Уровень пустующих площадей сократился с 10% до 8,5% за год. Россия стала лидером по общей площади ТЦ в Европе по итогам 2016 года.

Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн. кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой — около 137 кв. м на тыс. жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями – Норвегии - этот показатель составляет около 910 кв. м на тыс. жителей.

В России ожидается наибольший прирост торговых площадей за 2016 год

За 2016 г. на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн. кв. м, из них около 60% приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В сравнении с прошлым годом, ввод новых торговых площадей сократился на 5%, когда было введено около 1,5 млн. кв. м.

В 2016 в регионах был введен минимальный объем торговых площадей за последние 8 лет

Объем нового предложения в регионах с 2008 по 2017 год, тыс. кв. м

По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит более 1,4 млн. кв. м, из которых около 60% (900 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (с GLA = 78 тыс. кв. м), 2-ую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (с GLA = 69 тыс. кв. м) и 5-ую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (с GLA = 65 тыс. кв. м). В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода – до уровня 1065 тыс. кв. м, что на 20% больше 2016 года.

Торговые центры, открытые в регионах России в 2016 году

№

Название объекта

Адрес

GBA, кв.м

GLA, кв.м

Девелопер

Город

Улица

1

Охта Молл

Санкт-Петербург

Якорная

146 000

78 000

SRV

2

МегаГринн, 2 оч. 

Курск 

Карла Маркса 

230 000

69 000

Корпорация  Гринн

3

Гринвич, 5 оч.

Екатеринбург

8 марта

71 000

65 000

Общество Малышева-73

4

Тюмень Сити Молл

Тюмень 

Беляева 

81 000

53 000

Ириан 

5

Новый

Иркутск

Советская

63 400

52 000

Капиталинвестстрой

6

Макси 

Архангельск 

Ленинградский просп. 

65 500

49 200

Макси Девелопмент

7

Седанка Сити 

Владивосток

Полетаева

65 000

45 000

ФортТорг

8

Аэро Парк,  2 оч.

Брянск

Авиационная

53 000

42 400

Бинвест

9

Югра Молл, 2 оч.

Нижневартовск

Ленина

57 470

40 150

Югра-Строй

10

Пионер

Барнаул

просп. Ленина

80 000

38 000

Малл инвест

11

Академический

Екатеринбург

Краснолесья

60 000

32 000

Стройтэк

12

Акваполис

Псков

Кузбасской дивизии

62 000

31 000

Луг

13

Дружба

Владивосток

Русская

34 000

28 530

Империя мебели

14

Гранд Сити 

Кемерово 

Тухачевского 

40 700

27 600

Base Property Group 

15

Горки Парк 

Казань 

Зорге 

38 000

27 000

Унистрой 

16

Ковров Молл

Ковров

Лопатина

49 900

26 500

Ковров Молл

17

Sunrise City 

Набережные Челны 

Команды Камаз-мастер 

35 000

23 000

Sunrise Capital 

18

Яй

Уфа

Пархоменко

30 300

23 000

SR Group Development

19

Покровский 

Красноярск 

Дмитрия Мартынова 

39 000

21 000

Региональная Строительная Компания 

20

Максидом, 2 оч. 

Екатеринбург 

Тверитина 

36 000

20 000

Максидом 

21

Острова, 3 оч.

Благовещенск

Мухина

35 000

18 000

Россия

22

Depo 

Нижний Тагил 

Свердловское ш. 

48 000

16 000

Центральная недвижимость 

23

Восточный ветер

Балашиха

мкрн. 1 Мая

17 000

15 000

ГК МОРТОН

24

Вернисаж

Ярославль

Дорожная

20 000

15 000

Norman Asset Management

25

Оазис Плаза 

Белоярский 

5-ый мкрн. 

15 880

12 540

Феникс

26

На Пушкина 

Хабаровск 

Пушкина 

28 400

12 000

Центральный продовольственный рынок 

27

Порт Находка, 2 оч. 

Санкт-Петербург 

Тепловозная

17 900

10 900

Fort Group 

28

Галерея Енисей, 2 оч. 

Красноярск 

Дубровинского 

17 900

9 370

Еврострой 

Итого

1 537 350

900 190

  

 

Экономия – главный тренд в поведении потребителей

Динамика реальных повседневных расходов жителей российских городов с населением от 100 тыс. жителей

100% = 2012 год

 

Торговые центры России: ТОП-3 факторов, повлиявших на рынок

 

Торговые центры России: еще об изменениях среди арендаторов

•       Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью». Экономическая ситуация стала более стабильной, они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. Это привело к тому, что их развитие возобновилось в 2016 году.

•        Продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей зависит от товарооборота рилейтеров, а не от площади помещения.

•        В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» – это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.

•        Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они все чаще применяют следующую практику. Чтобы заполнить площади, девелоперы заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами  российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.

•       Как метод B2С-продвижения, московские ТЦ стали все чаще использовать образовательный и культурный формат вместе концертно-развлекательного.

Вячеслав Коркин, Ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» о том, что нет явной корреляции между выступлениями артистов в торговых центрах и продажами в ТЦ:

«Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей.  Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ, московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам ТЦ «Crocus City Mall», концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».

Александра Ромашина, Ведущий консультант компании «Магазин Магазинов» о важности качества управления в ТЦ:

«В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв.м.

Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции».

Законодательство

•        снижение срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней;

•        отмена выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.

Отклонено:

•        проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов;

•        отмена преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).

Обсуждается:

•        сокращение времени работы ТЦ с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00 в большинстве ТЦ.

Распределение потока посетителей ТЦ в среднем в день

Аргументы «за»:

•        снижение пробок на дорогах;

•        экономия на оплате труда продавцов и электричестве.

Аргументы «против»:

•        нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);

•        потеря рабочего часа с 21 до 22, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;

•        сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.

Коммерческие условия: ставки аренды не изменились

Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно

Профиль/тип арендатора

Средняя площадь, кв.м

Н2 2016
RUR, тыс.

Якоря

Гипермаркет FMCG

> 8 000

8 – 12

Гипермаркет FMCG (city формат)

4 000 – 8 000

10 – 15

Гипермаркет DIY

> 10 000

8 – 12

Супермаркет FMCG 

1 000 – 4 000

15 – 25

БТиЭ

1 200 – 2 000

7 – 11

Спортивные товары

4 000 – 6 000

4 – 5

1 200 – 2 200

6 – 9

Товары для детей

1 000 – 2 000

9 – 13

Одежда

1 500 – 3 000

7 – 12

Многозальный кинотеатр

3 000 – 5 000

7 – 11

Арендатор торговой галереи

700 – 1500

10 – 13

500 – 700

12 – 17

250 – 500

15 – 30

100 – 250

30 – 50

50 – 100

55 – 80

< 50

100 – 150

Ресторан

300 – 600

18 – 25

Кофейня

80 – 170

40 – 60

Фудкорт

50 – 100

60 – 100

*В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.

Коммерческие условия: в диапазоне САР есть незначительные изменения

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

Профиль/тип арендатора

Средняя площадь,

кв.м

Средний диапазон CAP**,

H2 2015

Средний диапазон CAP,

H2 2016

Якоря

Гипермаркет FMCG

> 8 000

1,8% - 4%

1,8% - 4%

Гипермаркет FMCG (city формат)

4 000 – 8 000

1,8% - 4%

1,8% - 4%

Гипермаркет DIY

> 10 000

2% - 4%

2% - 4%

Супермаркет FMCG 

1 000 – 4 000

5% - 8%

5% - 8%

БТиЭ

1 200 – 2 000

3% - 5%

4% - 6%

Спортивные товары

1 000 – 4 000

8% - 10%

4% - 8%

Товары для детей

800 – 2 500

7% - 10%

7% - 10%

Одежда

1 500 – 3 000

8% - 13%

7,5% - 13%

Многозальный кинотеатр

3 000 – 5 000

8% - 13%

8% - 13%

Арендатор торговой галереи

700 – 1500

8% - 13%

8% - 13%

500 – 700

9% - 14%

9% - 14%

250 – 500

10% - 15%

10% - 15%

100 – 250

12% - 15%

12% - 15%

50 – 100

10% - 18%

10% - 20%

< 50

15% - 20%

15% - 25%

Ресторан

300 – 600

10% -15%

10% -15%

Кофейня

80 – 170

18% - 25%

18% - 25%

Фудкорт

50 – 100

10% - 18%

10% - 18%

**CAP – предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.

Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы - изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим мы наблюдаем снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.

Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.