В III квартале 2010 г. на рынке торговой недвижимости было открыто три новых проекта – ТРЦ «Рио», ТРЦ Marcos Mall и ТЦ «Ключевой». Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила 5 570 100 кв. м (торговая площадь (GLA) – 2 819 740 кв. м). Итого с начала года на рынок вышли семь торговых центров общей площадью 713 100 кв. м (GLA – 281 740 кв. м).

До конца 2010 г. планируется к открытию еще пять торговых центров, общая площадь которых составляет 485 910 кв. м (GLA – 213 400 кв. м). Однако открытие некоторых из них может быть перенесено на следующий год. Если все заявленные к открытию до конца года торговые центры выйдут на рынок в срок, общий прирост качественных торговых площадей в 2010 г. составит почти 1,2 млн. кв. м (GLA – 495 140 кв. м).

Совокупная общая площадь ожидаемых к вводу в 2011 г. торговых центров (по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International) составляет около 700 000 кв. м. Таким образом, площадь торговых центров, заявленных к открытию в 2011 г., на 40% меньше, чем в 2010 г.  Это связано с тем, что строительство запланированных к вводу в 2011 г. торговых комплексов начато еще до кризиса, а новых проектов нет.

В III квартале 2010 г. отмечается растущий спрос на торговую недвижимость не только в Москве, но и в других регионах России. Это проявляется в активной экспансии якорных арендаторов, крупных торговых операторов, региональных и международных сетей.

X5 Retail Group приобрела торговую сеть «Остров», включающую 16 магазинов в Москве и Подмосковье общей площадью около 12 000 кв. м. Активно развиваются сети супермаркетов Spar и «Билла», открывая новые магазины в московском регионе и городах центрального федерального округа. Супермаркет «Перекресток» рассматривает помещения площадью 100-200 кв. м, развивая новый формат магазинов шаговой доступности. Торговая сеть «Атак» (Auchan group) планирует увеличить количество супермаркетов в российских городах с 40 до 200 к 2015 г.

Региональные сетевые компании по продаже бытовой техники активно ищут помещения под новые магазины в других городах: петербургский «Телемакс», липецкая «Энергия». Группа компаний Inditex (Zara, Pull and Bear, Massimo Dutti, Bershka, Oysho, Stradivarius, Zara Home) рассматривает возможность выхода в города с численностью населения менее 500 тыс. человек.

Вернулся интерес к российскому рынку у международных брендов. Один из крупнейших ритейлеров одежды эконом-класса для всей семьи в Европе – французская компания Kiabi – открывает магазины в Москве и рассматривает возможность экспансии в другие города России. Турецкий бренд LC Waikiki самостоятельно выходит на российский рынок с форматом супермаркетов одежды, планируя открыть 50 магазинов в течение ближайших трех лет. Кроме этого, такие известные турецкие бренды, как Koton и Network, активно ищут площадки в Москве и регионах. Продолжают самостоятельное развитие такие международные брэнды, как Mango, New Yorker и Promod, хотя раньше они относились к российскому рынку с большой осторожностью и работали посредством франчайзинга.

В свою очередь, российские бренды начали рассматривать международный рынок. В частности, петербургская сеть магазинов одежды Oodji намерена выйти в Европу, в связи с чем, произвела ребрендинг (ранее – Oggi), компании Respect и «Рив Гош» рассматривают возможность выхода в Беларуссию. Примечательно, что российские и международные компании чаще прибегают к ребрендингу в последнее время. В качестве примеров можно привести InCity, Savage, Zolla, Colin’s.

Несмотря на активизацию спроса, следует отметить более взвешенный подход арендаторов к выбору торговых комплексов, чем 2-3 года назад. Это связано с ограниченностью финансовых возможностей ритейлеров для широкой экспансии в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса. Наиболее востребованными являются функционирующие успешные торговые центры. Среди строящихся объектов, в первую очередь, интересны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые очевидно будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора).

В то же время, благодаря активизации ритейлеров и оживлению спроса, в сегменте торговой недвижимости наметился вектор в сторону рынка арендодателя. В первую очередь, это касается Москвы. Причин тому несколько. Во-первых, обеспеченность жителей столицы качественными торговыми центрами существенно ниже, чем в ряде российских городов-миллионников и крупных городов Восточной Европы. Во-вторых, количество интересных с точки зрения расположения и концепции торговых комплексов, где есть свободные площади, в Москве невелико. Все это привело к сокращению уровня вакантных площадей и к увеличению листов ожидания по наиболее привлекательным торговым центрам столицы.

Повышение спроса на качественные торговые помещения в Москве способствовало пересмотру коммерческих условий для арендаторов. Так, если в прошлом году преобладала схема процента с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, то в настоящее время рынок возвращается к высокой фиксированной части, при этом сохраняя  процент с оборота (смешанная схема). В свою очередь, размер фиксированной части тем выше, чем успешнее торговый центр. Кроме того, в успешных торговых комплексах остались в прошлом такие льготы, как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. Следует отметить, что рост арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах характерен не только для Москвы, но и для отдельных регионов.

Для III квартала 2010 г. характерно постепенное повышение уровня запрашиваемых арендных ставок в сегменте стрит-ритейла. К концу отчетного периода запрашиваемые ставки аренды на отдельные помещения в формате стрит-ритейла достигали $4000/кв. м/год, а на Тверской улице – $10000-13000/кв. м/год. Для сравнения: во II квартале 2010 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3000/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2500-5500/кв. м/год в зависимости от стороны улицы, проходимости  и пр. Примечательно, что нижняя граница цен в отчетном квартале сохранилась на уровне предыдущего квартала.

Таким образом, к концу III квартала ставки аренды на отдельные, наиболее привлекательные, помещения в формате стрит-ритейла на Тверской улице приблизились к докризисному уровню. Интересно, что в тот период Тверская улица занимала третье место в рейтинге торговых улиц мира, уступая лишь Елисейским Полям в Париже и Пятой авеню в Нью-Йорке. Положительная динамика арендных ставок в отчетном квартале отмечалась в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договора аренды.

В III квартале 2010 г. можно отметить уменьшение ротации арендаторов на Тверской улице. Ротация ритейлеров имела место в основном в тех помещениях, где срок договоров аренды подходил к концу, и прежние арендаторы не готовы были соглашаться на более высокий уровень арендных ставок. Примечательно, что ритейлеры возобновили развитие в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 16, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице.

III квартал 2010 г. характеризовался растущим спросом на рынке торговой недвижимости как в Москве, так и в других российских регионах. Это привело к сокращению доли вакантных помещений, некоторому росту арендных ставок, отмене льгот для арендаторов и увеличении листов ожидания в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.

Основной тенденцией по мере выхода из кризиса стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры с интересной концепцией. При выборе торгового комплекса ритейлеры хотят понимать, в чем его уникальность, что отличает его от других торговых центров.

Увеличение спроса на торговые помещения в III квартале 2010 г. также отмечалось в сегменте стрит-ритейла. Это привело к повышению верхней границы арендных ставок в основном в тех помещениях, где заканчивались договора аренды. Примечательно, что нижняя граница ставок аренды сохранилась на уровне предыдущего квартала. По оценкам Colliers International, до конца года можно ожидать некоторого увеличения арендных ставок, в первую очередь в тех помещениях, где срок договоров аренды подходит к концу. Собственники таких помещений будут поднимать ставки аренды до рыночного уровня, благодаря чему нижняя граница арендных ставок будет постепенно повышаться.

III квартал 2010 г. характеризовался активизацией девелоперов и застройщиков на рынке торговой недвижимости. Это нашло отражение в возобновлении работ по ранее «замороженным» объектам и разработке новых проектов. По оценкам Colliers International, это приведет к увеличению объемов предложения торговой недвижимости в перспективе 3-4 лет.

Полный аналитический материал с таблицами и графиками можно посмотреть в прикрепленном файле.