Аналитики компании GVA Sawyer подготовили краткий отчет рынка торговой недвижимости по сделкам с районными ТЦ.

Основные выводы

·   Общий объем инвестиций в российские районные ТЦ в конце 2015 в начале 2016 года составил 4,6 млрд. рублей.

·   Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург: он привлек более половины от общей суммы – 2,6 млрд. рублей.

·   В сделках участвовали как высоколиквидные объекты, так и залоговые активы обанкротившихся компаний.

·   Ставка капитализации для ликвидных активов зафиксирована на уровне 10-12%, для залоговых активов она достигала 30%. 

·   Рынок пока не фиксирует существенного роста сделок с "токсичными" активами.

Краткое описание сделок

Крупнейшая сделка была совершена в Санкт-Петербурге в конце 2015 года по схеме Sale&Leaseback между компанией OBI и инвестфондом Romanov Property Holdings Fund. В результате сделки OBI продала свой торговый центр на Пулковском шоссе с одновременным заключением договора аренды для своего гипермаркета.

Общая площадь ТК составляет 18 тыс. кв.м. Сумма сделки составила порядка 1,2 млрд. рублей. Это уже вторая подобная сделка между OBI и фондом RPHF: в 2012 году фонд приобрел «ОБИ Боровское», расположенный в Москве.

Вторую крупная сделку в формате районных ТК заключили зимой 2016 года финский концерн Kesko и ЗАО «Мегалит». Kesko приобрел гипермаркет строительных материалов «Метрика», расположенный на Выборгском шоссе в Санкт-Петербурге для включения его (после реконструкции) в собственную сеть DIY «К-раута».

Общая площадь ТК – 15 000 кв. м. Стоимость сделки составила около 1 млрд руб., точная сумма не разглашается.

Третья крупная сделка также связана с операторами гипермаркетов. В начале 2016 года Лента достигла соглашения о выкупе выставочного центра «Пермская ярмарка», расположенного на бульваре Гагарина в Перми. Общая площадь здания составляет 11 тыс. кв.м.

После реконструкции в здании разместится ТК Лента. Сумма сделки не разглашается. По оценкам специалистов она составляет порядка 600 млн. рублей.

Единственная сделка с районным ТК расположенным в Московском Регионе прошла в подмосковном городе Раменское, расположенном в 30 км от МКАД. Финская инвесткомпания Sponda продала ТК «Солнечный рай», расположенный на ул. Вокзальной в Раменском в рамках своей стратегии по выходу из российских активов. Покупателем объекта стал российский закрытый инвестфонд Horizon Properties.

Общая площадь ТК «Солнечный рай» – 6,5 тыс. кв.м. Сумма сделки – порядка 1 млрд. рублей. По оценкам специалистов, эта сумма меньше той, за которую Sponda приобрела актив в 2008 году.

Скандальной сделкой с районным ТК отметился небольшой город Урай, расположенный в Ханты-мансийском АО. Местный «авторитетный бизнесмен» и бывший депутат Думы ХМАО продал ТК «Апельсин» администрации города Урай за 183 млн. рублей.

Общая площадь ТК составляет 3 тыс. кв.м. Здание приобретено для размещения в нем музея. Коррупционную составляющую сделки проверяет прокуратура ХМАО.

  

Остальные сделки, попавшие в настоящий обзор реализованы банком ВТБ, который планомерно распродает активы обанкротившейся компании RRT-авто. В конце 2015 и начале 2016 года по поручению банка были проведены три аукциона и проданы 6 автосалонов, расположенные в Санкт-Петербурге и Вологде.

Активы были проданы со значительным дисконтом даже относительно их залоговой цены. Основными покупателями стали компании, связываемые с бывшими владельцами RRT-авто.

Общий список рассматриваемых объектов приведен в таблице.

Объект

Адрес

GBA, кв.м.

Продавец

Покупатель

Цена, млн. руб.*

ТК OBI Пулковское

Санкт-Петербург, Пулковское ш.

18 000

OBI

Romanov Property Holdings Fund

1 200

ТК Метрика

Санкт-Петербург, Выборгское ш.

15 000

 ЗАО «Мегалит»

Kesko

1 000

ТЦ Пермская ярмарка

Пермь, ул. Гагарина

11 000

ООО «ВЦ Пермская ярмарка»

Лента

660

ТК Солнечный Рай

Раменское, Вокзальная ул.

6 500

Spondа 

Horizon Properties

1 000

Автоцентр

Санкт-Петербург, пр. Науки

5 200

ВТБ

 ООО "Бекар"

160

Автоцентр

Вологда

5 000

ВТБ

Частное лицо

95

Автоцентр Lada

Санкт-Петербург, Выборгское ш.

3 100

ВТБ

 ООО "Бекар"

120

ТЦ Апельсин

Урай (ХМАО)

3 000

Частное лицо

Администрация города Урай

180

Автоцентр Subaru

Санкт-Петербург, Савушкина ул.

2 700

ВТБ

ООО "Автовыбор"

96

Автоцентр

Вологда

2 600

ВТБ

ООО "Автовыбор"

43

Автоцентр Subaru

Санкт-Петербург, Выборгское ш.

1 900

ВТБ

ООО "Де Вилль"

74

*Цена определена по открытым данным и оценкам экспертов