Для первой половины 2008 г. было характерно почти полное отсутствие значимых для рынка торговой недвижимости событий. Ожидалось, что, как и в предыдущие несколько лет, основной прирост предложения новых площадей придется на вторую половину года. Однако последствия развернувшегося в конце года мирового финансового кризиса скорректировали планы большинства игроков рынка. Из заявленных в начале года более чем 1,5 млн кв. м торговых площадей на рынок вышло лишь около 33%.  При этом открылись преимущественно небольшие торговые объекты.

 

Предложение


На конец 2008 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила около 3 957 000 кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 041 000 кв. м). Прирост торговых площадей за год составил 524 000 кв. м общей и 231 000 кв. м торговой площади. В результате обеспеченность профессиональными торговыми площадями в Москве на конец 2008 г. составила 196 кв. м на 1 000 жителей.

 

Из заявленных на 2008 г. более 20 торговых объектов были открыты лишь 7 (см. Таблицу 1 - скачать файл можно внизу страницы). Причем надо отметить, что большинство объектов лишь с большой натяжкой могут претендовать на звание действительно профессиональных с грамотной концепцией и сбалансированным набором арендаторов. Так, например, ТЦ «Аэробус» является специализированным объектом (товары для детей), верхние этажи которого представляют собой площади рыночного типа.

 

После многократных переносов сроков ввода в эксплуатацию открылся торговый центр «Тройка» – событие, ранее ожидавшееся еще в середине 2007 г. Сильный состав якорных арендаторов, а также отсутствие конкуренции в зоне охвата объекта обеспечивают ему высокую посещаемость. Лишь около 60% арендаторов торговой галереи самого крупного из введенных в эксплуатацию объектов – ТРЦ «РИО» – на момент ввода в эксплуатацию открыли свои магазины.

 

В будущем можно ожидать, что практика ввода объектов с торговой галерей, открытой на 50-60%, может стать обычной для рынка торговой недвижимости (ранее типичным считалась доля в 70-80%). Стоит отметить, что ввиду инертности рынка финансовый кризис в незначительной степени повлиял на итоги 2008 г.

 

В настоящее время рынок торговой недвижимости живет ожиданием последствий, которые и определят его развитие в 2009 г. и на долгосрочную перспективу.

 

Прогнозы

 

Если говорить об объектах торговой недвижимости, которые, как ожидается, будут введены в эксплуатацию в 2009 г., то это преимущественно проекты, которые были заявлены на 2008 г. и по разным причинам не вышли на рынок (см. Таблицу 2 - скачать файл можно внизу страницы). Вероятность открытия этих проектов достаточно велика в силу того, что они находятся на завершающих стадиях реализации и сдачи в аренду.

 

Если говорить о девелоперах, то те из них, у кого в активе нет реализованных проектов, а портфель состоит только из «проектов на бумаге», столкнутся с большими трудностями. Они уже сейчас пытаются продавать свои земельные активы, на которых ранее планировалось реализовать отдельные либо сетевые проекты.

 

В регионах ситуация осложняется еще и тем, что федеральные сети сворачивают программы регионального развития, при этом получить финансирование еще сложнее. Однако стоит отметить, что те объекты, которые откроются в крупных городах с незначительным (или полностью отсутствующим предложением профессиональных торговых площадей), будут успешно функционировать.

 

Говоря о дальнейшем развитии сетевых операторов, можно с некоторой степенью уверенности прогнозировать перспективы сетей, предлагающих товары повседневного спроса, а именно продуктовых операторов. Вероятнее всего, естественная эволюция будет приводить к тому, что мелкие сети будут разоряться (что можно было наблюдать уже в конце 2008 г.). На рынке останется несколько крупных российских продуктовых сетей, а также более активную позицию займут международные  (как присутствующие на рынке, так и те, кто воспользуется текущей ситуацией, чтобы выйти на рынок в составе торговых центров, либо через покупку разоряющихся сетей). Вместе с этим сохранение значительного платежеспособного спроса по многим товарным группам будет отчасти стимулировать перераспределение товарооборота в натуральном выражении по сетям, но не его сокращение.

 

Что же касается перспектив вхождения потенциальных арендаторов в новые проекты, то те из них, которые заявлены на 2009-2010 гг. и стройка которых в настоящий момент не ведется, не являются привлекательными для торговых операторов. При этом высокий интерес представляют проекты, заявленные на 2011-2012 гг.

 

Можно также ожидать усиления активности кредитных организаций с государственным участием в поддержке игроков рынка.

 

Основные события 2008 г.

 

СЕТЕВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И НОВЫЕ БРЕНДЫ


• В начале весны открылся первый магазин сети аксессуаров и подарков Coach площадью 140 кв. м в ТЦ «Времена Года». Второй магазин открылся осенью в ГУМе.
• В начале июня в подмосковном ТЦ «МЕГА Белая Дача» открылась первая в России кофейня крупнейшей австралийской сети Gloria Jean`s Coffees.
• В 2008 г. на российский рынок вышли сразу две сети магазинов товаров для детей: в июле в ТЦ «Молл Гэллери Сигнальный» открылся первый в Москве и второй в России  магазин детских товаров польской сети SMYK (первый магазин был открыт в Санкт-Петербургском ТЦ «Северный Молл» в начале года). А в конце сентября в ТРЦ «Ашан Сити - Севастопольский» был открыт первый в России магазин французской сети одежды для детей Du Pareil Au Meme.
• В конце года отечественные сети супермаркетов «Самохвал» и «Матрица», сеть гипермаркетов «АЛПИ», а также сеть магазинов товаров для детей «Банана Мама» объявили дефолты по своим облигациям. Также стало известно о закрытии магазинов продуктовых сетей «Смак» и «Мосмартик».

 

ОСНОВНЫЕ СДЕЛКИ


• В январе в рамках стратегического партнерства между компаниями «Система-Галс» и Apsys у российского владельца – «Системы-Галс» был выкуплен санкт-петербургский ТЦ «Лето» общей площадью 108 000 кв. м.
• В феврале стало известно о двух инвестиционных сделках: петербургское ООО «Балт-Клин-Комплект» стало собственником нижегородского ТЦ «Шоколад» (общая площадь – 26 000 кв. м), ООО «Ермак Девелопмент» продало торговые комплексы «Магнит» в Москве и Воронеже компании X5 Retail Group.
• В мае стало известно о покупке люксембургским девелопером Orco Property Group у компании «Рубин Девелопмент» ТЦ «Филион»на Багратионовском проезде. Открытие объекта общей площадью 62 000 кв. м, запланированное изначально на IV квартал 2008 г., состоится в 2009 г.
• В августе было объявлено о продаже группой «АЛПИ» паевому фонду «Коммерческая недвижимость» под управлением «Тройки Диалог» Новосибирского ТЦ «АЛПИ-Сити».
• В августе компания Mirax Group продала проект ТЦ «Смоленка» (общая площадь 32 000 кв. м) под Смоленской площадью компании «Мегастрой».
• В сентябре чешско-словацкий инвестиционный фонд Penta Investments приобрел у компании «ЭКС» пермскую торговую сеть «Семья».