04.12.2019 CBRE подводит итоги 2019 года и делает прогноз на 2020 год

 

CBRE подводит итоги 2019 года и делает прогноз на 2020 год

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2020 года.

Инвестиции

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE

По предварительным итогам 2019 года объем инвестиций в недвижимость России может увеличится в 1,4 раза по сравнению со значением прошлого года (181 млрд руб.) и может достигнуть порядка 250 млрд руб. ($3,8 млрд). Устойчивый макроэкономический фон (ожидания по основным показателям оправдались, либо продемонстрировали более положительный результат) усилил мотивацию инвесторов к вложению средств в недвижимость России. Понижение Центральным Банком ключевой ставки до минимального с начала 2014 года уровня создает предпосылки для улучшения условий привлечения заемного финансирования, что также способствует мотивации инвесторов.

В 2019 году увеличится объем вложений в объекты недвижимости в инвестиционных целях. На такие сделки придется порядка 80% объема инвестиций, а средний размер такой сделки увеличится с 1,7 млрд руб. в 2018 году до 2,4 млрд руб. по итогам этого года. В 2019 году инвесторы стали больше направлять вложения в объекты незавершенного строительства (участки с проектами, строящиеся объекты, объекты под редевелопмент). Объем инвестиций в такую недвижимость может достигнуть 80 млрд руб. (на 34% выше значения прошлого года).

Сегмент торговой недвижимости третий год подряд лидирует в структуре инвестиций с долей порядка 30%. Уже было закрыто и еще ожидается к закрытию до конца года несколько знаковых сделок с крупными торговыми центрами, за счет чего объем вложений в этот сегмент по итогам года может достигнуть почти 80 млрд руб. против 55 млрд руб. годом ранее. Инвестиции в офисную недвижимость также превзойдут объем прошлого года (61 млрд руб. в 2019 году и 50 млрд руб. по итогам 2018 года), однако их доля по-прежнему остается относительно низкой и составляет 25% от всех вложений. Инвесторы проявляют большой интерес к этому сегменту, однако сказывается ограниченность предложения качественных офисных объектов. Изменение законодательства в части долевого строительства продолжает оказывать влияние на активность инвесторов по приобретению участков под жилое строительство. Крупные девелоперы стараются воспользоваться ситуацией и усилить позицию на рынке, приобретая проекты у непрофильных игроков. Объем вложения в этот сегмент (51 млрд руб.) может увеличится почти на 60% по сравнению со значением прошлого года (33 млрд руб.), а его доля вырастет с 18% до 21%. Вложения в складской и гостиничный сегменты составят по итогам 2019 года 13% и 7% в объеме инвестиций соответственно.

Доля рынка Санкт-Петербурга может увеличится на 13 п.п. по итогам 2019 года до 37%. Данное изменение во многом будет являться фактором закрытия нескольких крупных сделок, что не является показательным. Объем вложений в объекты недвижимости Москвы увеличится на 16%, а доля рынка столицы составит 56%. Интерес инвесторов к региональным рынкам стабильно невысокий, их доля в объеме инвестиций составит порядка 7%.

Вложения со стороны российских компаний формируют основной объем инвестиций. В 2019 году на них придется порядка 70%. Вложения со стороны иностранных компаний единичны, но как правило сделки с их участием достаточно крупные. В 2019 году ожидаются к закрытию сделки как с западными, так и с ближневосточными инвесторами.

По нашим прогнозам, до конца 2019 года ставки капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости снизятся на 25 б.п. до 9%, для премиальных объектов торговой и складской недвижимости останутся на прежнем уровне и составят 9,5% и 11% соответственно. В сложившейся конъюнктуре рынка мы видим предпосылки для компрессии ставок капитализации в 2020 году.

Тренд на рост рынка инвестиций в недвижимость России может продолжится и в следующем году. По нашим ожиданиям, объем вложений в 2020 году превысит показатель этого года и увеличится до порядка 300 млрд руб., тем самым достигая уровня 2016-2017 годов.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

Предложение

По итогам 2019 г. ввод в эксплуатацию торговых площадей составит 286 тыс. кв. м. (10 объектов с торговой составляющей), что на 53% превышает показатель 2018 г., когда открылось 186,9 тыс. кв. м. Рост показателя связан с открытием двух крупных объектов – ТРЦ «Саларис» (GLA 105 тыс. кв. м) и ТРЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м, открытие заявлено на декабрь 2019 г.).  В ближайшие 2 года мы ожидаем снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 г. составляет 250 тыс. кв. м. Средняя площадь открытых ТЦ в 2019 г. составила 28,6 тыс. кв. м. , в 2020 г. – 14,5 тыс. кв. м. Актуальными форматами в торговой недвижимости сегодня являются ТЦ в составе МФК, инфраструктурный ритейл, ТЦ в составе ТПУ, районные ТЦ (community malls).

Уровень вакантных площадей

Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы снижается последние 3 года. Вакансия в торговых центрах, открытых в 2018 -2019 г. выше среднего показателя по всем ТЦ Москвы -  как правило, новые объекты открываются не полностью заполненными арендаторами. Мы ожидаем сохранение этого тренда (открытие незаполненных арендаторами ТЦ) и показатель вакантных площадей на уровне 6% к концу 2019 г. Серьезных предпосылок для роста уровня вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2020-2021 г. нет, так как строящиеся объекты представляют собой либо небольшие районные торговые центры (площадью менее 15 тыс. кв. м), либо торговые площади в составе или рядом с новыми жилыми комплексами и инфраструктурными объектами (ТПУ), которые будут гарантировано обеспечены спросом со стороны торговых операторов в виду наличия трафика.

Спрос

Макроэкономические факторы (снижение реальных располагаемых доходов населения, инфляция) по-прежнему сдерживают рост потребительского рынка, что отражается на слабом росте товарооборота ритейлеров. Оптимизация (сокращение размеров всех форматов, сокращение торговых точек) и консолидация (сокращение количества игроков на рынке) текущего бизнеса продолжится в ближайшие несколько лет, что отразится на структуре спроса в 2020 г. – замедление развитие фэшн-ритейлеров среднего ценового сегмента, гипермаркетов и рост различных развлечений, сервисов, общепита, health&beauty. Меняющаяся модель потребления, развитие онлайн-торговли и совершенствование методов и скорости доставки привели к росту доли онлайн-торговли в Москве почти до 20%.

Международные бренды

С начала 2019 г. на российский рынок вышло 16 новых международных брендов, которые открыли полноформатный магазин. 9 международных брендов открыли корнеры. Стратегия выхода через открытие корнера содержит меньше рисков и не требует столь значительных финансовых вложений в сравнении с открытием магазина стандартного формата. О закрытии своих магазинов заявили Under Armour (спортивные товары) и Thomas Sabo (ювелирные изделия и часы) и Superdry (одежда).

Коммерческие условия

Арендные ставки в ТЦ Москвы в течение года оставались стабильными, однако заметен незначительный рост в ставках аренды по закрытым сделкам. В 2020 г. для Московских торговых центров ставки останутся примерно на том же уровне, показывая незначительный рост а пределах инфляции/индексации 2-4%. Топовые торговые центры сохранят более значительный рост ставок, однако этот рост компенсируется  снижением аренды в устаревших проектах расположенных на магистралях без прямого доступа из метро, где трафик посетителей снижается, соответственно падают обороты. Средневзвешенная премиальная ставка (первый этаж, оператор категория «одежда/обувь») в топовых ТЦ составляет 256 тыс. руб./год, в других качественных ТЦ с высокими показателями посещаемости и конверсии – 85 тыс. руб/год.

Торговая недвижимость. Регионы

Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE

Предложение

По предварительным итогам 2019 года в региональных городах России объем ввода новых площадей составит 374 тыс. кв. м и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раз. 40% объема введенных площадей (150 тыс. кв. м) расположены в городах Дальнего Востока – Владивостоке (ТРЦ «Калина Молл» - 46,3 тыс. кв. м), Уссурийске (ТРЦ «Уссури Молл» - 16 тыс. кв. м)- 46,3 тыс. кв. м, Хабаровске («Броско Молл» - 58,5 тыс. кв. м), Южно-Сахалинске («Мега Березка» - 20 тыс. кв. м). Дальний Восток интересен в первую очередь его «не насыщенностью», при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы после ЦФО и СЗАО) и активном развитии региона на федеральном уровне.

В 2020 году ожидается объем ввода новых площадей на уровне 630 тыс. кв. м. 340 тыс. кв. м строящихся торговых площадей с заявленным вводом в 2019-2021 гг. расположены в городах Приволжского федерального округа – Казани («Казань Молл» 53 тыс. кв. м), Перми (ТРЦ «Планета» 83 тыс. кв. м), Кирове (ТРЦ «Время Простора, 2 фаза – 60 тыс. кв. м), а также в Самаре и Нижнекамске. Для таких городов, как Пермь, Нижнекамск и Киров сегодня характерно отсутствие качественного предложения. В Казани - средний возраст профессиональных торговых центров составляет 12 лет, в связи чем,  город испытывает потребность в новых проектах с современной концепцией.

Торговые операторы.

Продуктовый ритейл и FMCG.

Сопоставимые (Like-For-Like) продажи, число покупателей и средний чек в последние годы в гипермаркетах снижаются, а для некоторых сетей характерна отрицательная динамика продаж. Снижение интереса потребителей к гипермаркетам связано с переориентацией потребителя на покупки у дома, ростом онлайн-продаж непродовольственных товаров, составляющих большую долю ассортимента гипермаркетов. Замедление органического роста гипермаркетов наблюдается практически среди всех крупнейших игроков. Наиболее быстрыми темпами растут дискаунтеры и формат «магазин у дома».

Fashion-операторы

Для расширения своих сетей fashion-операторы как правило рассматривают преимущественно качественные объекты, в связи с чем интенсивность их экспансии во многом зависит от выхода на рынок новых торговых центров. Из них более активно развиваются российские fashion-операторы: зачастую международные бренды ограничивают географию своего присутствия крупными городами с численностью населения от 500 тыс. человек, в то время как российские бренды готовы развиваться в малых городах. Товарооборот одежных ритейлеров в России растет на уровне 2-4% в год с 2017 года.

Электроника и бытовая техника

Рынок бытовой техники и электроники с начала 2019 года демонстрирует рост, обусловленный активной экспансией в регионы и ростом продаж в онлайне. Торговые сети по продаже электроники и бытовой техники внедряют магазины малого формата. С начала 2019 года «Эльдорадо» запустил магазины площадью 600 кв. м, которые располагаются в небольших торговых центрах, в шаговой доступности для покупателей. Продолжается процесс по укрупнению и консолидации торговых операторов.

 

Источник: ShopAndMall.Ru
Использование материалов портала допускается только при наличии активной ссылки на https://shopandmall.ru

СкачатьCкачать оригинальный файл материала - 381.94 Kb

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 627. [2019г - 469]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
09.07.2020
Инвестиционный рынок во время карантина

Инвестиционный рынок во время карантина

В CBRE подвели итоги полугодия 2020 года на рынке инвестиций. Согласно предварительным данным, объем инвестиций в недвижимость России во II квартале составит порядка 47 млрд руб., что на 19% ниже значения в аналогичном периоде 2019 года (59 млрд руб.).

06.07.2020
Впервые с 2016 года вакантность в центральных торговых коридорах Москвы превысила 11%

Впервые с 2016 года вакантность в центральных торговых коридорах Москвы превысила 11%

По данным JLL, по итогам 1-го полугодия 2020 года в центральных торговых коридорах Москвы свободно 11,5% помещений. Это максимальное значение со 2-го квартала 2016 года, когда данный показатель достигал 13%. 

02.07.2020
Открытие 30% ТЦ в России по итогам I полугодия перенесено на более поздние сроки

Открытие 30% ТЦ в России по итогам I полугодия перенесено на более поздние сроки

По итогам первого полугодия 2020 года открытие 30% торговых объектов в России было перенесено на 2021 год и более поздние периоды. До конца года девелоперы продолжат переносить сроки ввода объектов – по прогнозам Cushman & Wakefield, в России будет построено около 350 тыс. кв. м торговых площадей, из них значительная часть (230 тыс. кв. м) – в Москве. 

30.06.2020
Итоги 1 полугодия 2020 года на рынке ТЦ Москвы и регионов

Итоги 1 полугодия 2020 года на рынке ТЦ Москвы и регионов

За 1 полугодие 2020 года в эксплуатацию было введено около 138 тыс. кв. м качественных ТЦ, что сопоставимо с объемом ввода в 1 полугодии прошлого года. Сроки открытия качественных ТЦ были перенесены с 1 полугодия на 2 полугодие почти у половины заявленных к вводу объектов в связи с ограничениями работы ритейла и развлекательной составляющей в условиях пандемии. 

17.06.2020
Вакантность в стрит-ритейле на Невском проспекте выросла до 10%

Вакантность в стрит-ритейле на Невском проспекте выросла до 10%

По итогам трех месяцев ограничений, связанных с пандемией, объем свободных помещений на Невском проспекте увеличился на 2,7 п.п. и достиг 10,0%. 

16 июля 2020

Организатор: Российский Совет Торговых Центров (РСТЦ)

31 июля 2020

Организатор: Портал о торговой недвижимости и ритейле ShopAndMall.Ru, Школа девелопера

16 - 18 сентября 2020

Организатор: Reed Exhibitions

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?


Развлечения
Искомая площадь:
от 50 м2 до 100 м2



Санкт-Петербург (Санкт-Петербург г.)
GBA: 115800 м2 GLA: 77000 м2

Озеры (Москва / Московская обл.)
GBA: 3610 м2 GLA: 3610 м2

Красногорск (Москва / Московская обл.)
GBA: 13838 м2 GLA: 10650 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна