Компания «Альфа Групп менеджмент» выпускает второй рейтинг торговых центров города Новосибирска. В рейтинге используются данные по состоянию на январь 2010 года, при этом торговые центры (ТЦ) не рассматриваются в разрезе специализации, известности или ценовых сегментов. Торговые центры оцениваются нами как объекты коммерческой недвижимости, т.е. инвестиции, приносящие стабильный доход инвесторам/собственникам/арендаторам. Рейтинг построен по системе классификации A, B, C, D, с уточняющими подгруппами: положительная (+), нейтральная, отрицательная (-). В соответствии с полученной общей суммой баллов, торговому центру присваивается рейтинг с уточняющей подгруппой. Рейтинг “А” – инвестиционно привлекательные объекты; “В” - относительно устойчивые объекты; “С” - объекты с негативной оценкой, которые требуют управленческого вмешательства; “D” - объекты пред дефолтного состояния, для их восстановления требуется большие инвестиции.

По результатам полученного рейтинга мы преимущественно наблюдаем динамику по снижению уровня балловой оценки (около 75%). Рейтинг понижен трем ТЦ: Ройял Парк, Мегас на Ипподромской, Гиперон до уровня C+, C- и D- соответственно. Основные критерии, повлиявшие на изменения – «оценка арендаторов», «управление объектом» и «оценка потребителей». Из рейтинга нами исключены три объекта: Манхеттен, Олимпия и Гиперон. Мы не видим активности в их развитии и, как следствие, целесообразности мониторинга данных ТЦ. В 80% анализируемых торговых центров нами отмечен такой факт, как снижение уровня обслуживания покупателей. Положительную тенденцию можно отметить только у пяти торговых центров: Бонанза (+3,57 баллов), Семья (+1,83 балла), Калина-центр (+1,85 баллов), Маяк (+1,58 баллов), Мега (+1,08 баллов). Основным фактором повышения оценки стало уменьшение свободных площадей в данных ТЦ.

В январский рейтинг нами включены два объекта: Центральный рынок и торговый центр «Мозайка». Центральный рынок добавлен в виду его прогрессивного развития в короткий промежуток времени. За последний год новый собственник рынка провел значительные изменения. Мы отмечаем существенную трансформацию «неорганизованной» торговли в управляемый торговый объект городского масштаба. По сравнению с другими рынками города Центральный рынок имеет концепцию, зонирование и грамотное управление, что позволяет нам говорить об инвестиционной привлекательности данного объекта, ему присвоен рейтинг B+. ТЦ Мозайка присвоен рейтинг C-, по балловой оценке он находится в конце группы C.

На ближайшие полгода мы прогнозируем дальнейшее понижение оценки и рейтинга торговых центров города Новосибирска. Основной корень проблемы, на наш взгляд, в отсутствии сформулированной концепции как таковой, а также её реализации в тех торговых центрах, где она ещё прослеживается. Свободные торговые площади заполняют первыми попавшимися арендаторами, которые в большинстве случаев не соответствуют уровню, либо концепции торгового центра. Вторая проблема в том, что частью торговых центров владеют и управляют несколько собственников, обе эти проблемы ещё больше усугубляет ситуацию. Последствия подобны снежному кому: потеря покупателей, отток арендаторов, понижение арендных ставок, понижение стоимости объекта. Несмотря на большое количество торговых центров, по-настоящему интересных проектов на сегодняшний день практически нет.

Полный аналитический материал, дающий полную картину ситуации на рынке торговой недвижимости Новосибирска, можно посмотреть в прикрепленном файле.