RRG. Итоги года кризиса на рынке коммерческой недвижимости
Кризис сопровождался снижением цен и арендных ставок на объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости. Максимальные ежемесячные темпы снижения цен и арендных ставок наблюдались в декабре 2008-марте 2009 года. К осени рынок стал более прогнозируемым, темпы ежемесячного изменения объема предложения и ценовых показателей стали постепенно уменьшаться. В настоящее время можно говорить о том, что развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации и стагнации.
Развитие рынка аренды коммерческих помещений во многом повторяло динамику рынка продажи, однако в силу более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине существенно меньшей их средней стоимости, рынок аренды проявил себя как гораздо более динамичный. Эта динамичность нашла отражение в более значительном изменении объема предложения и ценовых показателей за год.
В силу того, что влияние кризиса гораздо больше сказалось на общей деловой активности, чем на уровне потребительского спроса, существенную долю которого составляют товары первой необходимости, наименее подверженными кризису как в сфере аренды, так и в сфере продажи оказались торговые помещения.
В сфере аренды рост объема предложения, а также снижение цен по всем видам коммерческой недвижимости в пределах Садового Кольца оказались выше, чем за его пределами. Данное явление объясняется тем, что необходимая в условиях кризиса экономия на арендной плате арендаторами достигалась за счет сокращения арендуемой площади наиболее дорогих помещений, расположенных в центре.
В сфере продажи торговые помещения в центре, существенную долю которых составляет street-retail, сохранили свою более высокую инвестиционную привлекательность, нежели торговые объекты за пределами Садового Кольца. В результате этого цены на «топовые» торговые помещения снизились не так значительно, как в периферийной части. Одновременно – объем предложения в центре по сравнению с другими районами снизился в большей степени.
Анализ известных на рынке сделок показывает, что сегмент помещений street-retail, расположенных в центре, на протяжении кризиса показал самую высокую инвестиционную привлекательность. В результате этого, объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца, большую часть которых составляет именно street-retail, снизился по площади на 25%, в то время как за его пределами сократился на 22%.
Характер структурной динамики количества помещений внутри и за пределами Садового Кольца был аналогичен динамике объема предложения по площади. Количество предлагаемых к продаже торговых площадей за пределами Садового Кольца за год снизилось на 12%, между тем как количество торговых помещений в пределах Садового Кольца сократилось на 21%.
Снижение средней площади торговых объектов за этот же период в пределах Садового Кольца составило 6%, в то время как средняя площадь объектов за пределами Садового Кольца сократилась на 11%.
Всего в сентябре 2009 года на продажу было выставлено 54 объекта в пределах Садового Кольца и 302 объекта за его пределами суммарной площадью 17 и 232 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 356 объектов общей площадью 249 тыс. кв. м со средней площадью объекта 701 кв. м.
Существенный рост объема торговых помещений в центре сопровождался максимальным снижением арендных ставок, которое составило 41%, в то время как снижение ставок за пределами Садового Кольца было несколько ниже - 34%.
За счет значительного роста объема предложения суммарная годовая арендная плата в пределах Садового Кольца даже в условиях снизившихся арендных ставок возросла на 5%, годовая же арендная плата вне центра в результате уменьшения арендных ставок снизилась на 31%.
Основная, наиболее болезненная для рынка коммерческой недвижимости стадия кризиса, вероятнее всего, прошла. Рынок вошел в «рабочее» русло для кризисного периода. При этом наблюдается некоторая стабилизация цен и арендных ставок. Стагнация на рынке продолжается. Однако, объем предложения на рынке находится на максимальных уровнях, сроки экспозиции растут, поэтому говорить об окончании кризиса на рынке коммерческой недвижимости еще рано. Макроэкономические показатели также не дают достаточных оснований для улучшения ситуации на рынке в ближайшее время. До конца года уровень цен и арендных ставок, скорее всего, незначительно снизится.
Оригинальный файл материала от компании RRG можно посмотреть в прикрепленном файле.