Исследование JLL: по итогам 2020 года вакантность в торговых центрах Санкт-Петербурга оказалась ниже, чем в декабре 2019 года

По данным JLL, 2020 год для рынка торговой недвижимости Петербурга был одним из самых сложных за всю историю его существования. Большая часть магазинов не работала 4 месяца, временно закрывался и открывался общепит. Несмотря на это, торговые центры завершили год с низкими показателями вакантности, которые не прогнозировались даже на стабильном рынке до начала пандемии. На конец декабря 2020 года свободными оставались 3,4% площадей, что на 0,2 п.п. ниже, чем год назад. Открытие двух новых торговых центров (Green Park в Славянке и третья очередь Outlet Village Pulkovo) в конце года не повлияло на изменение доли вакантности.

Несмотря на снижение вакантности, пока рано говорить о восстановлении спроса на докризисным уровне. Освобождающиеся помещения в 4 квартале арендодатели активно заполняли магазинами с сезонными товарами (верхняя одежда и головные уборы, новогодние украшения и елки и др.) на условиях краткосрочной аренды, а текущие арендаторы вели переговоры о продлении скидок на следующий год.

В Санкт-Петербурге распределение объема пустующих площадей отличается в зависимости от формата объекта. Наибольшая доля вакантности (5%) по итогам 2020 года наблюдается в небольших окружных и районных торговых центрах, поскольку там в большей степени представлены индивидуальные предприниматели и малый бизнес, значительно пострадавшие от простоя в работе в период пандемии.

Сокращение покупательского трафика на 20-30%, а также смещение акцентов на товары первой необходимости и активное развитие онлайн-торговли привело к закрытию магазинов ряда сетевых операторов. В торговых центрах сократили присутствие такие бренды, как Mixit, «Связной», Reike, «Шарпей», Concept Club и др.

При этом, в топовых торговых центрах свободными остаются не более 2% площадей. В течение года они пополнились новыми брендами, ранее не представленными в городе. В «Галерее» открылся монобрендовый бутик спортивных товаров The North Face, в «Охта Молле» и «Питер Радуге» – магазин итальянской косметики Kiko Milano, в «Мега Дыбенко» магазин итальянской одежды Calliope, а в «Меркурий» пришел s.Oliver Shoes. Петербургские аутлеты пополнились такими брендами, как Zilli, Gramz, Coccodrillo, Mees. Sokolov открыл сразу несколько ювелирных магазинов под конец года.  

«Анализируя итоги 2020 года, ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн и офлайн магазинами, оптимизируя свое присутствие в торговых центрах. Уже в 2021 году мы увидим реальную картину изменившегося спроса. Прогнозируется рост вакантности в торговых центрах с устаревшими концепциями и увеличение в них доли несетевых ритейлеров», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Кроме того, на перераспределение арендаторов между торговыми центрами в 2021 году может повлиять открытие трех новых объектов арендопригодной площадью 62 тыс. кв. м, что больше, чем за 4 последние года.  На высокой стадии готовности, хотя и приостановлена пока, четвертая очередь «Заневского каскада» на «Ладожской», строится торговый центр в жилом квартале «Солнечный город» на юго-западе. Уже введен в эксплуатацию, но не открыт «Спутник» у метро «Ломоносовская».

2020 год в торговых центрах Санкт-Петербурга проходил под лозунгом «ставки сделаны, ставок больше нет». Действующие арендаторы весь год вели переговоры по коммерческим условиям в рамках текущих договоров аренды. Однако большинство собственников согласовывали скидки лишь на короткую перспективу с последующим возвращением к этим переговорам. Для новых арендаторов зачастую предоставлялась скидка на аренду на первые месяцы после открытия с последующим повышением по мере восстановления трафика комплекса. Тем не менее, запрашиваемые арендные ставки снизились существенно. В то время как год назад максимальные ставки для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, расположенного на 1-м этаже торговой галереи, достигали 80 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), то в декабре 2020 года они снизились до 60 тыс. руб. Мы прогнозируем возвращение арендных ставок на докризисный уровень не раньше 4 квартала 2021 года.