Тенденции рынка коммерческой недвижимости в январе-мае 2016 года: исследование Domofond.ru
Портал Domofond.ru провел масштабное исследование рынка коммерческой недвижимости в 14 российских городах-миллионниках, сравнив стоимость 1 кв. м в январе-мае 2016 года с аналогичным показателем прошлого года.
Обзор исследования
При анализе локальных рынков были использованы данные, указанные в объявлениях об аренде и продаже коммерческой недвижимости на сайте Domofond.ru. Стоит отметить, что представленные цифры отражают предложения продавцов, а итоговые суммы при реальных сделках, как правило, близки к ним, но не всегда совпадают.
Эксперты портала проанализировали динамику цен на помещения свободного назначения, торговые и офисные площади. Статистика демонстрирует, что в целом по стране ниже стала как стоимость кв. м коммерческой недвижимости при продаже, так и арендные ставки.
«По результатам первых пяти месяцев 2016 года в большинстве городов-миллионников снизились как цены на коммерческую недвижимость, так и арендные ставки, в среднем на 5%. Оживления спроса и, как следствие, увеличения цен следует ждать скорее в конце года, когда экономика, согласно прогнозам, начнет показывать рост», – комментирует Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.
Продажа коммерческой недвижимости в городах-миллионниках
Региональные рынки коммерческой недвижимости переживают период стагнации. За первые 5 месяцев 2016 года стоимость кв. м торговых, офисных помещений и площадей свободного назначения уменьшилась на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отрицательная динамика зафиксирована в январе-апреле, и только в мае средняя цена кв. м выросла сразу на 3%. При этом в каждом сегменте и ряде городов выделяются различные тренды.
Динамика цен на коммерческую недвижимость[1]
|
Торговые помещения |
Офисные помещения |
Помещения свободного назначения |
|||
|
Стоимость в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Стоимость в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Стоимость в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Волгоград |
52 798 |
4% |
49 984 |
-1% |
37 524 |
0% |
Воронеж |
67 547 |
19% |
62 356 |
-10% |
60 649 |
-1% |
Екатеринбург |
100 036 |
-7% |
76 128 |
-8% |
85 644 |
5% |
Казань |
95 458 |
6% |
75 478 |
0% |
75 293 |
-2% |
Красноярск |
57 222 |
11% |
76 458 |
-5% |
78 419 |
0% |
Москва |
363 116 |
-6% |
288 169 |
-3% |
226 811 |
-12% |
Нижний Новгород |
92 822 |
-7% |
69 597 |
-9% |
65 937 |
-8% |
Новосибирск |
70 551 |
-10% |
76 169 |
-5% |
61 659 |
-3% |
Омск |
н. д. |
н. д. |
57 250 |
-1% |
43 385 |
0% |
Пермь |
81 546 |
1% |
60 308 |
-5% |
61 453 |
-3% |
Ростов-на-Дону |
87 780 |
-7% |
73 419 |
-10% |
71 059 |
-1% |
Самара |
82 965 |
1% |
55 538 |
-3% |
59 541 |
-4% |
Санкт-Петербург |
н. д. |
н. д. |
131 670 |
0% |
137 983 |
-7% |
Уфа |
101 320 |
4% |
69 000 |
0% |
83 640 |
8% |
Несмотря на снижение потребительского спроса в связи с кризисом и увеличение объема вакантных площадей, в секторе торговой недвижимости сохраняются самые высокие цены. В Москве средняя стоимость кв. м уменьшилась на 6%, с 385,5 до 363,1 тысячи рублей, преимущественно за счет резкого падения цен в ЮВАО, ЮЗАО и ЮАО. Повышение цен на торговые площади характерно для Воронежа (19%), Красноярска (11%), Казани (6%), Уфы и Волгограда (4%), Перми и Казани (по 1%), снижение – для Новосибирска (10%), Ростова-на-Дону, Екатеринбурга и Нижнего Новгорода (по 7%).
В сегменте офисной недвижимости ситуация более стабильна. Цены в Санкт-Петербурге остались на уровне прошлого года, а в Москве уменьшились на 3% - с 296,7 до 288,1 тысячи рублей за кв. м. На локальных рынках в начале года отмечено существенное снижение стоимости кв. м, однако к маю показатели достигли средних значений по стране. В числе городов с самым большим снижением оказались Воронеж (10%), Ростов-на-Дону (10%) и Нижний Новгород (9%). При этом во всех миллионниках, кроме Санкт-Петербурга, Уфы и Казани, стоимость кв. м офисной недвижимости стала ниже, чем годом ранее.
Уровень цен на помещения свободного назначения также снизился. Максимальное падение в этом сегменте характерно для Москвы – в среднем на 12% за первые 5 месяцев, 226,8 тысячи рублей против 257,8 тысяч в прошлом году. В Санкт-Петербурге цены снизились на 7% (137,9 против 148,9 тысячи рублей за кв. м). При этом увеличение стоимости кв. м зафиксировано только в Уфе (8%) и Екатеринбурге (5%). Интересно, что в столице Башкортостана отмечен рекордный показатель роста – целых 8%. На рынках Волгограда, Красноярска и Омска изменений не произошло.
Аренда коммерческой недвижимости в городах-миллионниках
В борьбе за заполняемость коммерческих площадей девелоперы вынуждены прислушиваться к мнению арендаторов и корректировать цены. Подобная политика затрагивает преимущественно сектор помещений свободного назначения, где из-за низкого спроса наблюдается общее падение арендной ставки. За первые месяцы 2016 года годовая ставка аренды в расчете за кв. м в этом сегменте уменьшилась на 6%, в сегментах офисной и торговой недвижимости – на 4% и 3% соответственно.
Динамика годовых арендных ставок[2]
|
Торговые помещения |
Офисные помещения |
Помещения свободного назначения |
|||
|
Ставка в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Ставка в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Ставка в 2016 г., руб. |
Изменение по сравнению с 2015 г. |
Волгоград |
10 280 |
-3% |
6 525 |
5% |
6 281 |
0% |
Воронеж |
11 935 |
-2% |
7 366 |
-2% |
8 035 |
-8% |
Екатеринбург |
14 428 |
5% |
8 004 |
-4% |
8 345 |
-8% |
Казань |
10 844 |
-5% |
7 285 |
-5% |
8 283 |
-11% |
Красноярск |
11 003 |
6% |
7 453 |
-8% |
8 158 |
-10% |
Москва |
49 249 |
-1% |
18 253 |
-6% |
20 530 |
-7% |
Нижний Новгород |
11 705 |
-6% |
7 504 |
-7% |
7 925 |
-10% |
Новосибирск |
13 391 |
-7% |
7 986 |
-7% |
8 642 |
-6% |
Омск |
9 770 |
3% |
6 279 |
3% |
6 876 |
0% |
Пермь |
10 417 |
-6% |
6 829 |
-6% |
7 464 |
-7% |
Ростов-на-Дону |
11 207 |
-6% |
7 434 |
-3% |
8 096 |
-5% |
Самара |
9 681 |
-8% |
6 252 |
-3% |
7 367 |
-4% |
Санкт-Петербург |
20 682 |
0% |
11 210 |
0% |
13 993 |
-3% |
Уфа |
11 777 |
-10% |
7 619 |
-6% |
9 121 |
0% |
Арендовать торговую недвижимость по цене более низкой, чем годом ранее, можно в Самаре, Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Волгограде, Перми, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Максимально снизились ставки в Уфе – на 10% за указанный период, с 13,1 до 11,8 тысячи рублей за кв. м. Минимальной отметки они достигли в январе, однако к маю ситуация на рынке стабилизировалась. Рост стоимости аренды продемонстрировали Омск, Екатеринбург и Красноярск. В Москве и Санкт-Петербурге сохраняется стабильный уровень цен, что свидетельствует о наличии на рынках качественных торговых площадей и сильных ритейлеров.
В сегменте офисной недвижимости прошлогодний уровень арендных ставок сохранился только в Санкт-Петербурге – около 11,2 тысячи рублей за кв. м. Лидерами по показателю роста стали Волгоград и Омск, где арендовать офис стало соответственно на 5% и 3% дороже. Во всех остальных городах с населением более миллиона человек произошло падение цен на аренду офисов – от 2% в Воронеже до 7% в Нижнем Новгороде и Новосибирске. В Москве снижение составило 6%.
Помещения свободного назначения остаются наименее востребованными, следовательно, максимально потерявшими в цене. Сразу на 11% снизилась средняя величина арендной ставки в Казани, на 10% – в Нижнем Новгороде и Красноярске. На уровне первой половины 2015 года осталась стоимость аренды в Уфе, Волгограде и Омске. В целом же арендовать помещение свободного назначения стало выгоднее на 6%.
«Рынок коммерческой недвижимости остается чувствительным к экономическим колебаниям. В текущих условиях девелоперы ориентируются в первую очередь на развитие портфельных проектов, временно отказываясь от ввода новых площадей. Происходит переориентация рынка, на первый план выходят интересы потенциальных покупателей и арендаторов. В результате цены на вакантные площади снижаются, что подтверждают примеры российских городов-миллионников», – отмечает Эрик Сегерборг, генеральный директор портала Domofond.ru.