В Подмосковье запланировано к открытию 6 ТЦ в 2015 году

Консалтинговая компания Welhome провела исследование рынка торговой недвижимости городов Московской области за июнь 2015 года. Настоящее исследование охватывает 39 городов Московской области, в которых в общей сложности расположено более 100 действующих и строящихся торговых центров. В исследовании также участвуют Зеленоград (ЗелАО Москвы) и Щербинка (ТиНАО Москвы).

В исследовании были собраны данные по качественным торговым центрам. По зоне охвата в исследование взяты только торговые центры, относящиеся непосредственно к тому или иному городу Московской области: микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные. Суперрегиональные по охвату объекты, такие как ТРЦ «МЕГА Теплый Стан», «МЕГА Химки», «МЕГА Белая Дача», «РИО Реутов» и другие в исследование не включены, поскольку зона их влияния рассчитана на более широкую аудиторию как Москвы, так и Московской области, нежели на конкретный город, вблизи/в черте которого они расположены.

Численность населения Московской области, по данным Росстат на 1 января 2015 года, составляет 7,23 млн. человек. В состав Московской области входит 77 городов, из которых крупнейшими (не считая Зеленоград) по численности являются Балашиха (247,1 тысячи чел.), Химки (225,7 тысячи чел.) и Подольск (218,5 тысячи чел.).

На момент проведения исследования в городах Подмосковья функционирует более 100 профессиональных торговых центров, из которых 8 торговых центров было открыто в 2014 году и еще 6 планируется к открытию до конца 2015 года.

Объем рынка качественных торговых центров городов Подмосковья к июню 2015 года составил порядка 1,13 млн. кв. метров арендопригодной площади.

Что касается распределения объема площадей действующих торговых центров по зонам удаленности от МКАД, то здесь наибольшая доля приходится на города-спутники столицы (39%) и города, расположенные на удалении менее 30 км от МКАД (28%), к которым относятся в том числе Красногорск, Химки, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы. Практически поровну распределяются площади в профессиональных ТЦ городов на расстоянии 30-60 км от МКАД и 60-90 км от МКАД. Лишь 2% арендопригодных площадей приходится на торговые центры в городах далее 90 км от МКАД, к которым относятся Дубна и Луховицы.

В 2014 году несколько торговых центров было открыто в дальних городах Подмосковья. В Орехове-Зуеве состоялось открытие 1-й очереди ТРЦ «Олимпия Центр» недалеко от ж/д вокзала города. Якорным арендатором стал супермаркет «Атак».

В Ступине состоялось долгожданное открытие ТРЦ «Курс» арендуемой площадью 24,6 тыс. кв. м. Примечательно, что якорным арендатором ТРЦ стал супермаркет «АВ Маркет» – новый формат от «Азбуки Вкуса» для покупателей среднего класса.

В Сергиевом Посаде в августе 2014 года открылся ТРЦ «Капитолий», первый в городе профессиональный ТРЦ с сильным пулом арендаторов, в числе которых MediaMarkt, «Лента», фитнес-клуб World Class.

В Серпухове открылась 2-я очередь ТРЦ «Б-класс», в которой разместился аквапарк и ледовая арена.

Следует отметить, что торговые объекты в городах Подмосковья представлены, в основном, форматом классических ТЦ и ТРЦ. Это связано с тем, что во многих городах, особенно дальнего Подмосковья, обеспеченность качественными торговыми площадями довольно низкая, а потребность у жителей в таких объектах существует. Поэтому у девелоперов нет необходимости внедрять новые форматы торговых объектов, поскольку поток покупателей им обеспечен.

В некоторых городах встречаются торговые центры в составе МФК, например, «ВИТ» в составе офисного центра в Пушкино, «Корстон» в составе одноименного офисно-гостиничного комплекса в Серпухове.

На въезде в Ногинск ведется строительство ритейл-парка «007» – нетипичного для Московской области формата.  

Половина объема площадей в существующих торговых центров относится к микрорайонному и районному форматам по зоне охвата, а чуть менее 40% от общего объема площадей – к окружному формату. Районный формат (до 15 тыс. кв. м GLA) при нахождении внутри города оптимален как для собственника, поскольку его проще заполнить арендаторами, так и для самих жителей. Более крупные по охвату ТЦ расположены либо в городах ближайшего к Москве пояса Подмосковья, либо открываются в городах, где до этого не было представлено ни одного качественного ТЦ.

Общий объем рынка качественных торговых центров Подмосковья на конец июня 2015 года составил 1,13 млн. кв. м GLA.

Максимальный показатель объема ввода торговых центров в Подмосковье был зафиксирован в 2012 году и пока не был превышен. Начиная с 2012 года наблюдается снижение темпа прироста ввода площадей, которое в перспективе 2-3 лет будет продолжаться.

В ближайшей перспективе 2015-2016 гг. запланированы к вводу крупные по формату ТЦ – суперокружные объекты на востоке – юго-востоке Подмосковья: ТРЦ «Раменский», ритейл-парк «007» на въезде в Ногинск и ТРЦ «Атлас Парк» в Жуковском. На западе – близ Одинцово – планируется к вводу региональный по охвату ТРЦ «Леденцово Парк» (50 тыс. кв. м GLA) от компании DG19.

 Обеспеченность торговыми площадями по городам Московской области существенно разнится даже среди городов, сопоставимых по численности населения, удаленности от МКАД и уровню развития города в целом. Так, если сравнивать города-спутники Реутов и Мытищи, то в Реутове при гораздо меньшей численности населения обеспеченность торговыми площадями максимальная среди всех городов области (794 кв. м на 1000 жителей). Подольск, напротив, при высокой численности населения имеет довольно низкий показатель (192 кв. м на 1000 жителей) обеспеченности торговыми площадями. Для сравнения: в Москве обеспеченность торговыми площадями составляет 437 кв. м на 1000 жителей.

В перспективе ближайших 1,5 лет существенно увеличится обеспеченность в 9 городах Московской области (см. график). Более, чем в 5 раз, возрастет обеспеченность торговыми площадями в Раменском с открытием ТРЦ «Раменский» (30 тыс. кв. м GLA). Однако, вероятнее всего, дата ввода ТРЦ будет перенесена с 2015 года на более поздний срок. В Ногинске на текущий момент отсутствуют профессиональные ТЦ, но с открытием ритейл-парк «007» обеспеченность города торговыми площадями составит сразу 353 кв. м на 1000 жителей.

В Одинцово обеспеченность площадями возрастет в 2 раза с открытием ТРЦ «Леденцово Парк» на Можайском шоссе, таким образом, емкость локального рынка будет практически исчерпана.

НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ ДЕЙСТВУЮЩИЕ И СТРОЯЩИЕСЯ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ В ПОДМОСКОВЬЕ

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Выводы и тенденции дальнейшего развития рынка торговой недвижимости городов Подмосковья:

• Учитывая общую экономическую ситуацию и сокращение ритейлерами своих планов по развитию, в перспективе 2-3 лет выход новых торговых объектов замедлится. Кроме того, на текущий момент существуют объекты в городах Подмосковья, строительство и открытие которых неоднократно переносилось еще до наступления кризисных условий, например, «Атлас Парк» в Жуковском, Daily в Мытищах. В стадии проекта находятся ТЦ в Солнечногорске, Щербинке. Заявлен крупный суперрегиональный ТРЦ «Торговый Квартал» вблизи Пушкино.
• Наиболее обеспечены торговыми площадями города-спутники, а также города дальнего пояса Подмосковья, в которых недавно открылись первые профессиональные ТЦ, например Луховицы, Сергиев Посад, Ступино. Емкость рынка торговой недвижимости в них на среднесрочную перспективу исчерпана.
• Высоким потенциалом для развития обладают города с постоянно увеличивающейся численностью населения за счет масштабного нового строительства в сочетании с относительно невысокой текущей обеспеченностью: Подольск, Наро-Фоминск, Железнодорожный и Балашиха (отдаленные от МКАД районы), Лобня и Долгопрудный. Следует подчеркнуть, что речь идет о потенциальной емкости для торговых центров формата не более окружного по охвату. Проекты региональных и суперрегиональных торговых центров требуют в текущих условиях глубокой проработки. Объекты такого формата, открывшиеся в течение последних 1-1,5 лет, заполнены при открытии зачастую лишь на 30%, а в лучшем случае на 50%.