GVA Sawyer. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2012 года
06.08.2012
Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге в январе-мае 2012 года составил 326,5 млрд. рублей, что на 7,9% больше, чем за аналогичный период 2011 года. При этом наблюдается существенное увеличение объемов торговли именно во 2 кв. 2012 года, так как за 1 кв. 2012 года индекс розничного товарооборота составил всего 102,9%. Как и ранее, рост розничной торговли происходит за счет торговли непродовольственными товарами (на 15-16% по сравнению с 2011 г.), тогда как обороты торговли пищевыми продуктами стабильны (рост за январь-май на 0,3%). Таким образом, растет спрос именно на современные форматы торговой недвижимости в Санкт-Петербурге.
Июнь 2012 года стал одним из наиболее «богатых» периодов рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга с точки зрения прироста предложения за всю его историю. 15 июня были открыты сразу два крупных торговых комплекса – Питерленд и РИО, в результате только за июнь прирост предложения составил свыше 120 тыс. кв.м арендопригодных торговых площадей.
Предложение
Общее предложение качественных торговых (арендопригодных) площадей в Санкт-Петербурге по итогам 2 кв. 2012 г. составило 3 333 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет около 679 кв.м GLA на 1 000 жителей.
Во 2 кв. 2012 г. в Санкт-Петербурге были открыты 2 крупных торгово-развлекательных комплекса – Питерленд и РИО. Кроме того, открыт очередной гипермаркет Ленты на пр. Обуховской Обороны и полностью открылась для посетителей 2-я очередь ТЦ Шкиперский молл. Запланированное на 2 кв. 2012 года открытие ДЛТ перенесено на более поздний срок.
До конца года планируется к вводу около 170 тыс. кв.м (GLA), при этом большая часть предложения появятся на рынке в 4 кв. 2012 года. (см. Таблицу 2). При реализации заявленных планов, по итогам года объем рынка качественной торговой недвижимости Санкт-Петербурга превысит 3,5 млн кв.м (GLA).
Среди тенденций и событий 2 кв. 2012 г. следует выделить следующие:
• Перенос сроков открытия крупных ТЦ;
• Реконцепция объектов. Во 2 кв. 2012 года о реконцепции заявили открытые в кризисный период МФК Толстой сквер (переориентация с бутиковой галереи на более демократичный сегмент) и ТЦ Стокманн Невский Центр (в сторону увеличения брендов категории премиум и выше среднего).
• Децентрализация рынка. После открытия в 2009 году комплексов на пл. Восстания, свободных площадок под торговлю в центре города почти не осталось. В результате, новые комплексы открываются за пределами центральной части города.
Во 2 кв. 2012 года заявлено о начале реализации нескольких торговых центров и гипермаркетов под новыми брендами. В частности наиболее крупным заявленным проектом является ТРЦ у ст.м «Пионерская» на месте бывшего кинотеатра «Русь» (общая площадь – 115 тыс. кв.м), среди гипермаркетов следует выделить SPAR от компании Интерторг, К-Ситимаркет от концерна Kesko.
Уровень вакантных площадей в среднем по рынку вырос как за счет ввода нового предложения, так и за счет постепенной ротации арендаторов в уже действующих объектах, и на конец 2 кв. 2012 г. составил около 8-9%. Показатель вакантных площадей может сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ.
Если ранее вакантные площади присутствовали только в не самых удачных и небольших торговых комплексах, расположенных вне транспортных потоков или имеющих неудачную планировку (часть из них уже подверглась реконцепции), то во 2 кв. 2012 года появились площади даже в торговых центрах, в которых ранее не наблюдалось пустующих площадей.
По итогам 2012 года уровень вакантных площадей согласно прогнозам GVA Sawyer составит около 5-6%, постепенно растущий спрос будет компенсироваться вводом новых качественных площадей.
Спрос
Чистое поглощение торговых площадей в 2 кв. 2012 года составило около 30 тыс. кв. м GLA. Поглощение площадей в новых открытых комплексах частично компенсируется освобождением помещений в ранее открытых торговых центрах.
Крупных покупок ТЦ и ТРЦ во 2 кв. 2012 года не зафиксировано. Среди сделок M&A отметим следующую: сеть Техношок купила магазины сети Просто.
Среди основных тенденций спроса, проявившихся во 2 кв. 2012 следует выделить следующие:
• Продолжается достаточно активное развитие операторов на рынке общественного питания (в том числе фаст-фуда, кофейни).
• Продолжает анонсироваться интерес luxury-брендов к рынку Санкт-Петербурга, однако пока данный подсегмент находится в ожидании открытия ДЛТ после реконструкции.
• Супермаркет товаров для дома «Домовой» площадью около 4 тыс. кв.м в ТК Гулливер.
• Происходит развитие сетей ЭиБТ: Телемакс открыла в Санкт-Петербурге флагманский магазин площадью 3,7 тыс. кв.м, Эльдорадо откроет магазин площадью 1,2 тыс. кв.м в ТРК РИО.
• Происходит развитие компьютерных сетей: открылся магазин iPort Apple Premium Reseller в ТРК Радуга, магазины КЕЙ в ТРЦ Сити-Молл и РИО
• Наблюдается развитие детских магазинов – анонсировано открытие магазина Дети в ТЦ Электро, открыты Детский Мир в ТРК РИО (1,2 тыс. кв.м), Каспер Груп в ТК Невский центр, ТРК Питерленд и двух Мегах.
Развивается и интернет-торговля, хотя и не таким активными темпами, как в столице. Постепенно в Санкт-Петербурге начинает развиваться и торговля премиальными и/или экологичными продуктами питания. В последние полгода открыто несколько супермаркетов, которые позиционируются как фреш-маркеты, планируется к открытию первый магазин сети Зеленый перекресток, объявила о сформированных планах по выходу на рынок Санкт-Петербурга сеть Азбука Вкуса.
Финансовые условия
В 2 кв. 2012 г. арендные ставки были стабильны, в среднем по рынку рост составил около 1-2%. В основном рост происходит за счет заложенной в договоре эскалации арендной ставки. По итогам 2012 г. прогнозируется рост арендных ставок на 5-7%.
К наиболее часто встречающимся изменениям в условиях уже действующих или согласуемых договоров аренды можно отнести следующие моменты:
• На сегодняшний день банковская гарантия, как одно из обеспечений обязательств, встречается все реже, в основном арендаторы платят обеспечительный платеж от одного месяца и более, как правило, это зависит от арендуемой площади.
• Как и в 2011 году, все реже арендаторы стали настаивать на расчете ставки, исходя из процента от оборота. Большое количество договоров на проценте от оборота было подписано именно в кризис, т.к. арендаторы были не готовы подписываться на какие-либо фиксированные условия в нестабильный финансовый период. В посткризисное время многие собственники также стали применять в договорах такой взаиморасчет, т.к. фиксированные ставки были слишком низкие, а сумма от процента от оборота была большей или меньшей в разные периоды. Способ расчета определяется на переговорах, исходя из различных условий.