Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отмечают, что наибольшее количество торговых площадей в деловом центре включают в себя три башни - «Башня Федерация», «Город Столиц», «Эволюция», составляющие 54,9% от общего объема. Уровень вакантности в первую половину 2021 года в данном районе составил 25%, то есть 15,2 тыс. кв. м., что сопоставимо с аналогичным периодом предыдущего года. Торговые площади в башне Neva Towers, веденной в эксплуатацию в IV квартале 2020 года, заполнены уже на 75%. В случае реализации всех проектов в анонсированные сроки к 2023 году объем предложения торговых помещений формата стрит-ретейл в деловом районе увеличится на 27,3 тыс. кв. м и составит 88,3 тыс. кв. м.

 

  • • По итогам первого полугодия 2021 года общий объем предложения торговых площадей формата стрит-ретейл на территории ММДЦ «Москва-Сити» составил 61,0 тыс. кв. м[1].

 

  • • В ММДЦ функционирует 14 комплексов (исключая ТРЦ «Афимолл-Сити»), при этом наибольший объем предложения торговых площадей сосредоточен лишь в составе трех: «Башня Федерация», «Город Столиц», «Эволюция» (совокупно 33,5 тыс. кв. м, или 54,9% от существующего предложения).

 

  • • Проект застройки территории ММДЦ «Москва-Сити» в ближайшие три года также включает строительство четырех новых объектов, в составе которых запланированы торговые помещения. В случае реализации всех проектов в анонсированные сроки к 2023 году объем предложения торговых помещений формата стрит-ретейл в деловом районе увеличится на 27,3 тыс. кв. м и составит 88,3 тыс. кв. м.

 

  • • По итогам первого полугодия 2021 года уровень вакантности на территории ММДЦ «Москва Сити» составил четверть от общего предложения, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года. В абсолютном выражении общий объем вакантных торговых площадей составляет 15,2 тыс. кв. м.

 

  • • Отметим, что несмотря на сохраняющийся высокий уровень вакантности в комплексе «Башня Федерация», где сосредоточено 7,3 тыс. кв. м свободных торговых площадей (или 48,2% от совокупного объема свободного предложения на территории делового центра), в целом по башне наблюдается активное заполнение пустующих торговых площадей, в том числе за счет открытия новых корнеров в пространстве гастромаркета Degustator.

 

  • • Сокращение уровня вакантных площадей в первом полугодии 2021 года наблюдается и в других башнях: так в «Башне Империя» в анализируемом периоде показатель сократился до 17,5% за счет открытия двух заведений общественного питания – нового проекта «Место силы» by Misha Fisher на минус первом этаже и кофейни ABC Coffee Roasters в зоне ресепшн первого этажа.

 

  • • Активно заполняется арендаторами новый комплекс Neva Towers, введенный в эксплуатацию в четвертом квартале 2020 года – уже сегодня в объекте занято свыше 75% торговых площадей (готовятся к открытию заведения общественного питания, супермаркет и предприятия сферы услуг).

 

  • • Торговые помещения пользуются высоким спросом у операторов сопутствующей торговли, ориентированных на обслуживание дневного населения ММДЦ «Москва-Сити». Это объекты food&beverage, магазины FMCG и различные услуги: фитнес-клубы, салоны красоты, медицинские центры и др.

 

  • • По состоянию на конец первого полугодия 2021 года инфраструктура ММДЦ «Москва-сити» представлена 337 предприятиями торговли и услуг, на которые приходится в совокупности 40,7 тыс. кв. м от общего объема предложения торговых помещений. При этом 42% от общего объема занимают операторы общественного питания, представленные ресторанами, кафе, столовыми, кофейнями и кулинариями.

 

  • • На нулевом уровне в башне «Эволюция» расположен крупный оператор индустрии развлечений – семейный тематический парк профессий «Мастерславль», за счет которого доля сегмента развлечений в структуре спроса достигает 17%. Из-за ограничительных мер в связи с коронавирусом (Covid-19) арендатор приостановил свою деятельность и на момент исследования не функционировал.

 

  • • Предприятия сферы услуг (химчистки, отделения банков, туроператоры и др.) находятся на третьем месте по общему объему занимаемых площадей и на втором – по количеству помещений (их доля составляет 14% и 22% соответственно).

 

  • • Средний размер торгового помещения практически не изменился и составляет 124 кв. м. Практически две трети занятых площадей – блоки 50 кв. м и менее. Такие помещения в большом объеме расположены в подземных переходах между башнями. Их занимают кофейни/бистро/бары, салоны красоты, туристические агентства, химчистки.

 

  • • Торговых помещений площадью более 300 кв. м на территории ММДЦ «Москва-сити» всего 7,9% от общего количества, арендаторами этих помещений в основном являются рестораны, фитнес-центры и медицинские центры.

​

 

  • • Средний диапазон арендных ставок на торговые помещения составляет 34 000 – 98 000 руб./кв. м/год[2]. Наблюдается снижение нижней границы ставки аренды на 15%, верхней – на 7% по сравнению началом года.

 

  • • На ставку аренды помимо внешних факторов оказывают влияние такие параметры, как площадь помещения, этаж, расположение относительно пешеходных потоков, уровень отделки и др., в связи с чем можно наблюдать разнонаправленную динамику ставок для отдельных типов помещений. По максимальной ставке аренды предлагаются помещения площадью порядка 50 кв. м, расположенные в проходной торговой галерее на -1-м и 1-м этажах (могут также иметь отдельный вход с улицы).

 

  • • Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank: «Специфика кластера ММДЦ «Москва-сити» связана с тем, что основная масса посетителей делового центра – это офисные работники и туристы всех возрастов: первые зачастую «привязаны к своей башне» и находят в пределах локации все необходимое, становясь основными клиентами точек общественного питания (от закрытых и эксклюзивных ресторанов высокой кухни до масс-маркет еды и фастфуда); последние – стремятся на смотровую площадку и на обзорные экскурсии, также не минуя разнообразные точки стрит-ретейла».

 

  • • Торговля является неотъемлемой частью ММДЦ «Москва-сити», при этом на верхних уровнях ММДЦ «Москва-сити» сосредоточен также значительный объем – по последним данным здесь расположены 29 объектов сферы «торговля и услуги» совокупной арендуемой площадью 26,6 тыс. кв. м, при этом 34,5% из них являются предприятиями общественного питания (основная масса – рестораны премиум класса), 27,6% – фитнес-клубами (World Class, Black Star Fitness, Crocus Fitness Neva Tower и др.) и специализированными студиями, еще 20,7% – заведениями из сферы услуг, включая медицинские, оставшиеся 17,2% разделили между собой развлекательные объекты, салоны красоты, одежда и аксессуары.

 

  • • Подобные объекты привлекают целевых посетителей, поднимая трафик наверх. Относительно первого полугодия 2020 года закрылось 5 предприятий общественного питания и 1 центр йоги. На сегодняшний день остаются свободными еще 9 помещений, подходящие под торговую функцию, арендопригодной площадью 4,99 тыс. кв. м.

 

  • • Отметим, что наибольший объем предложения торговых площадей на верхних этажах сосредоточен в составе четырех башен: «ОКО (фаза I)», «Башня Федерация», «Северная Башня» и «Меркурий» (совокупно 22,8 тыс. кв. м, или 86% от существующего предложения).

 

  • • Как и на главных торговых улицах Москвы в ММДЦ «Москва-сити» наиболее пострадавшим сегментом остается общепит: здесь за первое полугодие 2021 года закрылось 20 заведений (с учетом ротации арендаторов), из которых каждое второе – это предприятие общественного питания, прекратившее свою работу из-за перехода сотрудников офисов на удаленную работу и, как следствие, низкого покупательского трафика.

 

  • • Ирина Козина отмечает, что в течение шести месяцев на территории ММДЦ «Москва-сити» наблюдалось динамичное восстановление трафика посетителей и постепенный выход бизнеса из кризиса, вызванного пандемическими ограничениями 2020 года. С 28 июня по 19 июля 2021 года в городе работала система QR-кодов для посещения торговых центров и объектов стрит-ретейла, которая привела к уменьшению посещаемости объектов минимум вдвое в первый месяц действия мер. С 19 июля 2021 года все действующие ограничительные меры не распространяются на предприятия, которые соблюдают эпидемиологические требования.

 

  • • Больше года сохраняется неопределенность в данном сегменте торговой недвижимости, дальнейшие действия арендаторов ММДЦ «Москва-сити» будут являться реакцией на поведение внутреннего потребителя. При этом можно говорить о возникновении риска сокращения ресторанного кластера на территории делового центра, поскольку в отличие от стрит-ретейла в центре столицы, предприятиям общепита, расположенным в черте делового центра, сложнее разместить веранды или организовать продажу на вынос. Также негативное влияние оказывает вновь введенный режим удаленной работы у 30% сотрудников делового района, восстановление трафика посетителей до докризисного уровня можно ожидать не ранее 2022 года.

 

  • • Территория самого квартала ММДЦ и примыкающая зона по обоим берегам реки имеет большой потенциал и будет важным направлением инвестиций, в том числе в силу потребностей самого делового центра в расширении инфраструктуры.

 

  • • В конце полугодия стартовало строительство нового моста (Северный дублер Кутузовского проспекта), он свяжет деловой центр с такими районами как Дорогомилово, Фили-Давыдково, Можайский, Кунцево и Филевский парк.

 

  • • Район «Москва-Сити» развивается не только как деловое пространство, но и как кластер городской среды. Рядом с площадью продолжается строительство большого концертного зала, завершить его планируют к 2022 году. В планах правительства Москвы – реконструкция Краснопресненской набережной, создание рекреационных зон, организация движения для велосипедистов и прочее.
 

[1] Площади, расположенные в стилобатной части башен, в т. ч. подземные уровни.

[2] Ставка аренды указана без учета операционных расходов и НДС.