Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Обзор рынка торговой недвижимости 2008
Краткий обзор
- Розничный торговый оборот в Москве увеличился на 149% с 2002 года;
- Доля регионов в обороте розничной торговли увеличивается;
- Ставка доходности торговой недвижимости в 2007 году составила 9–10%;
- В 2008 году, как в регионах, так и в Москве будет увеличиваться конкуренция;
- Темпы нового строительства в Москве опережают европейские страны, тем не менее, качественных торговых площадей не хватает;
- Доля свободных площадей в Москве на конец 2007 года составила около 0,3%;
- Доля свободных площадей на лучших торговых коридорах Москвы достигла уровня 5,9% в 2007 году;
- Средняя арендная ставка в Центральном районе Москвы возросла на 11% и на 16% на периферии;
- Формируются новые зоны уличной торговли;
- Улица Тверская остается самым престижным торговым коридором Москвы;
- Сектор торговой недвижимости – самый развитый сектор коммерческой недвижимости в регионах;
- Мы оцениваем рост арендной ставки в региональных городах на 20–35% в 2007 году.
Обзор экономической ситуации
Рост ВВП за прошедший год составил 8,1% по сравнению с 2006 годом. Рост ВВП оказался максимальным с 2000 года и на несколько пунктов превысил оценки минэкономразвития (7,7–7,8%). Объем ВВП России в 2007 году составил в текущих ценах $1,32 млрд. Рост был обусловлен не только сырьевым экспортом, но и развитием потребительского рынка, строительства, инвестициями в высокотехнологические отрасли. Инфляция превысила прошлогоднюю отметку и прогнозы министерств и составила 11,9%. Среди причин высокого уровня инфляции называют последствия курсовой политики, рост мировых цен на продукты питания и энергоресурсы.
Прямые иностранные инвестиции составили $19,7 млрд. Данный факт подтверждает, что российский рынок недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Восточной и Центральной Европе благодаря высоким темпам экономического роста и большой емкости рынка. Можно предположить, что ряд инвесторов будет фиксировать прибыль, и мы увидим рост числа предложений на продажу инвестиционных активов, при этом наиболее привлекательные активы будут востребованы рынком. В
Розничная торговля
Тенденции:
- За последние пять лет объем торгового оборота вырос в 2,5 раза;
- Доля продуктовой розничной торговли в Москве увеличивается;
- Роль регионов в общероссийском обороте розничной торговли увеличивается;
- Многие российские ритейлеры выходят на IPO.
Благоприятные экономические условия и динамичное развитие страны стимулируют рост товарооборота, который за последние пять лет составил 149%. Частные сбережения все также не характерны для населения, что говорит о том, что потребительское кредитование является движущим фактором растущих показателей товарооборота. По сравнению с другими европейскими рынками потребительское кредитование находится на низком уровне. На июль 2007 года сумма потребительских кредитов составляла $ 87,5 млрд. Тем не менее, ритейлерам остается надеяться, что потребительское кредитование – не единственный двигатель роста товарооборота. Основная масса населения являются владельцами своего жилья, поэтому часть дохода, которая тратится на потребительские товары, достаточно высока. Например, по оценкам москвичи тратят около 75% на потребительские товары и услуги. Потребительский бум продолжает привлекать крупных иностранных ритейлеров. Большинство международных сетевых операторов выходят на рынок России, из которых прибегают к франшизе.
Данные о публичных размещениях (завершенные/планируемые) российских ритейлеров
Роль Москвы как российского центра розничных продаж уменьшается по мере того как ритейлеры продолжают свою экспансию в регионы. Иностранные торговые операторы, тем не менее, предпочитают Москву другим городам для выхода на российский рынок. Необходимо отметить, что, несмотря на развитие рынка и рост потребления, доля продуктового товарооборота в Москве постепенно увеличивается. Возможной причиной этого роста является развитие размеров и форматов в продуктовом сегменте. Многие ритейлеры ведомые потребительским бумом прибегают к IPO с целью привлечения дополнительных финансовых средств для экспансии в регионы.
Прогноз:
- Продолжается активная экспансия в регионы;
- Рост розничного товарооборота;
- Доля Москвы в российском товарообороте будет уменьшаться;
- Основные тенденции развития рынка: слияния и поглощения торговых сетей, развитие местных сетей в федеральные.
Торговые центры. Предложение
Тенденции:
- Темпы нового строительства опережают многие Европейские страны. Тем не менее, рынок качественных торговых площадей остается ненасыщенным;
- Регионы развиваются неоднородно.
Как в Москве, так и в регионах по-прежнему наблюдается дефицит торговых площадей. Рынок торговых площадей в регионах развивается различными путями. В то время как темпы нового строительства в столице замедлились в регионах они напротив, ускорились. График, приведенный ниже, отражает разницу в развитии рынка торговых площадей в регионах (Миллионники, города с населением 300 тыс. и более) и Москве по времени и темпам строительства. Как мы видим, по совокупности уровень нового строительства в Миллиониках превысил его уровень в Москве в 2007 году.
Учитывая активное строительство торговых площадей в регионах, их общее количество на конец 2007 года составило 8,9 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей по России возросла на 25% и составили около
Общее количество качественных торговых площадей в регионах увеличилось на 26% по сравнению с 2006 годом. Основная доля нового строительства приходится на города-миллионники. Учитывая заявленные проекты по торговой недвижимости количество качественных площадей должно вырасти на 30% к 2009 году.
Однако качественные торговые площади распределяются неравномерно. Это связано с тем, что девелоперы в первую очередь обратили внимание на такие регионы как: Екатеринбург, Казань, Самара. В данный момент рынок торговых площадей в этих городах близок к точке насыщения или достиг ее. В Омске, Уфе, Новосибирске и Ростове-на-Дону сейчас мало качественных торговых площадей, но заявлено много проектов. Неравномерное распределение торговых площадей в России объясняется в основном, административным фактором (готовностью местной администрации принять новых игроков) и экономическим развитием конкретного региона.
Суммарно количество торговых площадей в городах с населением 500 000 и более соответствует уровню Москвы, хотя если учесть тот факт, что таких городов 24, то это очень низкий показатель. Тем не менее, торговые девелоперы уже обратили свое внимание на эти региональные города.
Москва. Торговые площади. Предложение
Ввод новых торговых площадей на рынок Москвы был весьма ограничен, только 40% запланированных к открытию в 2007 году площадей были введены в эксплуатацию.
- Среди проектов, вышедших на рынок в 2007 году: Лотте Плаза, Щука, Времена года;
- Открытие многих проектов было перенесено на 2008 год – в связи с задержками строительстве и финансировании. Таким образом, из
500 000 кв. м торговых площадей запланированных к вводу в 2007 году были введены в эксплуатацию только около 200 000 кв. м; - Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей на конец 2007 года составила
190 кв. м – 20% рост по сравнению с декабрем 2006 года; - Центральный район был наиболее застраиваемым в 2007 году, рост количества площадей в нем составил 21%;
- В районе третьего Транспортного кольца не было открыто ни одного торгового центра. Дата открытия двух масштабных проектов (Молл Россия и Молл Тверская Застава) была перенесена на 2008 год;
- На периферии наиболее активно развивался Юго-Восток, на месте промышленных зон ведется строительство жилья и торговых объектов
- Северо-Восток был наименее привлекательным для девелоперов.
Распределение торговых площадей в Москве
Москва. Торговые площади. Спрос
- В среднем по Москве доля свободных площадей в торговых центрах на конец 2007 года составила 0,3%;
- Мы ожидаем, что уже в 2008 году доля свободных площадей в среднем увеличится до уровня 1%.
Регионы. Торговые площади. Спрос
Доля свободных площадей в региональных городах в среднем составляет около 10%, хотя она варьируется в различных городах.
Спрос на торговые площади в регионах в основном исходит со стороны якорных арендаторов, таких как:
- Супермаркеты и гипермаркеты Ашан, Перекресток;
- Электроника и бытовая техника: Эльдорадо, Media Markt, М-Видео, Техносила;
- Спортивные товары: Интерспорт, Спортмастер, Decathlon;
- Детские товары: БананаМама, Детский Мир;
- Магазины стройматериалов: OBI, Castorama, Leroy Merlin.
- Якорные арендаторы продолжают свою экспансию в регионы наряду с сетевыми девелоперами, которые являются владельцами некоторых из них (например, Детский Мир и Система Галс):
- BV Development;
- Крокус Груп;
- DVI Group;
- IKEA MEGA;
- Макромир;
- Meinl
European Land; - Park House;
- RosEvro Development;
- СистемаГалс;
- Regions Group;
- Regional Investments.
Следуя примеру экспансии федеральных операторов, региональные сети также продолжили активное освоение других регионов России (например, Лента (Санкт- Петербург), Кора (Кемерово), Вестер (Калининград)). Наиболее привлекательными для крупных ритейлеров регионами являются юг России и район Урала, – в которых наблюдается рост всех экономических показателей на фоне ограниченного количества качественных торговых площадей. Высокий спрос на форматы гипермаркет и дискаунтер говорят о начальной стадии развития рынка в некоторых регионах. Практически каждый оператор гипермаркета, присутствующий в России – такие как X5 Retail Group, Мосмарт, Real, Ашан, О’кей – имеет грандиозные планы развития в регионах России. Главными движущими факторами региональной экспансии являются не только наличие свободных денежных средств, но и возможность выйти на рынок таких международных гигантов как Carrefour, Tesco и Wal-Mart через покупку существующих торговых сетей.
Прогноз:
- Общей проблемой, как для регионов, так и для Москвы останутся задержки при вводе нового строительства;
- Количество качественных торговых площадей в Москве возрастет примерно на 20%;
- Доля торговых площадей в районе. Третьего транспортного кольца будет расти;
- На рынке торговых площадей буду появляться новые форматы: такие как ритейл парки и аутлеты;
- Девелоперы и ритейлеры продолжат свою экспансию в регионы России, обращая свое внимание на небольшие города;
- Рынки в регионах будут все более и более конкурентными для девелолперов и ритейлеров – особенно в городах-миллионниках;
- Концепция и время ввода в эксплуатацию проекта станут ключевыми факторами успеха региональных проектов;
- Качество строительства и концепция выходят на передний план, и в Москве и в регионах, в связи с растущей конкуренцией между торговыми центрами;
- Продолжится сегментация региональных городов:
- Рынки с высоким риском (близкие к насыщению)
- Рынки со средним риском (есть возможности поглощения качественных торговых площадей)
- Рынки с низким риском (нехватка или отсутствие качественных торговых площадей)
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Тенденции:
- Районы за пределами Третьего Транспортного кольца становятся более популярными и привлекательными для девелоперов и ритейлеров.
Арендные ставки. Москва
За прошедший год средневзвешенные арендные ставки в торговых центрах возросли на 11% в центральных районах и на 16% в районах за пределами Садового кольца, что говорит о растущей популярности этих районов. В районе Третьего транспортного кольца зафиксирована самая высокая средневзвешенная арендная ставка ($2448 за кв. м в год) за 2007 год, что на 10% выше чем в центральном районе и на 50% выше, чем в целом по Москве. Популярность удаленных от центра районов связана с активным строительством жилых комплексов и сложностями с автомобильным движением.
Арендные ставки в регионах
- Для большинства проектов арендные ставки для якорных арендаторов составляют:
- $100–$250 – для супермаркетов и гипермаркетов;
- $150–$300 – операторов бытовой техники и электроники;
- $100–$200 – для операторов развлечений.
Уровень ставок может быть на 30% выше для лучших на данном рынке проектов, этим и объясняется такой разброс цен. Для других арендаторов ставки в торговых центрах в регионах составляют от $250 до $1200 за кв. м в год. Тем не менее, многие ритейлеры обеспокоены весьма невысоким уровнем доходов населения и их потребительским поведением. Арендаторы, за исключением якорных, являются небольшими компаниями с ограниченными финансовыми ресурсами для того, чтобы платить высокие арендные ставки. Необходимо также отметить, что в связи с отсутствием в регионах качественных проектов в недавнем прошлом сложно проследить динамику арендных ставок. Мы ожидаем, что в течение нескольких лет с выходом на рынок новых торговых центров, мы сможем оценить успешность того или иного торгового центра и соответственно адекватность арендных ставок.
Прогноз:
- В следующем году мы ожидаем постепенный рост уровня арендных ставок в торговых центрах в Москве, стимулируемый высоким спросом на качественные торговые площади;
- Рост средневзвешенных арендных ставок по Москве составит около 7% в 2008 году;
- Арендные ставки будут расти в тех региональных городах, где существует высокий потребительский потенциал и недостаточно количество качественных торговых площадей, и наоборот уменьшаться в городах, рынок торговых площадей, которых близок к насыщению.
Потребительское поведение
В связи с развитием рынка торговых площадей по всей стране возрастает конкуренция. Ее появление и усиление повышает важность изучения потребительского поведения. В этом отношении региональные рынки сильно отличаются от Москвы. В отличие от Москвы, где царит потребительский бум, покупательская активность в регионах ограничена и потребительское поведение более консервативно. В городах с населением более одного миллиона, среднедушевой доход выше среднего по России, активные потребители составляют 50% всего населения (Новосибирск, и Санкт Петербург). В более мелких городах этот показатель ниже.
В III квартале 2007 C&W/S&R проводило исследование по изучению потребительского поведения в региональных городах и Химках (Московской области), в ходе которого выявились следующие особенности:
- Существует четкая закономерность между возрастом покупателя его доходом и количеством посещений магазина;
- Самыми активными клиентами торговых центров являются люди в возрасте от 19 до 30 лет. За ними следует возрастная группа от 30 до 45 лет;
- Потребители в регионах воспринимают торговый центр как любой магазин, где есть продукты и некоторые сопутствующие товары;
- Жители Москвы могут провести целый день в торговом центре со своей семьей (например, МЕГА ИКЕА);
- Потребители в регионах проводят не более двух часов торговом центре. Большинство покупателей в Новосибирске и Санкт Петербурге предпочитают заходить минут на 30 в торговый центр по пути домой.
- Сумма среднего чека при этом варьируется от города к городу:
Восприятие развлекательного компонента в торговом центре также сильно отличается в разных городах:
- Покупатели в Санкт-Петербурге считают идеальным сочетание торгового и развлекательного компонентов, даже если развлекательным компонентом является аквапарк;
- Жители г. Рязань с трудом представляют, как можно сочетать поход в боулинг или кинотеатр с покупками в супермаркете.
Покупатели в г. Новосибирске неохотно посещают фудкорты (возможно частично причиной является отсутствие современных фудкортов в городе).
Прогноз:
- Адаптация концепции современного качественного торгового центра к потребительскому поведению местного населения;
- Концепция и исследование местного рынка станут ключевыми в преддверии растущей конкуренции.
Торговые коридоры. Москва
Тенденции
- Общее количество торговых площадей на лучших торговых коридорах составляет около
340 000 кв. м; - Формируются Новые зоны стрит ритейла;
- Средневзвешенные арендные ставки постепенно возросли за последние три года.
Компания C&W/S&R выделяет 12 торговых коридоров в Москве. Многие из них расположены в пределах Садового кольца, а Ку т узовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект и проспект Мира являются основными направлениями стрит-ритейла за пределами садового кольца.
Общее количество площадей на торговых коридорах Москвы не изменилось в 2007 году по сравнению с прошлым годом и составляет
Арендные ставки в торговых коридорах возросли в среднем на 15%, отражая положительную динамику роста за последние два года, несмотря на то, что все улицы отличаются в зависимости от расположения, специализации и протяженности. Тем не менее, улица Тверская остается самым дорогим и престижным торговым коридором в Москве.
Прогноз:
- В 2008 году мы ожидаем рост арендных ставок менее, чем процент инфляции;
- Тверская останется самым востребованным торговым коридором.
Условия аренды в московских торговых центрах:
- Арендная плата номинируется в долларах США или евро (так же применяется валютная корзина евро/доллар) за квадратный метр в год, но оплачивается в рублях. Арендная плата облагается НДС (в настоящее время 18%), гарантийный депозит эквивалентен арендной плате за один-два месяца, предоплата равна арендной плате за один месяц. Комбинируемые ставки обычно примерно на 30% ниже, чем фиксированные ставки. Процент от оборота варьируется от 5 до 8% для ресторанов и 12 до 15% для магазинов одежды;
- Срок договора. Долгосрочные договоры становятся более распространенными (5-15 лет). Возможность досрочного расторжения, а также возможность пролонгации договоров аренды не распространены в настоящее время:
- Индексация, как правило, составляет 3-5%;
- Эксплутационные расходы. В торговых центрах наиболее распространена ставка $100–$150 за кв.м. в год. Владельцы торговых центров начали взимать дополнительную плату за маркетинг торгового центра;
- Стоимость отделки оплачивается арендатором. Помещения предоставляются арендаторам в состоянии “shell & core” с подведенными к помещению коммуникациями.
Условия договора аренды на торговые помещения (под отделку) на улицах города более разнообразны. Как правило, срок аренды на помещения стрит ритейла составляет от 3 до 5 лет, индексация составляет 5-10% в год или равняется инфляции.
Инвестиционный рынок
Сделки с торговой недвижимостью доминируют
В
Тот факт, что наибольшее количество сделок происходит с торговой недвижимостью, отражает наличие гибкого ценообразования на подобные объекты и их большее, по сравнению с офисным сектором, количество. С развитием рынка коммерческой недвижимости в регионах роль рынка торговой недвижимости будет только возрастать, поскольку строительный цикл торговых объектов меньше, чем у офисных.
Отдельные сделки с торговыми объектами (2007)
Крупнейшие сделки
Впервые иностранные инвесторы вошли на региональный рынок в 2006 году. В 2007 количество инвестиционных продаж возросло вместе с ростом строительной активности. Около 50% всех заявленных инвестиционных сделок были совершены с объектами за пределами Москвы. Для сравнения в 2006 году они составляли всего 25% от общего числа инвестиционных продаж. Однако, с точки зрения инвестиционной привлекательности, Москва по-прежнему занимает лидирующую позицию. Одной из самых значительных сделок в регионах является покупка торгово-развлекательного центра «Аврора» в Уфе Quinn Group. Общее количество инвестиций в комплекс составит примерно ? 100 млн; NorthernEuropeanProperties купил шесть объектов за ?231 млн. – включая офисные, торговые и гостиничные площади – расположенных в Санкт-Петербурге, Калининграде, Мурманске.
Ставка доходности снижается
В последнем квартале 2006 года впервые на рынке торговой недвижимости произошла сделка со ставкой доходности, однозначным числом. Это была покупка Rodamco 50% площадей многофункционального комплекса Метрополис, проекта Капитал Партнерс, строящегося недалеко от центра Москвы.
К концу 2007 года, половина заявленных сделок были со ставкой доходности равной 9%.
Ставки доходности
Приход новых игроков
Профайл покупателей торговой недвижимости меняется, они все увереннее смотрят на регионы.
- В прошлом году Австрийские инвесторы доминировали на рынке: Meinl European Land и Immoeast приобрели каждый по четыре крупных проекта. В 2007 году Immoeast приобрел лишь 75% строящегося торгового центра Гудзон. В июле 2007 года Meinl European Land заявил о своих планах вложения в недвижимость в странах СНГ, выделяя, прежде всего, потенциал Казахстана, Грузии и Азербайджана;
- В 2007 году более активными были британские, ирландские и скандинавские инвесторы: NorthernEuropeanProperties, QuinnGroup и BalticPropertyTrust. Они приобрели семь торговых объектов.
Прогноз:
- Предположительно в первом полугодии
2008 г. Ставки капитализации останутся на прежнем уровне; - Торговые площади остаются самым привлекательным продуктом на рынке капиталов;
- Иностранные инвестиции будут доминировать в следующем году;
- Форвардные сделки преобладают в структуре сделок.
Источник:
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
