С начала года в Москве введено 3 ТЦ
Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями на конец первого квартала 2015 года достигла 437 кв. метров на 1 000 жителей, увеличившись на 4%.
Предложение торговых площадей превышает спрос, при этом уровень вакантных площадей в торговых центрах достиг 9% по итогам первого квартала. При этом сетевые ритейлеры развиваются разнонаправленно. Часть из них заявила об уходе с российского рынка или сокращении планов по развитию, другие, напротив, в текущих условиях рассматривают для себя новые возможности развития на выгодных условиях аренды. В наиболее выгодном положении сейчас находятся операторы массового сегмента, поскольку в условиях сокращения реальных доходов средний потребитель меняет структуру покупок, переориентируясь на товары масс-маркета. В менее выгодном положении операторы сегмента «средний+». Luxury-бренды верхнего ценового сегмента не так зависимы от кризисных условий ввиду определенной специфики их покупателей.
Максимальное снижение ставок аренды в валютном эквиваленте составило 35% в течение последнего года.
Таблица 1. Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2015 года.
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
ЗНАЧЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ |
Общий объем качественных площадей, кв. м GLA |
5 290 120 |
Введено в эксплуатацию в 2014 г., кв. м GLA |
238 400 |
Уровень вакантных площадей |
9% |
Заявленный ввод в 2015 г., кв. м GLA |
955 000 |
Обеспеченность качественными торговыми площадями кв. м на 1000 жителей |
437 |
Источник: Welhome Real Estate Consulting
В первом квартале 2015 было открыто 3 торговых центра общей арендуемой площадью 238,4 тысячи кв. метров: ТРЦ «Колумбус» (140 тысяч кв. метров GLA) на Варшавском ш., ТРЦ в составе МФК «Кунцево Плаза» (64 тысячи кв. метров GLA), и долгожданный реконструированный «ЦДМ на Лубянке» (34,4 тысячи кв. метров GLA).
Показатель ввода первого квартала превышает аналогичные показатели за последние 5 лет минимум на 10% и максимум – в 5 раз (по сравнению с 2012 годом).
В структуре открывшихся торговых объектов в 2014 году резкие изменения произошли по сравнению со структурой 2013 года – более чем на 35% увеличилась доля классических торгово-развлекательных центров, в свою очередь, снизились доли торговых центров и специализированных торговых центров. В 2015 году, согласно завяленному вводу, предполагается открытие большого количества классических торговых центров, их доля составит в общей структуре ввода чуть более 80%. Стоит отметить, что в текущих сложных экономических условиях конкуренция между ТРЦ и борьба за арендатора достигла своего пика. В 2015 году на 4% увеличится объем торговых площадей в составе МФК благодаря уже открытому «Кунцево Плаза» и строящемуся торговому центру в составе МФК «Смоленский Пассаж-2».
Заметно снижается доля специализированных торговых центров – по сравнению с 2013 годом почти на 15% в общем объеме ввода торговых площадей.
Таблица 2. Наиболее крупные торговые центры, открытые в 2014 году и планируемые к открытию в 2015 году.
НАЗВАНИЕ |
АДРЕС |
ДЕВЕЛОПЕР |
GLA, КВ. М |
ТИП |
Zelenopark |
Ленинградское ш., 17-й км |
DG19 |
110 000 |
ТРЦ |
«Ривьера» |
Автозаводская ул., вл. 16-18 |
Praktika Development |
100 000 |
ТРЦ |
«Рига Молл» |
Новорижское ш., 5 км от МКАД |
ЗАО «Рига Молл» |
80 000 |
ТРЦ |
MARi |
Поречная ул., 10 |
Praktika Development/ФСК «Лидер» |
70 000 |
ТРЦ |
«Бутово Молл» |
Остафьевская ул./Чечерский пр. |
MD Group |
65 000 |
ТРЦ |
«РИО Румянцево» |
Киевское ш., 1,5 км от МКАД |
ГК «Ташир» |
45 000 |
ТРЦ |
«Клён» |
Енисейская ул., 37 |
«Патек Групп» |
21 000 |
ТРЦ |
«Смоленский Пассаж-2» |
Смоленская пл., вл. 7-9 |
н/д |
17 750 |
МФК |
«123» («Галеон») |
Ленинский просп., 123, корп. 1 |
MD Group |
14 000 |
ТРЦ |
Источник: Welhome Real Estate Consulting
В первом квартале 2015 продолжилась тенденция по сокращению планов развития сетевых операторов, как российских, так и международных. Например, российская сеть «Азбука Вкуса», начавшая развивать более экономный формат «АВ Маркет» и открывшая 2 магазина в данном формате, объявила о приостановке планов по открытию магазинов.
Тем не менее с начала 2015 года анонсировали свой выход на российский рынок международные бренды. Первый в России ресторан быстрого обслуживания от итальянского бренда Maccheroni открылся в марте в ТРЦ «Афимолл Сити». Часовой бренд Seiko откроет первый монобрендовый магазин в России в комплексе премиум-апартаментов St.Nickolas, расположенном на Никольской улице возле Кремля. Британский одежный ритейлер Superdry планирует открыть 2 своих первых на российском рынке магазина: магазин площадью 900 кв. метров откроется в ТРЦ «Колумбус» на двух этажах, другой магазин – в ТРЦ «Авиапарк» на 850 кв. метров. До конца 2020 года марка планирует открыть в России еще как минимум десять магазинов по франшизе.
В перспективе текущего года тенденция превышения предложения торговых площадей над спросом продолжится. Не исключено, что в профессиональных торговых центрах могут появиться магазины несетевых ритейлеров, владельцами которых являются индивидуальные предприниматели (ИП). С их помощью владельцы торговых центров будут стараться заполнить пустующие площади и привлечь покупателей в свои объекты.
Таблица 3. Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 1 квартал 2015
НАЗВАНИЕ |
ПРОФИЛЬ |
ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ |
ПЛАНЫ ПО СОКРАЩЕНИЮ |
СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ |
Leroy Merlin |
DIY |
увеличение числа магазинов до 95 |
- |
к 2018 |
OBI |
DIY |
открытие 18 магазинов |
- |
2015-2017 |
Carl’s Jr |
общественное питание |
- |
закрытие 2/3 заведений в России |
- |
H&M |
одежда |
открытие новых магазинов |
- |
2015 |
Lindex |
одежда |
- |
закрытие |
- |
Stockmann |
универмаг |
- |
закрытие 3 универмагов |
до конца 2016 |
UGG Australia |
обувь |
- |
закрытие 3 магазинов в Москве |
2015 |
Vis-a-Vis |
одежда |
онлайн-магазин |
приостановка работы 70 точек |
- |
Adidas |
спортивная одежда, обувь |
- |
закрытие 200 магазинов |
2015 |
«Дикая Орхидея» |
белье |
новый формат – «Гранд Дефиле» с более широким ассортиментом |
- |
- |
«О’Кей» |
супермаркет |
перенос планов по открытию дискаунтеров «Да!» |
- |
к концу 2015 |
«Азбука Вкуса» |
супермаркет |
- |
проект заморожен |
- |
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Снижение ставок аренды в первом квартале 2015 года в среднем по рынку составило до 30-35% в долларовом эквиваленте по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. В перспективе ближайших 1,5-2 лет каких-либо предпосылок к росту ставок аренды не предвидится в связи с большим вводом торговых площадей и значительным объемом заявленного ввода на ближайшую перспективу. Собственники торговых центров идут на уступки арендаторов, при этом последние имеют возможность выбирать для себя наиболее выгодные условия.
Таблица 4. Ставки аренды в качественных торговых центрах по профилю арендатора, на конец 2014 года.
ПРОФИЛЬ АРЕНДАТОРА |
ПЛОЩАДЬ, КВ. М |
СТАВКА АРЕНДЫ*, $ ЗА КВ. М В ГОД |
Продуктовый гипермаркет |
2 000 - 5 000 |
180 - 250 |
более 5 000 |
100 - 200 |
|
Гипермаркет DIY |
5 000 - 7 000 |
150 - 280 |
Спортивные товары |
1 500 - 5 000 |
170 – 300 |
Детские товары |
700 - 1 500 |
220 - 350 |
Одежда, обувь |
100 - 250 |
600 - 2 500 |
Аксессуары |
менее 100 |
1 100 - 3 000 |
* не включая НДС и эксплуатационные расходы
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Стрит-ритейл
С конца 2014 – начала 2015 года большинство помещений стрит-ритейла на текущий момент предлагается в аренду по рублевым ставкам. Такие помещения по адекватным ставкам имеют преимущества перед остальными, номинированными в долларах по текущему курсу, и имеют более короткий срок экспозиции. В связи с общим снижением рынка ритейла ставки аренды и цены продажи помещений также снизились в среднем по рынку на 15-30% в зависимости от расположения. Наибольшее снижение наблюдается на второстепенных торговых улицах.
Для многих ритейлеров помещения формата стрит-ритейла в Москве стали непривлекательны в связи с изменениями городской среды, появлением новых пешеходных улиц, а также расширением зон платной парковки. В стрит-ритейле на центральных улицах остались работать в основном предприятия общественного питания.
В первом квартале 2015 года освободилось большое количество помещений банков на Ленинском проспекте и проспекте Мира, и уровень вакантных площадей достиг 15-20%.
Что касается центральных улиц города, то спрос на помещения здесь формируют в основном операторы общественного питания. Ритейлеры профиля «одежда», «обувь» и прочие предпочитают аренду помещений в многочисленных торговых центрах на более выгодных для себя условиях.
СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ,
I КВАРТАЛ 2015 г., руб. за кв. м в год
ТОРГОВЫЙ КОРИДОР |
МИНИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ |
МАКСИМАЛЬНАЯ СТАВКА АРЕНДЫ |
Петровка ул., Кузнецкий Мост ул. |
45 000 |
180 000 |
Тверская ул. |
50 000 |
120 000 |
Новый Арбат ул. |
50 000 |
160 000 |
Арбат ул. |
40 000 |
100 000 |
Пятницкая ул. |
45 000 |
90 000 |
Мясницкая ул. |
40 000 |
80 000 |
Покровка ул., Маросейка ул. |
45 000 |
80 000 |
Садовое Кольцо |
45 000 |
60 000 |
Источник: Welhome Real Estate Consulting