24.02.2009 Торговая недвижимость: напряженность между розничными торговыми операторами и владельцами торговых площадей нарастает

 

Торговая недвижимость: напряженность между розничными торговыми операторами и владельцами торговых площадей нарастает

Кризис привёл арендодателей и арендаторов к состоянию прямой конфронтации, что неудивительно – владельцы торговых сетей стремятся к минимизации издержек, а собственники торговых площадей в торговых центрах и торговых комплексах – к максимизации прибыли. Ритейлеры настаивают на 50%-ном снижении ставок арендной платы и замене фиксированной платы за аренду помещений на определённый процент от оборота арендатора. Иногда хозяева торговых центров идут навстречу арендаторам, но в большинстве случаев такие уступки повышают риск банкротства самих девелоперов.

 

Для публичного обозначения своей позиции по поводу «диктата со стороны девелоперов» представители розничных торговых сетей, реализующих одежду, обратились к владельцам торговых центров через АПРИМ. Суть обращения заключается в обосновании необходимости снижения арендных ставок – приводится средний показатель снижения спроса, составляющий 25%. В открытом письме присутствуют и данные по конкретным розничным сетям, например, слова президента сети «FinnFlare», Ксении Рясовой, о ситуации в городе Ангарске. Магазин сети «FinnFlare» работает там уже полтора года, за первый год (к октябрю 2008 года) объём продаж вырос практически в полтора раза, но, через две недели после закрытия одного из градообразующих химических заводов в декабре 2008 года, продажи резко упали – на 25%.

 

Необходимо отметить, что рентабельность продаж на рынке одежды составила в 2008 году, в среднем, 20%. А сейчас перед сетями магазинов одежды стоит вопрос не о том, как получить максимальную прибыль, а о том, как избежать убытков. Минимизацию издержек большинство ритейлеров стремятся начать с того, чтобы снизить затраты на аренду торговых помещений – они составляют от 10 до 20% торгового оборота. В результате арендаторы настаивают на снижении ставок аренды на 25-50%. «Мы вынуждены идти на переговоры об уменьшении арендных ставок, поскольку договоры аренды заключались при других рыночных условиях», - говорит гендиректор сети магазинов «Вещь!» Ольга Еремеева. По словам Еремеевой, на переговоры идут те владельцы торговых площадей, которые нацелены на долгое сотрудничество, а не просто на получение прибыли в краткосрочной перспективе. «Каждый ритейлер добивается своих условий — они зависят от проходимости торгового центра, расположения магазина внутри здания, а также оборотов ритейлера», - говорит Ольга Еремеева.

 

Кроме того, на спрос влияют тенденции роста безработицы и накопительных настроений среди пока ещё работающих россиян. Вследствие этого, объём продаж разных торговых сетей снижается на 10-30% в месяц. Операторы розничной торговли опасаются, что в новогодние праздники люди тратили последние накопления, а теперь за этими тратами может последовать снижение спроса до 70%.

 

В первую очередь владельцы торговых центров соглашаются изменить арендную плату якорным арендаторам, а также крупным компаниям. Например, если верить Виктору Луканину, коммерческому вице-президенту сети салонов сотовой связи «Евросеть», его компании удаётся добиться скидки на аренду торговых помещений до 20%.

 

Но придти к компромиссному решению по поводу снижения арендных ставок получается не у всех, из-за чего магазины закрываются, как закрылся, например, магазин сети «Глобус Гурмэ» в ТЦ «Весна» на Новом Арбате.

 

Наиболее привлекательными условиями оплаты аренды торговых площадей для розничных операторов были бы такие, при которых существует прямая взаимосвязь между торговым оборотом и стоимостью аренды. Есть два варианта: выплата в качестве арендной платы фиксированного процента от оборота или совмещение некоторой фиксированной ставки аренды, защищающей арендодателя от убыточности, и выплаты, зависящей от оборота. Кстати, второй вариант широко распространён в странах Европы.

 

На послание ритейлеров Российский совет торговых центров (РСТЦ) написал ответ, в котором напомнил, что срок окупаемости строительства новых торговых центров, за счёт которого становится возможным развитие ритейлинговой отрасли в целом, составляет от восьми до одиннадцати лет. По мнению членов РСТЦ, снижение ставок аренды одновременно понизит и уровень торговых центров, вызовет «превращение их в депрессивные объекты, больше подходящие под определение «рынок»».

 

Кроме того, в открытом письме девелоперов ритейлерам говорится: «Для владельцев и управляющих торгово-развлекательных центров не представляется возможным участвовать в «общих» переговорах и единых акциях, направленных на коллективный передел условий, объективно сформированных рынком».

 

Один из участников РСТЦ, собственник компании «ADGGroup» Михаил Печёрский считает, что взаимоотношения арендатора с арендодателем и условия их сотрудничества должны рассматриваться индивидуально в каждом случае, а не иметь характер массового снижения ставок арендной платы.

 

Необходимо отметить, что девелоперы находятся в кредитных отношениях с банками, причём суммы кредитов достаточно велики. Снижение арендных ставок может создать дополнительные сложности с возвратом кредитных средств. Тем более, большинство розничных операторов девелоперы считают недобросовестными симулянтами, которые, пользуясь моментом, стремятся улучшить собственные экономические условия, не испытывая в этом критической потребности. По мнению владельцев торговых площадей, величина ставок арендной платы является для некоторых ритейлеров далеко не самой сильнодействующей причиной снижения прибыльности бизнеса. Одной из основных причин падения прибыли розничных сетей девелоперы считают вовсе не снижение покупательского потока и, соответственно спроса (по их данным, люди не стали меньше ходить в торговые центры), а проблема импорта, выраженная в повышении стоимости ввоза товаров.

 

Кстати, статистика посещений россиянами торговых центров и их покупательской активности сильно разнится в версиях от владельцев ТЦ и ритейлеров. Например, по информации компании «JonesLangLaSalle», на которую наиболее часто ссылаются собственники торговых площадей, в декабре 2008 года был отмечен рост продаж на 17% по Москве. Ольга Еремеева возражает на это: «В конце декабря прибыли могли вырасти разве что по сравнению с показателями предыдущего месяца». По данным Еремеевой, чистая прибыль в декабре 2008 года была ниже, чем в декабре 2007 года, а падение спроса в октябре 2008 было зафиксировано на уровне 15%.

 

Многие торговые сети выражают намерение отказаться от аренды дорогих торговых помещений. «Возможно массовое закрытие торговых точек в действующих ТЦ и расторжение договоров с владельцами объектов, запланированных к открытию в течение 2009-2010 годов»,— говорится в письме ритейлеров АПРИМ. По мнению операторов розничной торговли, владельцы торговых центров, вероятнее всего, предпочтут получать минимальную оплату, чем вовсе откажутся от какого-либо дохода. Поэтому, считают ритейлеры, девелоперы, в конце концов, пойдут на снижение арендных ставок, так как «очередей» из потенциальных арендаторов не предвидится, а сдавать помещения на прежних, докризисных условиях скоро станет практически невозможно.

 

При этом ритейлеры намеренно «не замечают» третью заинтересованную сторону – банки и инвестиционные фонды, на чьи деньги построены торговые центры и торговые комплексы, вокруг стоимости аренды площадей в которых и разразилась битва. Без согласования с банком, в котором был взят кредит на строительство и развитие торгового центра, девелопер, в большинстве случаев, не сможет изменить условия предоставления торговых площадей в аренду. А найти банк, который будет рад условиям, выгодным для представителей торговых сетей, будет довольно затруднительно.

 

По мнению коммерческого директора «DVIGroup», Марины Малахатько, для молодого торгового центра критически опасным станет снижение ставок арендной платы на 40% и более. В этом случае девелопер лишится возможности выплаты кредита и будет вынужден передать торговый центр банку в счёт уплаты долга. Процесс перехода коммерческой торговой недвижимости к кредитным организациям уже пошёл. Ранее он начался в странах Прибалтики и на Украине, а в России «первой ласточкой» стала компания «Кит-Кэпитал» (Екатеринбург), открывшая шесть из сорока запланированных торговых центров, после чего ей пришлось признать себя банкротом.

 

Пока владельцы торговых центров «показывают характер» и говорят, что никого не держат, так как имеют в запасе список желающих арендовать принадлежащие им торговые площади. Вот только список этот держится в секрете и, к тому же, по данным самой компании, для «DVIGroup» он уменьшился, как минимум, в два раза. На фоне этого, ритейлеры не спешат верить браваде девелоперов.

 

Теперь скажем несколько слов о тех розничных сетях, которые уже достигли успеха в противостоянии с владельцами торговых помещений. Сеть магазинов «Эльдорадо» в середине января 2009 года заявила о том, что прекратит договорные отношения со всеми торговыми центрами, которые не согласятся перейти на новую форму оплаты аренды помещений – 4% от оборота ритейлера. По мнению экспертов, это равносильно снижению ставки арендной платы на 20-40%. Тем не менее, около 80% арендодателей приняли новые условия игры.

 

Для того, чтобы не потерять крупных арендаторов и остаться способными выплачивать банковский процент по кредиту, владельцам торговых центров, скорее всего, придётся отказывать в снижении арендной платы небольшим и несетевым ритейлерам, например, индивидуальным предпринимателям. Особенно неохотно пойдут на какое-либо снижение ставки аренды те девелоперы, которые открыли свой объект позже других участников рынка, так как их затраты на строительство и открытие были значительно выше. Хотя именно среди тех, кто только-только достраивает свои объекты коммерческой недвижимости, падение ставок аренды наиболее заметно и составляет, в среднем, 20-30%. Те же девелоперы, которые присутствуют на рынке не первый год, продолжают делать вид, что снижения арендных ставок на рынке торговой коммерческой недвижимости не наблюдается. Этому есть две причины: первая отражает страх давления со стороны собственных арендаторов, вторая – нежелание идти на какие бы то ни было уступки ритейлерам.

 

Подводя итог, отметим, что экспертные ожидания снижения ставок аренды в 2009 году составляют 10-15% для успешных торговых центров и 50% для неуспешных. Наиболее уязвимой стороной в данной ситуации окажутся, как ни странно, банки, выдавшие кредит на строительство и развитие торговых центров девелоперам, так как им предстоит непростой выбор – заморозить поступление процентов по кредитам или получить в своё владение ТЦ фактически без арендаторов, на управление которым нужны дополнительные денежные средства. В наиболее стабильном положении будут находиться те девелоперы, которые уже успели рассчитаться по своим кредитным обязательствам.

По материалам: Коммерсантъ

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 108. [2020г - 218]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
03.12.2021
В 2021 году вакансия в ТЦ Москвы достигнет 15%

В 2021 году вакансия в ТЦ Москвы достигнет 15%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. 

30.11.2021
В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке стрит-ретейла Москвы

24.11.2021
По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости России (исключая Москву). Согласно полученным данным, объем предложения пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс кв. метров. 

23.11.2021
В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России

17.11.2021
Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Разница в объеме инвестиций региональных жестких дискаунтеров, осуществляющих в данный момент активную экспансию в Москву и Санкт-Петербург, составляет примерно 15-20% по сравнению с инвестициями в региональное развитие

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация   

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Ростов-на-Дону (Ростовская обл.)
GBA: 21748 м2 GLA: 9363 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 25000 м2 GLA: 20000 м2

Чебоксары (Чувашская Респ.)
GBA: 52000 м2 GLA: 32000 м2




Одежда
от 1 500 000 до 3 000 000 руб.
от 90 м2 до 160 м2

Парфюмерия и Косметика
от 500 000 до 1 000 000 руб.
от 10 м2 до 20 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна