Интервью. Торговую недвижимость Астрахани ждут большие перемены

Основная, наиболее болезненная для рынка коммерческой недвижимости стадия кризиса, вероятнее всего, прошла. Рынок вошел в «рабочее» русло.  О том, каковы характерные особенности рынка торговой недвижимости Астраханского региона, в своем интервью рассказал Председатель Совета Директоров ООО «Консалтинг АБВ» Бажан Артём Игоревич.

Вопрос: В настоящее время мы наблюдаем активное строительство торговых центров в Астрахани. Как, по Вашему мнению, это скажется на экономике региона?

Артём Игоревич: Сегодня действительно можно констатировать активное развитие рынка торговой недвижимости, и  торговые центры занимают на этом рынке особую нишу. По сути, оживление рынка торговой недвижимости является не только и не столько фактором, влияющим на экономическое развитие региона, сколько его следствием.

Не секрет, что с приходом кризиса рынок недвижимости был вынужден адаптироваться к новым условиям, что зачастую влекло за собой снижение темпов развития, сокращение объёмов строительства, снижение цен и арендных ставок.

В настоящий момент, кризисные тенденции не являются определяющими, о чем и свидетельствует активное строительство торговых центров в нашем городе. Так, в этом году планируется введение в эксплуатацию торгово-офисного центра «Кристалл» площадью 16800 кв.м., который станет единственным в Астрахани торгово-офисным центром класса В+.

Кроме того, в 2010 году состоится открытие торгово-развлекательного центра «Гранд Ривер – 2» площадью 22 000 кв.м., завершается строительство, торгово-развлекательного центра «ALIMPIC» площадью 130 000 кв.м., а в 2011 году планируется открытие торгово-развлекательного  центра «Арриба» общей площадью 31176 кв.м. и  пятиэтажного торгового комплекса «Ярмарка» общей площадью 91300 квадратных метров.

Следует отметить, что в Астрахани ожидается открытие и новых форматов торговых площадей, до сих пор не представленных в нашем регионе, так, например, планируется строительство  гипермаркета «Бауцентр» общей площадью 180 000 кв.м. и  молла «Парк Хаус» площадью 51 000 кв.м.

Вопрос: Будет ли востребованным такое количество торговых площадей в пост-кризисный период?

Артём Игоревич: Кризис на рынке торговой недвижимости часто связывают с перенасыщением торговых объектов в том или ином городе. Большинство экспертов сходятся во мнении, что наиболее верным показателем обеспеченности населения торговыми площадями является такой параметр, как удельная площадь на тысячу жителей. Естественно, в различных регионах России этот показатель принимает разные значения. По данным банка «Московский Капитал», на конец 2009 года,  в среднем, в России на 1 тысячу человек приходится около 20 кв.м, тогда как в Восточной Европе этот показатель составляет примерно 150 кв.м.,  а в Западной – около 300 кв.м. Если же сравнивать Москву с европейскими столицами, насыщенность торговыми площадями в Москве составляет порядка 200 кв.м. на одну тысячу человек. В то время, как в европейских столицах этот показатель находится на уровне 400 кв.м. на одну тысячу человек.

Поэтому, можно смело утверждать, что российский рынок торговой недвижимости далек от насыщения. Если же говорить конкретно об Астраханском регионе, то по данным  нашей компании, на конец 2009 года на одну тысячу жителей приходится 122 кв.м. торговых площадей (в Волгограде этот показатель составляет 176 кв.м.).

Если предположить, что строительство указанных торговых центров и их ввод в эксплуатацию будут завершены к 2014 году, то в среднем на одну тысячу астраханцев будет приходиться 1230 кв. метров торговых площадей. Очевидно, что рынок торговой недвижимости Астрахани будет перенасыщен. В первую очередь, избыток предложения приведет к снижению арендных ставок в функционирующих на данный момент торговых центрах, поскольку они концептуально устареют и будут отвечать требованиям рынка в меньшей степени, чем новые торговые центры.

Не менее глубокое влияние на рынок торговой недвижимости оказывает не только показатель  удельной площади на тысячу человек, но и тот объем денежных средств, который потребители готовы тратить на приобретение товаров.

Сегодня, по данным нашего исследования, основными факторами, влияющими на принятие решение о покупке, являются широкий ассортимент товара, качество реализуемого товара и удобство расположения торгового центра или магазина. Отсюда очевидно, что в нашем регионе уже прошел тот период «всеядности» рынка, когда покупатель не был искушен цивилизованной торговлей. Можно предположить, что в ближайшее время товары, предоставляемые местными предпринимателями и продающиеся в условиях, далеких от цивилизованных, окажутся невостребованными, а торговые центры с качественно новой концепцией, напротив, будут в большей степени соответствовать запросам потребителей.

Вопрос: А федеральные сети настолько же заинтересованы в своем развитии на территории Вашего региона?

Артём Игоревич: Как показывает практика, да. В 2009 году динамика спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов находилась под значительным влиянием макроэкономической ситуации, складывающейся в стране в целом, и прогнозов относительно её дальнейшего развития.

Многие крупные федеральные сети проводили оптимизацию бизнеса, закрывая наименее эффективные торговые точки, что, в первую очередь, было связано со снижением покупательской способности  в регионах, а также отсутствием дешевых заемных средств. Это повлекло за собой резкое увеличение вакантных торговых площадей, снижение арендных ставок и, своего рода, стагнацию на рынке торговой недвижимости. Поэтому многие федеральные сети заняли выжидательную позицию и с осторожностью рассматривали перспективы развития на астраханском рынке.  Сегодня можно говорить об обратной динамике.

О своей заинтересованности в развитии на астраханском рынке заявили такие компании как «Inditex Group», «Бестселлер», «ЧАЖМА», «Кристиа», «Melon Fashion Group» и  X5 RETAIL GROUP, которая в нашем городе будет представлена форматами «Карусель» и «Пятерочка».

Вопрос: Ожидается ли стабилизация арендных ставок в ближайшее время?

Артём Игоревич: Безусловно, оживление на рынке торговой недвижимости повлечет за собой коррекцию арендных ставок, но говорить о быстром возвращении рынка в прежнее русло не приходится.

Под влиянием кризиса арендные ставки были снижены практически вдвое. Несмотря на имеющиеся положительные тенденции, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости все еще является рынком арендатора. Наиболее востребованными на данный момент являются качественные торговые площади – главными требованиями арендаторов при выборе помещения, как правило, являются качественный ремонт, высокая проездная способность и пешеходная проходимость. Очевидно, что новые торговые центры в большей степени соответствуют представлениям арендаторов о цивилизованной торговле, чем существующие на данный момент. Устаревшие торговые центры будут вынуждены установить более гибкую ценовую политику в целях удержания существующих арендаторов и привлечения новых. Однако в долгосрочной перспективе низкие арендные ставки вряд ли станут серьезным конкурентным преимуществом, собственникам торговых центров будет необходимо адаптироваться к изменившимся условиям рынка, что повлечет за собой реконцепцию торговых центров.

Конечно, не исключено, что и новые торговые центры будут открыты с высокой долей вакантных площадей и заполнятся поэтапно. Но современные торговые центры, будучи наиболее подготовленными к условиям жесткой конкуренции на рынке торговой недвижимости, смогут сохранить арендные ставки на прежнем уровне или незначительно их снизить.