Согласно данным аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам III квартала 2019 года преобладающая доля вышедших на российский рынок брендов (87%) относится к сегменту «выше среднего/премиальный», что является рекордным показателем за последние 10 лет. С начала года в России появилось всего 15 новых ритейлеров, что сопоставимо с показателем за аналогичный период 2018 года (17 брендов) и почти в 2 раза ниже значений 2017 года (28 брендов).

  • В III квартале 2019 года на российский рынок вышло всего три международных оператора. Среди них американский бренд товаров для детей Carter’s, открывший свой первый магазин в ТРЦ «МЕГА Теплый Стан», итальянский бренд премиальных часов Gagà Milano (ТЦ «Гименей») и итальянский бренд обуви Jonak, выбравший для своего первого магазина ТРЦ «Авиапарк».
  • С начала года на российский рынок вышло 15 брендов, 11 из которых открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 – в формате корнера и 1 – в формате pop-up. Формат корнера позволяет международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на наш рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. Для сравнения, за три квартала 2018 года все новые бренды открывались в формате моносторов.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет

Источник: Knight Frank Research, 2019

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в 2019 году

№

Бренд/торговый оператор

Страна происхождения

Профиль

Ценовой сегмент

1

DKNY Sport

США

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

2

A Bathing Ape (Bape)

Япония

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

3

Rains

Дания

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

4

Giorgio Magnani

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Премиальный

5

Cult Gaia

США

Одежда / Обувь / Белье

Премиальный

6

Hackett

Англия

Одежда / Обувь / Белье

Премиальный

7

EA7

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Премиальный

8

Sanders Grill by KFC

США

Общественное питание

Ниже среднего

9

Richard Mille 

Швейцария

Часы

Премиальный

10

Giovanni Raspin

Италия

Ювелирные украшения

Премиальный

11

VFiles Yellow Label

США

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

12

Off-White

Италия

Одежда / Обувь / Белье

Премиальный

13

Jonak

Франция

Одежда / Обувь / Белье

Выше среднего

14

Gagà Milano

Италия

Часы

Премиальный

15

Carter’s

США

Товары для детей

Средний

Источник: Knight Frank Research, 2019

  • В отношении ценового позиционирования отмечено, что по итогам III квартала 2019 года преобладающая доля брендов (87%) относится к категории «выше среднего/премиальный». За последние 10 лет показатель превысил 50% лишь в 2017 году, в остальные годы превалировали ритейлеры среднего сегмента.
  • По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, данная динамика (в 2017 году – 59%, в 2018 году – 39%, а в 2019 году – 87%) на фоне сокращения общего числа брендов (с 28 до 15 за два года), свидетельствует о том, что российский рынок в экспансионной политике не рассматривают ритейлеры средней ценовой категории. Кроме того, сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей.

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет,

по ценовому сегменту

Источник: Knight Frank Research, 2019

  • Относительно категорий брендов, вышедших на российский рынок в 2019 году, лидером является сегмент «Одежда/Обувь/Белье» (67%). Стоит отметить, что за последние пять лет этот сегмент всегда лидировал среди новых открытий, но в 2015-2018 гг. его доля не превышала 50%.
  • Помимо ранее анонсированного интереса к выходу на российский рынок брендов &OtherStories (одежда), WeekDay (одежда), Urban Revivo (одежда), Minimi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), CJ CGV (кинотеатр, в ближайшее время планируется открытие в ТРЦ «Саларис»), а также F&B-сетей Hana Group, Holland&Barrett, «Мацуя». Недавно о желании выйти на рынок объявил малазийский бренд детской одежды Poney Group. В свою очередь, о закрытии заявлено 4 ритейлерами, среди них Next, Superdry.
  • На фоне низкой потребительской активности ритейлеры не испытывают значительного оптимизма касательно роста экономических показателей, товарооборота. В связи с этим, они не готовы брать дополнительные риски по выводу новых брендов на российский рынок. Рост числа ритейлеров можно ожидать только при существенном улучшении общей экономической ситуации.

Основные показатели за III квартал 2019 года

Основные показатели*

Значение

Общее предложение действующих объектов (площадь общая/арендопригодная), млн кв. м

12,7/6,47

Планируется к вводу в эксплуатацию в 2019 г. (площадь общая/арендопригодная), тыс. кв. м

≈646,4/≈293,7

Доля вакантных площадей, %

6,6 (уменьшение на 0,5 п.п. )**

Условия аренды в торговых центрах Москвы:

 

торговая галерея, руб./кв. м/год

0–120 000

якорные арендаторы, руб./кв. м/год

3 000–20 000

Операционные расходы:

 

торговая галерея, руб./кв. м/год

6 000–10 000

      якорные арендаторы, руб./кв. м/год

1 500–3 000

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, кв. м/1 000 жителей

513,3

*В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 м², объединенных общей концепцией и единым управлением

** Изменение по сравнению с показателем за II квартал 2019 г.

Источник: Knight Frank Research, 2019

Предложение

  • Согласно данным аналитиков Knight Frank, по итогам III квартала 2019 года общее предложение торговых площадей практически не изменилось по сравнению с прошлым кварталом: в течение последних трех месяцев не было введено ни одного крупного торгового центра. Единственными открытиями на рынке стали два небольших районных ТЦ: «Багратионовский» (GLA 4 700 кв. м) и «Моя Ветка» (GLA 3 850 кв. м).
  • Всего за 3 квартала 2019 года было введено 129 тыс. кв. м, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Стоит отметить, что более 80% нового предложения 2019 года обеспечено открытием ТРЦ «Саларис» (GLA 105 000 кв. м).
  • Общий объем предложения в действующих торговых центрах по итогам III квартала этого года составляет 6,47 млн кв. м арендопригодной площади (GBA – 12,7 млн. кв. м). До конца года планируется открытие еще 16 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 294 тыс. кв. м.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Источник: Knight Frank Research, 2019

Торговые центры, открывшиеся и планируемые к открытию до конца 2019 года

Источник: Knight Frank Research, 2019

  • Показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями остается на уровне 513,3 кв. м/1 000 жителей, и не изменился по сравнению со II кварталом 2019 года, а относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 2,4%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

Спрос

  • Уровень вакансии в московских торговых центрах по итогам III квартала составил 6,6%, что на 0,5 п. п. ниже показателей 2018 года и II квартала 2019 года. Снижение вакансии обосновано как отсутствием нового предложения в III квартале, так и активным заполнением свободных площадей. За рассматриваемый период значительно снизился уровень вакансии в ТРЦ «Мозаика», который находится в стадии обновления, в ТЦ «Бутово-Молл», проводящем активную арендную кампанию, а также в ТРЦ «Саларис», который, несмотря на недавнее открытие, уже имеет менее 5% вакантных площадей. На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году мы ожидаем небольшого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, что на 0,7 п. п. выше результата 2018 года (7%).
  • Наибольший объем вакансии остается в ТРЦ «Европолис Ростокино» (бывший ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино») – почти 10% от всех вакантных площадей столицы. Стоит отметить, что ТРЦ «Европолис Ростокино», как и другие московские объекты Fort Group, сейчас проходит масштабную реновацию, закрывая на ремонтные работы целые зоны торгового центра (на текущий момент закрыто почти 20%), что является дополнительным негативным фактором для ритейлеров, но и внушает надежду на скорое изменение ситуации.

Коммерческие условия

  • В течение III квартала 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 150 тыс. руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов. 

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль арендатора

Диапазон базовых арендных ставок, руб./м²/год*

% от ТО

Гипермаркет (>7 000 м²)

4 500–10 000

1,5–4

DIY (>5 000 м²)

3 000–9 000

4–6

Супермаркет (1 000–2 000 м²)

12 000–23 000

4–6

Супермаркет (450–900 м²)

18 000–35 000

6–8

Товары для дома (<1 500 м²)

6 000–10 000

10–12

Бытовая техника и электроника (1 200–1 800 м²)

8 000‒20 000

2,5–5

Спортивные товары (1 200–1 800 м²)

6 000‒12 000

6–8

Детские товары (1 200–2 000 м²)

6 000‒16 000

7–9

Операторы торговой галереи:

    
 

Якоря более 1 000 м²

0–12 000

4–12
 

Мини-якоря 700–1 000 м²

0–14 000

6–12

 

Мини-якоря 500–700 м²

0–16 000

6–12

 

300–500 м²

0–25 000

5–12

 

150–300 м²

8 000–18 000

6–14

 

100–150 м²

16 000–36 000

10–14

 

50–100 м²

25 000–80 000

12–14

 

0–50 м²

45 000–120 000

12–14

Досуговые концепции:

    
 

Развлекательные центры (2 000–4 000 м²)

4 000–8 000

10–14

 

Кинотеатр (2 500–5 000 м²)

0–6 000

8–12

Общественное питание:

    

 

Food-court

45 000–150 000

12–15

 

Кафе

15 000–90 000

12–15

 

Рестораны

0–25 000

10–15

*Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров

Источник: Knight Frank Research, 2019

Прогнозы

  • Несмотря на анонсированные девелоперами планы по открытию до конца года 16 объектов суммарной арендопригодной площадью 294 тыс. кв. м, арендные кампании, повторяя ситуацию 2016-2018 гг., требуют бо́льших временных затрат, что сказывается на реальных сроках ввода в эксплуатацию. Учитывая данный фактор, с высокой вероятностью будут открыты: МФК Kvartal West (GLA 68 тыс. кв. м), два торговых центра в составе ТПУ «Сказка» (GLA 18,6 тыс. кв. м) и ТПУ «Рязанская» (GLA 14 тыс. кв. м), районный ТЦ «Гравитация» (GLA 18,5 тыс. кв. м), вторая очередь торгового центра «Смоленский пассаж» (GLA 13 тыс. кв. м) и объект редевелопмента кинотеатров девелопера ADG Group – «Ангара». Также на осень 2019 запланировано открытие обновленного комплекса «Коньково Пассаж»

Торговые центры, анонсированные девелоперами к открытию

до конца 2019 года

Название

Адрес

GBA

GLA

«Остров мечты»

Нагатинская пойма

280 000

70 000

МФК Kvartal West

Аминьевское ш., вл. 15

125 000

68 000

Novaya Riga Outlet Village

Новая Рига, д. Покровское, ул. Центральная д. 68

38 000

25 280

«Сказка»

ш. Боровское/ул. Корнея Чуковского

29 000

18 608

«Гравитация»

ул. Чертановская

30 000

18 500

The Outlet Moscow

Новая Рига, 5 км от МКАД

27 000

14 500

ТПУ «Рязанская»

Нижегородская ул.

20 000

14 000

«Смоленский пассаж» (фаза II)

Смоленская пл., вл. 7-9

14 800

13 000

Проекты ADG Group

 

 

 

«Будапешт»

Лескова ул., 14

19 103

9 736

«Ангара»

Чонгарский бул., 7

12 479

6 785

«Рассвет»

Зои и Александра Космодемьянских, д. 23

9 365

6 460

«Марс»

Инженерная ул., д. 1

8 070

6 184

«Высота»

ул. Юных Ленинцев, 52

8 944

6 139

«Орбита»

Андропова просп., 27

9 066

5 958

«Нева»

Беломорская улица, 16А

8 664

5 890

«Эльбрус»

Кавказский бул., д. 17

6 919

4 701

Источник: Knight Frank Research, 2019

  • На 2020 год, помимо торговых центров ADG Group, анонсировано открытие двух объектов: ТЦ «Столица» (GLA – 11,9 тыс. кв. м) в городе Московский, и одного аутлета Vnukovo Premium Outlet (GLA – 11,9 тыс. кв. м), примыкающего к существующему аутлету Vnukovo Outlet Village.
  • Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank: «Мы наблюдаем низкий ввод торговых центров, а также частые переносы сроки открытия тех проектов, которые давно на рынке и находятся в активной стадии строительства. Зачастую переносы связаны в большей степени с недостаточным заполнением ТЦ арендаторами, чем с низкой строительной готовностью объектов. При этом в региональных городах с низкой обеспеченностью качественной торговой недвижимостью, спрос значительно выше. Данный тренд свидетельствуют о приближении рынков Москвы и городов-миллионников к насыщению и   смещению фокуса на региональные рынки».