Снижение спроса, рост предложения и «реформа ценообразования» - вот ключевые направления, в которых двигался столичный рынок коммерческой недвижимости в 2014 году. Эксперты компании RRG подвели итоги 2014 года.

Основные тенденции

В 2014 году спрос на аренду и покупку коммерческой недвижимости снижался во всех сегментах рынка, что было обусловлено ухудшением макроэкономической конъюнктуры, сложными взаимоотношениями с Западом, снижением объемов внешних инвестиций, падением цены на нефть и внутрирыночными факторами.

С другой стороны, на фоне снижения спроса продолжился ввод новых объектов коммерческой недвижимости. Значительный даже для московского рынка объем новых коммерческих площадей объясняется тем, что эти проекты закладывались как раз после прохождения сразу нескольких «поворотных точек»: в момент начала подъема экономики после прошлого кризиса, а также после прихода новой столичной администрации и смены градостроительной политики. К настоящему времени проекты, заложенные в 2010-2011 годах, как раз завершаются. Таким образом, только за год в Москве было введено порядка 750 тысяч кв. метров торговых площадей, что уже само по себе привело к заметному увеличению средних показателей вакансии по сегментам.

Существенно – примерно на 70% - увеличилось за год количество помещений, выставленных на продажу. При этом всех продавцов условно можно разделить на две категории: одни стремятся избавиться от недвижимости с тем, чтобы в краткосрочной перспективе распорядиться вырученными средствами каким-либо другим образом; другие считают нецелесообразным продавать объекты на падающем рынке и потому не снижают ценник даже в долларовом эквиваленте.

Активность потенциальных покупателей недвижимости находится на крайне низком уровне: большинство из них заняло выжидательную позицию, причем одни ждут активно, рассматривая варианты и торгуясь, другие в принципе отказались от принятия решений до окончания периода нестабильности.

На рынке коммерческой недвижимости полным ходом идет «реформа ценообразования». Большинство собственников по-прежнему номинируют арендные ставки в долларах, в то время как потенциальные арендаторы диктуют свои условия, требуя перехода на национальную валюту. Пока массовой фиксации ставок в рублях нет: между участниками рынка идет процесс активных переговоров.

На фоне продолжающегося увеличения объемов предложения коммерческой недвижимости в Москве вырос спрос на консалтинговые услуги со стороны девелоперов и инвесторов, планирующих запуск новых проектов. Заказчики остро нуждаются в обоснованных и предельно точных рекомендациях, так как чувствительность проектов коммерческой недвижимости высока. Особенно востребованы сегодня инновационные методики расчета ключевых счетных характеристик будущих объектов, в том числе по модели Хаффа.

Рынок в целом

С декабря 2013 по ноябрь 2014 года средняя арендная ставка по рынку коммерческой недвижимости снизилась на 26%, с 1031 до 760 долларов за кв. метр в год. Объем предложения площадей в аренду увеличился с 3 242 до 3 841 объектов в количественном выражении, совокупная площадь увеличилась с 2 до 2,3 млн кв. метров. На рынке продажи коммерческих площадей средневзвешенная цена уменьшилась за год на 13% - с 6 370 до 5 528 долларов за кв. метр. Общая заявленная стоимость всех экспонируемых объектов к концу года составила почти 12 млрд долларов. При этом за счет того, что многие продавцы предпочитают «придерживать» свои объекты и не выставлять в продажу, пока не наступит ясность в тенденциях и ценообразовании, объем предложения несколько снизился: с 3,3 млн до 3 млн кв. метров.

«Огромное влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом сегодня оказывают санкции, введенные в отношении России, экономический спад и общая неопределенность и непонимание ситуации, - комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. - Уязвимость всех сегментов рынка значительно возросла, ведь многие западные компании (да и российские тоже) могут в краткосрочной перспективе приостановить, либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, что, естественно, приведет к падению спроса на качественную коммерческую недвижимость, в том числе на торговую. На самом деле этот процесс мы наблюдаем уже сегодня. К числу внутренних факторов, негативным образом влияющих на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, относятся снижение темпов роста экономки, снижение цен на нефть и отсутствие драйверов роста».

Сегменты

Развитие сегмента торговой недвижимости в 2014 году определялось снижением оборотов ритейлеров. «Торговые операторы сегодня занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договориться о фиксации ставок в рублях, - рассказывает Денис Колокольников. - Обороты ритейлеров снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. В таких условиях проще закрыть магазин, чем содержать его». На этом фоне собственники начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности пересчитывают ставки в национальной валюте, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. «Наибольшие трудности сегодня испытывают вновь открывшиеся торговые центры, которые пока не успели найти свою аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за падения доходов населения, - поясняет Денис Колокольников. – В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, давно реализованные проекты. Что касается арендных ставок - в рублях они пока не снижаются, но объективно можно прогнозировать их падение на 20-30% в 2015 году».

Сегмент street retail, отмечается в материалах RRG, в 2014 году утратил существенную долю своих позиций, и не только из-за неблагоприятной экономической обстановки, но и в виду продолжающейся эволюции поведения потребителей: «Люди все больше предпочитают небольшим магазинам крупные торговые центры, поэтому streetretail как торговый коридор постепенно теряет привлекательность для fashion-операторов. Знаковым в этом плане можно назвать закрытие флагманского магазина ZARA на Тверской улице», - говорит Денис Колокольников. По его словам, освобождающиеся площади могли бы занять другие операторы, например, банки, но в условиях нестабильности они притормозили развитие своих сетей. «Общепит, в свою очередь, уходит в пешеходные зоны, поэтому на улицах, подобных Тверской, сегодня пустуют десятки торговых помещений», - отмечает эксперт.

Прогноз

«Сегодня достаточно сложно прогнозировать, каким будет вектор развития рынка коммерческой недвижимости в 2015 году, так как непонятной остается экономическая и политическая судьба России в целом, - говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. – Очевидно, что нестабильность продолжит негативным образом влиять на все сегменты рынка, включая наиболее устойчивый торговый. Усилится тенденция снижения потребности в коммерческих площадях, причем в наибольшей степени это ощутят объекты, расположенные за пределами центра города, с проблемной транспортной доступностью и устаревшей концепцией. При сохранении тяжелых взаимоотношений с Западом, дальнейшем падении объемов внешних инвестиций, уменьшении доходов населения и отсутствии «длинного» кредитования темпы развития рынка, естественно, замедлятся. Позитивных сдвигов, на мой взгляд, можно ожидать не ранее, чем через год-два, когда бизнес адаптируется к новым жизненным условиям и найдет новые направления для роста».