В торговой недвижимости сохраняется относительная стабильность

Компания Cushman & Wakefield подвела итоги первого квартала 2015 года для торговой недвижимости России.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, действия собственников недвижимости и ритейлеров привели к сохранению заполняемости существующих торговых центров. В лучших торговых центрах уровень вакантности остался на низком уровне 2,02%. В целом по Москве уровень вакантности выше (6-7%), подавляющее большинство свободных помещений сконцентрировано в новых торговых центрах, открытых в 2014-2015 годах.

Посещаемость торговых центров соответствует уровню начала 2014 года, т.е. оценивается как высокая и стабильная.

После массового пересмотра ставок аренды в конце 2014 года в первом квартале 2015 ставки были относительно стабильны, однако пересмотр в сторону снижения возможен во втором квартале 2015.

Спрос на помещения в новых (открываемых в 2015 году или позднее) низкий, в ближайшие два года новые торговые центры будут открываться с заполняемостью галереи на уровне 30-50%.

По данным Cushman & Wakefield, в течение первого квартала 2015 года в России было открыто для покупателей 6 торговых центров общей торговой площадью 348 700 кв. метров (за аналогичный период в первом квартале 2014 года было открыто 11 качественных торговых центров (GLA 410 383 кв. метров).

Общее количество вводимых в эксплуатацию объектов снизилось. Вне Москвы открылось всего три качественных торговых центра небольшого размера (GLA < 45 000 кв. метров)  в Ижевске, Тюмени, Перми. Все объекты открылись с низкой заполняемостью (при открытии в торговых галереях было открыто около 30% торговых площадей).

В Москве открылось три новых торговых центра, заполняемость торговых галерей в новых торговых центрах в Москве выше, чем в регионах (порядка 50-70%). Крупнейшим новым торговых центром стал «Колумбус» ( GLA 136 000 кв. метров).

Всего в 2015 году ожидается значительное снижение объемов ввода новых торговых площадей, всего по России будет введено в эксплуатацию не более 1,3 млн. кв. метров (прогноз Cushman&Wakefield). Заполняемость новых торговых центров будет низкая (30-50% в галереях). Во многих торговых центрах будут проходить технические открытия (открытие продуктового гипермаркета и небольшой сопутствующей галереи), заполнение будет проходить в течение двух-трех лет.

Данные: Cushman & Wakefield 

По расчетам Cushman & Wakefield, в действующих торговых центрах Москвы со стабилизированной зоной охвата уровень вакантности за квартал вырос с 1,4% до 2,02%. Наблюдается ярко выраженная сегментация торговых центров - есть группа торговых центров, которые удерживают уровень вакантности на уровне 2014 года (менее 2%), в то время как в некоторых ранее успешных торговых центрах вакантность выросла существенно (на 500-600 пп. за квартал).  В целом по Москве собственники успешно преодолели турбулентность конца 2014 года и сумели удержать арендаторов. Основной объем свободных торговых помещений Москвы сконцентрирован в новых торговых центрах, введенных в эксплуатацию в 2014-2015 гг. В среднем по Москве (как в старых, так и в новых торговых центрах) уровень вакантности оценивается на уровне 6-7%.  Средний уровень вакантности будет продолжать расти как минимум до середины лета 2015 года.

После активной корректировки ставок аренды, произошедшей в конце 2014 года, начало года было относительно стабильным. Частично стабильность ставок аренды была поддержана укреплением позиций российской валюты. Поскольку большая часть договоров аренды подразумевает регулярный пересмотр договорных условий (в среднем каждые полгода), возможна дальнейшая корректировка ставок аренды, которая отразится на средних ставках аренды во втором квартале 2015.

 «Хорошей новостью первого квартала 2015 года является возвращение интереса арендаторов к развитию, во многом обусловленное стабильными оборотами в рублях и стабильной (с учетом сезонности) посещаемости. Однако ритейлеры предпочитают существующие успешные торговые центры, открытие в которых несет в себе меньшие финансовые риски. Ставки аренды снизились в основном за счет временного перехода на рубли или предоставленных скидок. Ситуация в только что открытых и строящихся торговых центрах будет сложной в течение всего 2015 года», - комментирует Максим Карбасникофф, партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

«Управление заполняемостью является сейчас одной из важнейших тактических и стратегических задач для собственников и управляющих торговых центров», - добавляет Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield.