Краткий обзор
Обзор экономической ситуации
Рост ВВП за прошедший год составил 8,1% по сравнению с 2006 годом. Рост ВВП оказался максимальным с 2000 года и на несколько пунктов превысил оценки минэкономразвития (7,7–7,8%). Объем ВВП России в 2007 году составил в текущих ценах $1,32 млрд. Рост был обусловлен не только сырьевым экспортом, но и развитием потребительского рынка, строительства, инвестициями в высокотехнологические отрасли. Инфляция превысила прошлогоднюю отметку и прогнозы министерств и составила 11,9%. Среди причин высокого уровня инфляции называют последствия курсовой политики, рост мировых цен на продукты питания и энергоресурсы.
Прямые иностранные инвестиции составили $19,7 млрд. Данный факт подтверждает, что российский рынок недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Восточной и Центральной Европе благодаря высоким темпам экономического роста и большой емкости рынка. Можно предположить, что ряд инвесторов будет фиксировать прибыль, и мы увидим рост числа предложений на продажу инвестиционных активов, при этом наиболее привлекательные активы будут востребованы рынком. В
Розничная торговля
Тенденции:
Благоприятные экономические условия и динамичное развитие страны стимулируют рост товарооборота, который за последние пять лет составил 149%. Частные сбережения все также не характерны для населения, что говорит о том, что потребительское кредитование является движущим фактором растущих показателей товарооборота. По сравнению с другими европейскими рынками потребительское кредитование находится на низком уровне. На июль 2007 года сумма потребительских кредитов составляла $ 87,5 млрд. Тем не менее, ритейлерам остается надеяться, что потребительское кредитование – не единственный двигатель роста товарооборота. Основная масса населения являются владельцами своего жилья, поэтому часть дохода, которая тратится на потребительские товары, достаточно высока. Например, по оценкам москвичи тратят около 75% на потребительские товары и услуги. Потребительский бум продолжает привлекать крупных иностранных ритейлеров. Большинство международных сетевых операторов выходят на рынок России, из которых прибегают к франшизе.
Данные о публичных размещениях (завершенные/планируемые) российских ритейлеров
Роль Москвы как российского центра розничных продаж уменьшается по мере того как ритейлеры продолжают свою экспансию в регионы. Иностранные торговые операторы, тем не менее, предпочитают Москву другим городам для выхода на российский рынок. Необходимо отметить, что, несмотря на развитие рынка и рост потребления, доля продуктового товарооборота в Москве постепенно увеличивается. Возможной причиной этого роста является развитие размеров и форматов в продуктовом сегменте. Многие ритейлеры ведомые потребительским бумом прибегают к IPO с целью привлечения дополнительных финансовых средств для экспансии в регионы.
Прогноз:
Торговые центры. Предложение
Тенденции:
Как в Москве, так и в регионах по-прежнему наблюдается дефицит торговых площадей. Рынок торговых площадей в регионах развивается различными путями. В то время как темпы нового строительства в столице замедлились в регионах они напротив, ускорились. График, приведенный ниже, отражает разницу в развитии рынка торговых площадей в регионах (Миллионники, города с населением 300 тыс. и более) и Москве по времени и темпам строительства. Как мы видим, по совокупности уровень нового строительства в Миллиониках превысил его уровень в Москве в 2007 году.
Учитывая активное строительство торговых площадей в регионах, их общее количество на конец 2007 года составило 8,9 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей по России возросла на 25% и составили около
Общее количество качественных торговых площадей в регионах увеличилось на 26% по сравнению с 2006 годом. Основная доля нового строительства приходится на города-миллионники. Учитывая заявленные проекты по торговой недвижимости количество качественных площадей должно вырасти на 30% к 2009 году.
Однако качественные торговые площади распределяются неравномерно. Это связано с тем, что девелоперы в первую очередь обратили внимание на такие регионы как: Екатеринбург, Казань, Самара. В данный момент рынок торговых площадей в этих городах близок к точке насыщения или достиг ее. В Омске, Уфе, Новосибирске и Ростове-на-Дону сейчас мало качественных торговых площадей, но заявлено много проектов. Неравномерное распределение торговых площадей в России объясняется в основном, административным фактором (готовностью местной администрации принять новых игроков) и экономическим развитием конкретного региона.
Суммарно количество торговых площадей в городах с населением 500 000 и более соответствует уровню Москвы, хотя если учесть тот факт, что таких городов 24, то это очень низкий показатель. Тем не менее, торговые девелоперы уже обратили свое внимание на эти региональные города.
Москва. Торговые площади. Предложение
Ввод новых торговых площадей на рынок Москвы был весьма ограничен, только 40% запланированных к открытию в 2007 году площадей были введены в эксплуатацию.
Распределение торговых площадей в Москве
Москва. Торговые площади. Спрос
Регионы. Торговые площади. Спрос
Доля свободных площадей в региональных городах в среднем составляет около 10%, хотя она варьируется в различных городах.
Спрос на торговые площади в регионах в основном исходит со стороны якорных арендаторов, таких как:
Следуя примеру экспансии федеральных операторов, региональные сети также продолжили активное освоение других регионов России (например, Лента (Санкт- Петербург), Кора (Кемерово), Вестер (Калининград)). Наиболее привлекательными для крупных ритейлеров регионами являются юг России и район Урала, – в которых наблюдается рост всех экономических показателей на фоне ограниченного количества качественных торговых площадей. Высокий спрос на форматы гипермаркет и дискаунтер говорят о начальной стадии развития рынка в некоторых регионах. Практически каждый оператор гипермаркета, присутствующий в России – такие как X5 Retail Group, Мосмарт, Real, Ашан, О’кей – имеет грандиозные планы развития в регионах России. Главными движущими факторами региональной экспансии являются не только наличие свободных денежных средств, но и возможность выйти на рынок таких международных гигантов как Carrefour, Tesco и Wal-Mart через покупку существующих торговых сетей.
Прогноз:
ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ.
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Тенденции:
Арендные ставки. Москва
За прошедший год средневзвешенные арендные ставки в торговых центрах возросли на 11% в центральных районах и на 16% в районах за пределами Садового кольца, что говорит о растущей популярности этих районов. В районе Третьего транспортного кольца зафиксирована самая высокая средневзвешенная арендная ставка ($2448 за кв. м в год) за 2007 год, что на 10% выше чем в центральном районе и на 50% выше, чем в целом по Москве. Популярность удаленных от центра районов связана с активным строительством жилых комплексов и сложностями с автомобильным движением.
Арендные ставки в регионах
Уровень ставок может быть на 30% выше для лучших на данном рынке проектов, этим и объясняется такой разброс цен. Для других арендаторов ставки в торговых центрах в регионах составляют от $250 до $1200 за кв. м в год. Тем не менее, многие ритейлеры обеспокоены весьма невысоким уровнем доходов населения и их потребительским поведением. Арендаторы, за исключением якорных, являются небольшими компаниями с ограниченными финансовыми ресурсами для того, чтобы платить высокие арендные ставки. Необходимо также отметить, что в связи с отсутствием в регионах качественных проектов в недавнем прошлом сложно проследить динамику арендных ставок. Мы ожидаем, что в течение нескольких лет с выходом на рынок новых торговых центров, мы сможем оценить успешность того или иного торгового центра и соответственно адекватность арендных ставок.
Прогноз:
Потребительское поведение
В связи с развитием рынка торговых площадей по всей стране возрастает конкуренция. Ее появление и усиление повышает важность изучения потребительского поведения. В этом отношении региональные рынки сильно отличаются от Москвы. В отличие от Москвы, где царит потребительский бум, покупательская активность в регионах ограничена и потребительское поведение более консервативно. В городах с населением более одного миллиона, среднедушевой доход выше среднего по России, активные потребители составляют 50% всего населения (Новосибирск, и Санкт Петербург). В более мелких городах этот показатель ниже.
В III квартале 2007 C&W/S&R проводило исследование по изучению потребительского поведения в региональных городах и Химках (Московской области), в ходе которого выявились следующие особенности:
Восприятие развлекательного компонента в торговом центре также сильно отличается в разных городах:
Покупатели в г. Новосибирске неохотно посещают фудкорты (возможно частично причиной является отсутствие современных фудкортов в городе).
Прогноз:
Торговые коридоры. Москва
Тенденции
Компания C&W/S&R выделяет 12 торговых коридоров в Москве. Многие из них расположены в пределах Садового кольца, а Ку т узовский проспект, Ленинградский проспект, Ленинский проспект и проспект Мира являются основными направлениями стрит-ритейла за пределами садового кольца.
Общее количество площадей на торговых коридорах Москвы не изменилось в 2007 году по сравнению с прошлым годом и составляет
Арендные ставки в торговых коридорах возросли в среднем на 15%, отражая положительную динамику роста за последние два года, несмотря на то, что все улицы отличаются в зависимости от расположения, специализации и протяженности. Тем не менее, улица Тверская остается самым дорогим и престижным торговым коридором в Москве.
Прогноз:
Условия аренды в московских торговых центрах:
Условия договора аренды на торговые помещения (под отделку) на улицах города более разнообразны. Как правило, срок аренды на помещения стрит ритейла составляет от 3 до 5 лет, индексация составляет 5-10% в год или равняется инфляции.
Инвестиционный рынок
Сделки с торговой недвижимостью доминируют
В
Тот факт, что наибольшее количество сделок происходит с торговой недвижимостью, отражает наличие гибкого ценообразования на подобные объекты и их большее, по сравнению с офисным сектором, количество. С развитием рынка коммерческой недвижимости в регионах роль рынка торговой недвижимости будет только возрастать, поскольку строительный цикл торговых объектов меньше, чем у офисных.
Отдельные сделки с торговыми объектами (2007)
Крупнейшие сделки
Впервые иностранные инвесторы вошли на региональный рынок в 2006 году. В 2007 количество инвестиционных продаж возросло вместе с ростом строительной активности. Около 50% всех заявленных инвестиционных сделок были совершены с объектами за пределами Москвы. Для сравнения в 2006 году они составляли всего 25% от общего числа инвестиционных продаж. Однако, с точки зрения инвестиционной привлекательности, Москва по-прежнему занимает лидирующую позицию. Одной из самых значительных сделок в регионах является покупка торгово-развлекательного центра «Аврора» в Уфе Quinn Group. Общее количество инвестиций в комплекс составит примерно ? 100 млн; NorthernEuropeanProperties купил шесть объектов за ?231 млн. – включая офисные, торговые и гостиничные площади – расположенных в Санкт-Петербурге, Калининграде, Мурманске.
Ставка доходности снижается
В последнем квартале 2006 года впервые на рынке торговой недвижимости произошла сделка со ставкой доходности, однозначным числом. Это была покупка Rodamco 50% площадей многофункционального комплекса Метрополис, проекта Капитал Партнерс, строящегося недалеко от центра Москвы.
К концу 2007 года, половина заявленных сделок были со ставкой доходности равной 9%.
Ставки доходности
Приход новых игроков
Профайл покупателей торговой недвижимости меняется, они все увереннее смотрят на регионы.
Прогноз:
Источник:
Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko
Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
![]() |
|
По данным CBRE, по итогам первого квартала 2021 года уровень вакантных площадей в ТЦ Москвы составил 9,9%, увеличившись за первые три месяца 2021 года на 0,6 п. п. Темп роста показателя замедлился по сравнению с третьим и четвертым кварталами 2020 года, когда прирост показателя в среднем составлял 1,5 п. п.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, объем инвестиций достиг 52 млрд руб., что на 16% ниже аналогичного показателя 2020 года.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости.
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали ситуацию на рынке стрит-ретейла на территории ММДЦ «Москва-Сити».
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксировано сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей. До конца 2021 года в регионах планируется к вводу порядка 610 тыс. кв. м торговых площадей.
Организатор: Онлайн-школа iTenAnts, Бизнес-тренинги А.Реутов
Организатор: Reed Exhibitions
Ваши выгоды:
Это руководители и менеджеры отделов развития и аренды
> 1 967 торговых центров
> 2 743 ритейлера