Прошедший год характеризовался оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов. Это нашло отражение в возвращении интереса к российскому рынку международных операторов, выходе на московский рынок новых иностранных брендов, экспансии региональных сетей на столичный рынок и активном освоении ритейлерами регионов.

Это, в свою очередь, привело к сокращению доли вакантных помещений, росту арендных ставок, отмене бонусов для арендаторов и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.

Растущий спрос на торговую недвижимость обусловил активизацию девелоперов, возобновивших строительство ранее приостановленных объектов. Однако о новых крупных проектах за последний год не заявлялось, все торговые центры, которые открылись в 2010 г. и запланированы к открытию в 2011 г., были начаты еще до кризиса. Так, в Москве в совокупности с ужесточением политики в отношении строительства коммерческой недвижимости это может привести к обострению дефицита на рынке торговых площадей столицы и, как следствие, повышению интереса к региональным рынкам со стороны девелоперов и ритейлеров.

В 2010 г. на столичном рынке торговой недвижимости было открыто девять новых проектов общей площадью (GBA) 962 000 кв. м (торговая площадь (GLA) – 373 000 кв. м). Причем более половины этого объема приходится на два объекта – ТРЦ «Вегас» и ТРЦ «Гагаринский» (GBA – 590 000 кв. м, GLA – 194 000 кв. м). ТРЦ «Вегас» стал важным проектом 2010 г. Значимость его для рынка заключается в том, что девелоперу удалось создать объект, максимально комфортный для потенциальных посетителей за счет сочетания архитектурных и дизайнерских решений с эффективной торговой концепцией комплекса.

Надо отметить, что площадь открытых в 2010 г. торговых комплексов составляет около 75% от ранее заявлявшегося к открытию объема торговых площадей. Открытие отложенных объектов (GBA – 249 000 кв. м, GLA – 128 000 кв. м) перенесено на начало 2011 г., в числе которых ТРЦ «Афимолл Сити» общей площадью 179 000 кв. м (GLA – 101 000 кв. м).

В результате общая площадь новых торговых комплексов, открытых в Москве в 2010 г., оказалась на 7% больше, чем в 2009 г.: 962 000 кв. м против 900 000 кв. м соответственно. Однако по показателю торговой площади новых объектов 2010 г. отстает от предыдущего года на 25%: 373 000 кв. м против 497 000 кв. м соответственно. К концу 2010 г. общий объем торговых площадей в Москве составил 5 819 000 кв. м (GLA – 2 911 000 кв. м).

К числу позитивных фактов можно отнести продолжение развития региональных рынков торговой недвижимости. В 2010 г. были открыты такие торговые центры, как: ТРЦ «Сити Молл «Белгородский» в Белгороде (70 000 кв. м), ТРЦ «Вива Лэнд» в Самаре (68 000 кв. м), ТРЦ «КомсоМолл» в Екатеринбурге (67 200 кв. м), ТРЦ «Европа» в Липецке (60 000 кв. м). А также ТРЦ «Рубин» в Твери (55 000 кв. м), ТРЦ «Франт» в Казани (54 000 кв. м), ТРЦ «Июнь» в Череповце (46 000 кв. м), ТРЦ «Голден Парк» в Новосибирске (30 000 кв. м), ТРЦ «Рио» в Иваново (45 000 кв. м) и в Туле (25 000 кв. м).

Рост спроса на торговые помещения в 2010 г. был характерен для операторов практически всех профилей, причем не только в крупнейших городах, но и в городах с численностью населения 300-500 тыс. человек. Примечательно, что в 2010 г. распространение спроса федеральных операторов по городам различного размера произошло очень быстро. Решающим фактором для принятия решения о выходе ритейлера на новый региональный рынок стал уровень конкуренции, а не масштаб локального рынка.

В 2010 г. наблюдалась активность продуктовых ритейлеров. X5 Retail Group приобрела торговые сети «Остров» и «Копейка», а на 2011 г. запланировала открытие более 500 новых магазинов. Краснодарский «Магнит» планирует масштабное развитие на следующий год, включая открытие около 700 новых магазинов и строительство распределительных центров.

Сеть гипермаркетов «Лента» намерена возобновить свое развитие в 2011 г. и построить 8 гипермаркетов в Санкт-Петербурге, Твери, Вологде, Череповце, Волжском, Уфе, Новосибирске и Омске. Французская группа Auchan намерена сделать сетевым формат гипермаркетов «Радуга», а также увеличить торговую сеть «Атак» с 40 до 200 супермаркетов к 2015 г.

Активизировались иностранные операторы: в 2010 г. на рынок вышли Thomas Sabo, UNIQLO, Home&You, Burger King, Dunkin' Donuts. Группа INDITEX вывела на российский рынок новую концепцию – магазин аксессуаров Uterque. В Москве в ТРЦ «Гагаринский» открылись первые магазины польской сети товаров для детей Cool Club и немецкий бренд Apart (женская одежда). Американский ритейлер одежды Abercrombie & Fitch рассматривает возможность выхода на столичный рынок. Компания Fiba Group планирует открытие первых магазинов  Banana Republic. Компания «МОНЭКС ТРЕЙДИНГ», работающая по системе франчайзинга, получила права на развитие новых брендов в России, в т.ч. Victoria’s Secret, Bath & Body Works, American Eagle, которые в ближайшее время планирует развивать в Москве и регионах. Британская сеть универмагов Debenhams возобновила поиск партнеров в Москве, чтобы выйти на российский рынок. Испанский бренд Desigual ведет переговоры с компанией Jamilco, представляющей в России международные бренды. Группа компаний «Ташир» получила права на развитие в России британской марки QUIZ: первые магазины открылись в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе в Москве и ТРЦ «РИО» в Реутове. В I квартале 2011 г. компания планирует открыть еще четыре магазина QUIZ в Белгороде, Туле, Вологде и Ярославле.

В 2010 г. отмечалось оживление международных брендов на российском рынке. Французская компания Kiabi (одежда эконом-класса для всей семьи) открыла первый магазин в Москве в ТРЦ «Гагаринский» и рассматривает возможность экспансии в другие российские города. Турецкий бренд LC Waikiki самостоятельно вышел на рынок Санкт-Петербурга с форматом супермаркета одежды (первый магазин открылся в ТРЦ «Галерея») и в ближайшие три года планирует открыть еще около 50 магазинов по всей стране. Другие турецкие бренды – Koton и Network – также активизировали поиск новых площадок в России.

О намерении продолжать самостоятельную работу в России заявили New Yorker, S'Oliver, Mango и Promod. Финский производитель детской одежды Reima открывает в России филиал, чтобы работать с ритейлерами напрямую, а не через дистрибьюторов. Кроме того, Reima собирается вывести на российский рынок еще не представленные здесь марки – Lassie, Tutta и Progress. В 2011 г. компания Ecco намерена продолжить заменять франчайзинговые магазины в регионах на собственные и открыть около десяти новых магазинов в России.

Оживление спроса и обострение конкуренции привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Компания «Евросеть» открыла первый интеллектуальный гипермаркет, объединяющий торговлю электроникой и книгами, в ТРЦ «Маркос-Молл» и намеревается создать сеть таких магазинов по всей России. X5 Retail Group запустила новый формат торговли «Пятерочка-макси», открыв первый магазин в Сызрани. Компания планирует развивать данный формат в российских регионах, включая небольшие города с населением от 50 тыс. человек. Auchan рассматривает возможность создания сети винных бутиков после успеха первого магазина, открытого в 2010 г. в ТЦ «Европарк» на Рублевском шоссе. Немецкий ритейлер Metro Cash & Carry намерен вывести на российский рынок новые форматы Metro Punct и Metro Eco. Торговая марка женской одежды Pompa разработала новый формат магазинов под общей концепцией Pompa mini для городов с населением от 100 тыс. человек.

Рост спроса на качественную торговую недвижимость способствовал сокращению уровня вакантных площадей и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы. В ряде случаев это привело к пересмотру коммерческих условий для арендаторов. В 2010 г. в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала преобладать фиксированная часть, при этом сохранялся  процент с оборота (смешанная схема). Более того, во многих торговых комплексах арендаторам перестали предоставляться такие бонусы, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение первых 1-2 месяцев, что имело широкое распространение в 2009 г. Примечательно, что тенденция роста арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах получила развитие не только в Москве, но и в отдельных региональных городах.

В 2010 г. отмечалось восстановление спроса на торговые помещения в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 17, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице. Этому способствовало общее улучшение экономической ситуации, рост товарооборота и увеличение покупательской способности.

В результате уровень вакантных площадей начал снижаться, а ставки аренды – расти. Рост ставок аренды отмечался в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договоры аренды или срок действия пониженной арендной ставки, полученной арендатором на период кризиса. К концу 2010 г. максимальные запрашиваемые ставки аренды достигали $3 500-4 000/кв. м/год, а на Тверской улице – $10 000-13 000/кв. м/год. Хотя еще в 2009 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3 000/кв. м/год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2 500-5 500/кв. м/год.

Введенные в конце года ограничения на парковку на Тверской улице пока не привели к снижению ставок аренды, однако, вызвали ротацию арендаторов: ряд магазинов, ориентированных на длительное пребывание покупателей, покидают улицу, в связи с тем, что снизился поток покупателей, приезжавших к ним на машинах.

Общая площадь ожидаемых к открытию в 2011 г. торговых центров (GBA), по заявлениям девелоперов и оценке аналитиков Colliers International, составляет около 1 000 000 кв. м. Это примерно столько же, сколько в 2010 г. Тем не менее, торговая площадь (GLA) объектов, ожидаемых к вводу в 2011 г., на 34% превосходит показатель 2010 г.: 500 000 кв. м против 373 000 кв. м соответственно.

Увеличение объемов предложения качественных торговых центров в 2011 г., по нашему мнению, способствует усилению следующих тенденций:

Более взвешенный подход со стороны девелоперов к качеству и архитектурной концепции своих проектов. 2010 г. показал, что многие застройщики стремятся усилить конкурентоспособность своих объектов, в том числе через привлечение экспертов в разных областях. Например, компания IKEA на некоторое время приостановила развитие новых проектов и сконцентрировалась на привлечении новых брендов, не представленных в России, в действующие и  открывающиеся в ближайшее время торговые комплексы. Это позволит улучшить пул арендаторов и таким образом повысить конкурентные преимущества этих объектов в условиях усиления конкуренции со стороны новых проектов.

Появление на рынке новых форматов торговых центров. В частности, в 2010 г. активизировалась работа над проектами аутлет-центров, первые из которых планируются к открытию в 2011 г. в Москве. Это новые торговые центры Outlet Village Belaya Dacha в Котельниках и Fashion House на Ленинградском шоссе. А также реконструкция ТЦ «Веймарт» на 26 км МКАД в аутлет-центр Brand City.

В 2010 г. декларировалось ужесточение политики столичных властей в отношении нового строительства объектов коммерческой недвижимости. В конце 2010 г. московские власти приняли решение о приостановке строительства около 400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть. Такая политика будет создавать предпосылки для формирования дефицита на московском рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.

Развитие рыночной ситуации в 2011 г. будет способствовать формированию следующих тенденций:

Сокращение уровня вакантных площадей и дальнейший рост арендных ставок, в первую очередь, в Москве в наиболее успешных торговых комплексах с хорошо продуманной концепцией.

Возобновление активности и смещение интересов девелоперов и торговых операторов в сторону регионов. Эта тенденция получила развитие в 2010 г., и мы ожидаем, что в следующем году она будет усиливаться. В частности, в 2010 г. многие девелоперы возобновили работу по ранее приостановленным проектам.

В качестве примеров наиболее крупных и значимых торговых центров, ожидаемых к открытию в ближайшие 2 года, можно привести ТРЦ OZ в Краснодаре (227 000 кв. м), ТРЦ «Планета» (126 000 кв. м) и ТРЦ «Июнь» (42 000 кв. м) в Уфе, ТРЦ «Ярмарка» в Астрахани (81 700 кв. м), ТРЦ «М5Молл» в Рязани (81 500 кв. м). А также ТРЦ «Южный» в Казани (78 000 кв. м), ТРЦ «Гостиный двор» в Туле (60 000 кв. м) и ТРЦ на Комсомольском проспекте в Томске (42 000 кв. м). Кроме того, в 2011 г. ожидается открытие двух крупных проектов «Мега» в Уфе (150 000 кв. м) и Самаре (150 000 кв. м). В 2012 г. ожидается к открытию один из крупнейших торговых центров в Московской области – ТРЦ «Июнь» в Мытищах (178 000 кв. м).

Поскольку за последний год ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах Москвы существенно выросли, можно прогнозировать увеличение спроса в периферийных районах города, в среднем характеризующихся более низким уровнем арендных ставок. Это, в свою очередь, будет способствовать ускоренному росту цен для наиболее привлекательных объектов.

Полный аналитический материал от Colliers International можно посмотреть в прикрепленном файле.