15.02.2010 Jones Lang LaSalle. Обзор инвестиционного рынка недвижимости России за 4 квартал 2009 года

 

Jones Lang LaSalle. Обзор инвестиционного рынка недвижимости России за 4 квартал 2009 года

Снижение инвестиционной активности (-17% в 2009 г.) и потребительского спроса стали основными факторами сокращения ВВП в 2009 году. Однако в конце года в российской экономике стали появляться признаки стабилизации. После резкого снижения в первой половине года (на 10,9%) ВВП показал позитивную динамику. В результате, снижение ВВП замедлилось до 7,9% в 2009 году.

 

Основные макроэкономические показатели также продемонстрировали улучшение в последние месяцы года. Промышленное производство в 4 квартале сократилось лишь на 2,6% по отношению к соответствующему периоду предыдущего года против 11% в 3 квартале.

 

Негативная динамика реальных располагаемых доходов населения, отмеченная в 1-3 кварталах, сменилась ростом в конце года. В результате увеличение доходов в 2009 году составило 1,9%. Улучшение потребительских ожиданий и рост пенсий способствовали торможению негативного тренда в розничной торговле до -5,5% в рублевом выражении в 2009 году. Тем не менее, в декабре безработица выросла до 8,2%, хотя в основном это было связано с сезонными факторами.

 

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости выросла во второй половине 2009 г., тем не менее, по итогам года продемонстрировав снижение на 52%. Общий объем инвестиций составил 2 863 млн долл. США, при этом около 70% сделок было заключено во второй половине года.

 

Дефицит финансирования и колебания цен и арендных ставок были основными препятствующими факторами для инвесторов, ограничивая размеры сделок. Основные позиции на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость в прошлом году занимали российские инвесторы. Активность иностранных игроков была низкой (24% от общего объема инвестиций по сравнению с 71% в 2008). Их интересы были сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы.

 

Коррекция ориентиров продолжается и внутри России: девелоперы и инвесторы предпочитают иметь дело с менее рискованным и более развитым рынком Москвы. Уход инвесторов с региональных рынков начался во второй половине 2008 года. Региональные сделки, завершенные в 2009 году, составили лишь 9% от общего объема, при этом ни одна сделка не превысила 100 млн долларов. Тем не менее, некоторые инвесторы, предпочитающие премиальные активы в Москве, уже сейчас готовы рассматривать региональные проекты.

 

Значительную часть инвестиционной активности составляли сделки по продаже активов девелоперами, испытывающими трудности с ликвидностью. Самыми активными покупателями стали связанные с государством структуры, институциональные инвесторы и компании, покупавшие офисные площади для собственных нужд. Отсутствие проблемных активов, выставленных на продажу, особенно высокого качества, стало причиной снижения ожиданий инвесторов по размерам скидок. Мы считаем, что рост инвестиционной активности будет способствовать возвращению и других инвесторов на рынок.

 

Банки по-прежнему предпочитают реструктурировать и продлевать кредиты девелоперам или самостоятельно достраивать изъятую за неплатежи недвижимость. 

 

Более низкий спрос со стороны арендаторов в среднесрочной перспективе, более низкая склонность к риску и отсутствие проектного финансирования сместили акцент на готовые объекты со стабильным доходом. Доля таких сделок составила 85% от общего объема по сравнению с 55% в 2008 году.

 

Объем российского рынка кредитования значительно сократился в конце 2008 года. В результате, средняя ставка по кредитам для организаций выросла с 11,4% в июле 2008 года до 17,4% в декабре. Однако в течение 2009 года процентные ставки постепенно снижались, составив в декабре 13,6%. Несмотря на дефицит кредитования коммерческой недвижимости, финансирование объектов премиального сегмента становится более доступным.

 

В результате резкого удорожания банковского кредитования популярность приобрело финансирование путем размещения долговых бумаг. По данным компании Dealogic, объем выпущенных в мире в 2009 году облигаций впервые за последние 14 лет превысил объем банковских займов. Ситуация в России была схожей: в 3-4 кварталах 2009 года объем размещенных корпоративных облигаций превысил докризисный уровень. Мы ожидаем сохранения этой тенденции в первом полугодии 2010 года. Минимальные ставки капитализации в Москве в 4 квартале 2009 года снизились на 50 б.п. для торговых центров и офисов (до 11,5% и 12,0% соответственно), а для складских помещений оставались стабильными (на уровне 14,5%). Минимальные ставки капитализации в Санкт-Петербурге остались на прежнем уровне и составили 13,5% для офисов и торговых центров и 15,5% для складской недвижимости. Котировки акций девелоперов в 4 квартале соответствовали общей динамике фондового рынка, продемонстрировав рост на 15%. Однако рыночная капитализация большинства компаний строительной отрасли по-прежнему остается ниже стоимости их активов.

 

Прошлый год стал серьезным испытанием для рынка инвестиций в недвижимость. Вслед за стабилизацией, начавшейся на рынке аренды помещений, мы ожидаем постепенный рост инвестиционной активности в 2010 году.

 

Увеличив страновые риски, кризис привел к оттоку иностранного капитала из России. Мы полагаем, что местные игроки будут по-прежнему доминировать в первой половине 2010 года, а интересы иностранных инвесторов будут сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы.

 

Похожий тренд характеризует и ситуацию внутри страны: инвесторы выводили свой капитал из регионов, а основная активность была сосредоточена на менее рискованном и более развитом московском рынке. Мы не ожидаем значительного восстановления регионального инвестиционного рынка в 2010 году, вместе с тем высококлассные объекты с хорошим расположением продолжат привлекать интерес инвесторов.

 

В 2009 году наиболее активными игроками на российском рынке недвижимости были банки. Многие из них получили от девелоперов активы в счет выданных ранее кредитов. Сейчас они предпочитают сохранять позицию наблюдателя в ожидании восстановления цен на недвижимость. Однако уже в конце 2009 года некоторые банки начали продавать полученные таким образом активы. Мы ожидаем, что процесс смены собственников продолжится. В то же время, некоторые активы, полученные банками в счет погашения долга, будут выставлены на продажу в 2010 году. Во второй половине 2009 года ситуация на кредитном рынке начала улучшаться: заемное финансирование стало более доступным, в первую очередь, для наиболее стабильных девелоперских компаний и высококлассных активов. Финансирование недвижимости остается выгодным для кредиторов, и его объемы в 2010 году увеличатся, стимулируя восстановление рынка. 

 

2010 год банки начинают с поиска новых возможностей для компенсации высоких ставок по депозитам, которые они предлагали во время кризиса. Они готовы увеличивать объемы выдаваемых на строительство кредитов, что окажет влияние на рост ценовых ожиданий продавцов. Этот рост, в свою очередь, усилится благодаря стабилизации на рынке аренды помещений, а также упомянутым выше процессам по реструктуризации долгов и выпуску облигаций. Более того, мы не ожидаем значительного увеличения количества новых строек. В результате, в первой половине года девелоперы будут в меньшей степени нуждаться в срочной продаже своих активов в целях получения дополнительных финансовых средств. В то время как инвестиционные компании сохраняют выжидательную позицию, арендаторы начали активно покупать площади под собственное размещение. Таким образом они демонстрируют уверенность в том, что дно цикла уже достигнуто. Мы ожидаем, что в начале 2010 года лидерами рынка будут инвесторы, приобретающие помещения для собственных нужд.

 

Аналитический материал со схемами и диаграммами можно посмотреть в прикрепленном

Источник: ShopAndMall.Ru
Использование материалов портала допускается только при наличии активной ссылки на https://shopandmall.ru

СкачатьCкачать оригинальный файл материала - 360.99 Kb

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 74. [2020г - 277]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

Разместить свою новость
09.04.2021
CBRE отмечает замедление роста вакантных площадей в ТЦ Москвы

CBRE отмечает замедление роста вакантных площадей в ТЦ Москвы

По данным CBRE, по итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы составил 9,9%, увеличившись за первые три месяца 2021 года на 0,6 п. п. Темп роста показателя замедлился по сравнению с третьим и четвертым кварталами 2020 года, когда прирост показателя в среднем составлял 1,5 п. п.

07.04.2021
В I квартале 2021 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 52 млрд рублей

В I квартале 2021 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 52 млрд рублей

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, объем инвестиций достиг 52 млрд руб., что на 16% ниже аналогичного показателя 2020 года. 

25.03.2021
На российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный объем ввода  за последние 10 лет

На российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный объем ввода за последние 10 лет

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. 

24.03.2021
К 2023 году объем предложения помещений стрит-ретейла в ММДЦ «Москва-Сити» достигнет 90 тыс. кв. метров

К 2023 году объем предложения помещений стрит-ретейла в ММДЦ «Москва-Сити» достигнет 90 тыс. кв. метров

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали ситуацию на рынке стрит-ретейла на территории ММДЦ «Москва-Сити». 

23.03.2021
Новые ТЦ в России будут открываться  с вакансией до 50%

Новые ТЦ в России будут открываться с вакансией до 50%

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксировано сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей. До конца 2021 года в регионах планируется к вводу порядка 610 тыс. кв. м торговых площадей.

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Ульяновск (Ульяновская обл.)
GBA: 12700 м2 GLA: 7100 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 12004 м2 GLA: 10000 м2

Чебоксары (Чувашская Респ.)
GBA: 52000 м2 GLA: 32000 м2




Парфюмерия и Косметика
от 3 000 000 до 5 000 000 руб.
от 80 м2 до 150 м2

Аксессуары
от 3 000 000 до 4 500 000 руб.
от 45 м2 до 80 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна