Коммерческая недвижимость. Последствия экономической нестабильности последних лет начинают сказываться на всех сегментах рынка коммерческой недвижимости
«С одной стороны, действительно наблюдается некоторое движение, умеренный рост ставок и цен продаж, - комментирует Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра», - но констатировать это можно с двумя существенными оговорками. Первое - это то, что реальных экономических оснований для этого явления по-прежнему пока еще нет. Второе - просто рассуждать о возвращении к докризисному периоду имеет смысл, только если речь идет о проектах, расположенных в столице и городах-миллионниках. Конечно, кризис ударил и по ним, но бизнес-сообщество в них не в пример шире. Следовательно, больше потенциальных арендаторов, и арендодатели смогут оправиться быстрее».
Если же рассматривать регионы, то по данным специалистов УК «Фрагра», подавляющее большинство начатых проектов там все еще заморожены на неопределенный срок, а девелоперы имеют серьезные проблемы с поиском финансирования. «Причем это применимо уже к любым проектам, не только региональным. Если раньше они были источником постоянного и понятного дохода, то теперь – нестабильного и неясного, - добавляет М.Шутов. - Одним из самых тяжелых для рынка последствий кризиса можно считать именно порушенные бизнес-планы. В результате,ожидания девелоперов сегодня ничем не подкреплены: ни заранее просчитанной и понятной стоимостью проекта и маржой, ни объективным улучшением инвестиционной ситуации».
Неудивительно, что с началом «периода экономической нестабильности» среди собственников начался «бум оптимизации расходов». Впрочем, и само понятие оптимизации также требует кавычек. Другими словами, при кризисном изменении основных показателей, девелоперы консервировали бизнес-процессы, чтобы граница окупаемости проекта не сильно отодвинулась. Как только на рынке началось движение, начался и пересмотр прежних пессимистичных бизнес-планов и возникла острая необходимость в новых услугах, прежде всего, в аудите инженерных систем и проверке общего состояния объектов недвижимости.
Сейчас профессиональные управляющие компании, не увеличивая стоимость контракта, предлагают больший, чем прежде, перечень стандартных услуг. Основной идеей разработки и продвижения услуг по управлению и обслуживанию объектов сегодня является экономия средств заказчика, осуществляемая на профессиональном уровне и без ухудшения качества сервиса и состояния здания. Например, большой популярностью пользуется внедрение энергосбрегающих технологий. Другая тенденция – использование мобильных линейных групп для проведения планово-проверочные работ с целью уменьшения затрат на содержание штатного персонала и обслуживание инженерных систем.
Что касается тех, кто предоставляет услуги по управлению, то, по мнению Михаила Шутова, их состав существенно не изменился. По-прежнему доминируют а) facility-операторы, б) компании-дискаунтеры. «Следует оговориться, что есть два типа дискаунтеров, - рассказывает Коммерческий директор компании «Фрагра», - и те компании, которые в кризис пошли навстречу своим клиентам, снизив стоимость контрактов настолько, насколько это было возможно без потери качества (15-20% максимум), тоже формально являются дискаунтерами.
Стоит отметить, что существует принципиальная разница и между теми, кто в рамках жесткой экономии придерживается высоких стандартов, и теми, кто этого не делал и не собирается. Вторые якобы готовы в интересах заказчика делать скидки, несовместимые не только с хорошей работой на объекте, но зачастую и с работой вообще. Увы, случаи, когда такие скидки составляли 70% и более от начальной стоимости контракта не являются единичными». По мнению эксперта, такие компании будут продолжать быть востребованы еще некоторое время, примерно год-полтора. Именно столько времени нужно, чтобы на объектах в массовом порядке проявились последствия их «работы» и вектор спроса несколько поменялся. Интерес к услугам профессионалов, безусловно, также есть, но все еще недостаточно большой, что, в общем, закономерно: он вырастет, когда на рынке начнется реальное движение.
В целом, несмотря на то, что по сравнению с 2008 годом рентабельность бизнеса для управляющих компаний сократилась вдвое (ранее она составляла 20-30%, сегодня - 10-15%), заметного изменения состава участников рынка в связи с наступлением нестабильной экономической ситуации не произошло и, по словам аналитиков УК «Фрагра», в ближайшие год-два не произойдет. «Вряд ли кто-то из крупных западных игроков рискнет выйти на наш все еще не до конца сформировавшийся – даже если речь идет о столице – рынок. Точно так же, вряд ли кто-то из профессиональных УК, продержавшихся в самые трудные времена, сейчас его покинет», - резюмирует М.Шутов.
Сегодняшнее состояние рынка обусловило несколько факторов. С одной стороны, рост спроса на услуги компаний, занимающихся профессиональным управлением и эксплуатацией объектов недвижимости. С другой – довольно специфический характер этого спроса. В связи с новыми потребностями заказчиков операторы расширяют предоставляемый ими набор сервисов.
Так, компания «Фрагра» отмечает волну обращений собственников (как правило, мелких и средних) по оценке качества текущего управления. Ранее компании и проекты такого масштаба довольно редко прибегали к услугам управляющих компаний, да и сами не особенно интересовали их в качестве клиентов. Подобный «разовый» консалтинг и аудит вызывает большой интерес и является пока еще свободной, но явно очень перспективной нишей, особенно учитывая тот факт, что преодоление текущей экономической нестабильности – вопрос отнюдь не ближайшей, а среднесрочной перспективы. Как правило, потребители такой услуги – компании, год-два назад нанявшие оператора-дискаунтера. «К сожалению, мнимая экономия собственника в размере стандартной демпинговой скидки в 30-50% (а иногда и более!) от стоимости контракта несопоставима с его последующими потерями. И они растут в геометрической прогрессии с увеличением площади здания или комплекса. Снижение стоимости услуг facility-оператора более, чем на 30-50% без потери качества физически невозможно» - рассказывает М.Шутов.
Все еще актуальна на сегодняшний день черта – отсутствие у многих участников рынка заинтересованности в длительном владении своей собственностью. При этом, поскольку активность инвесторов весьма умеренная, требования к качеству инвестиционных объектов довольно высоки. Именно поэтому разрыв между классами А и В становится все заметнее. Те, кто планируют продавать свой объект, часто отказываются от внутренней УК в пользу внешней, чтобы повысить его капитализацию и представить потенциальному покупателю как единый комплекс. Последнему наличие профессиональной УК интересно и по другой причине – это избавляет его от необходимости проводить (то есть, заказывать на стороне) аудит, для оценки объекта перед покупкой.
Характерная для «кризиса» и ярко выраженная на сегодняшний день особенность рынка – это большая доля объектов, прежде всего офисных, находящихся в совместной собственности, и зачастую, вдобавок, сдаваемых в аренду небольшими блоками. В подобных случаях конфликты между владельцами практически неизбежны, равно как и появление множества спорных вопросов, связанных с урегулированием отношений с арендаторами. Привлечение профессиональной УК, выполняющей функцию аудитора, становится все более популярным способом выхода из тупиковых ситуаций. УК оценивает качество текущего управления и эксплуатации и затраты на них, помогает вести переговоры, организует для всех владельцев объекта общие бизнес-процессы, предлагает способы оптимизации расходов и т.д., не претендуя при этом на участие в как таковом управлении объектом и, в первую очередь, финансовыми потоками – все это остается в руках «внутренней» УК.
«Текущее положение дел на рынке породило спрос на такую уникальную услугу, предоставляемую нашей компанией, как создание для заказчика управляющей компании «под ключ» в соответствии с его пожеланиями и потребностями конкретного проекта, - рассказывает М.Шутов. - Причем такая УК способна выступать в качестве «внешней» на любых других объектах. Учитывая, что сегодня собственники по различным причинам по-прежнему неохотно привлекают сторонних лиц к процессу управления, подобная схема позволяет осуществлять его на профессиональном уровне силами самой компании и тем самым избежать проблем, которые часто встают перед «домашними» УК. Уже реализован ряд таких проектов, например, для РАО ЕЭС, и мы ожидаем дальнейший рост интереса к подобным услугам», - добавляет Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра».
