Прогнозы аналитиков коммерческой недвижимости не оправдались

В первом квартале 2015 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы в долларовом выражении продолжили выход за рамки экспертных прогнозов, начавшийся во второй половине 2014 года. Основной причиной существенного расхождения ожиданий ведущих аналитиков рынка с фактическими значениями показателей продолжает оставаться падение в конце 2014 года цен на нефть, из-за чего драматически упал курс рубля, и, соответственно, снизились все показатели рынка.
Проект «Консенсус-прогноз» продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с первого квартала 2014 года по первый квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги первого квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.
«Стоит сразу отметить, что в долларовом выражении прогнозы аналитиков, мягко говоря, не оправдались, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - Минимальное отклонение составило 15%, с такой точностью эксперты предсказали среднюю долларовую стоимость метра офисной недвижимости в Москве. По остальным рыночным показателям амплитуда расхождений еще выше… Ключевая причина такой «неточности» всем понятна: события последнего года. Санкции, валютный курс, цены на нефть, спад экономики….».
По словам Колокольникова, расхождения между прогнозом и фактическими значениями в рублевом эквиваленте в первом квартале оказались куда более точными: так, средняя ставка аренды на те же офисы класса B была спрогнозирована с 4-процентным отклонением; ставка аренды помещений street retail в пределах Садового Кольца - с 2-процентным. Самым неточным в рублевом выражении оказался прогноз по средневзвешенной цене офисной недвижимости - ниже факта на 36%. Очевидно, что собственники не хотят продавать объекты «девшево» при ослабевшем рубле.
«Важно учитывать, что и наши аналитики, и «предмет» анализа все-таки находятся в пределах России, в рублевой зоне, - подчеркивает эксперт. - Так что «долларовые» прогнозы в условиях резких скачков курса могут быть весьма неточными, хотя мы и использовали их как некую конвертацию в «привычную» по размеру цифру. В свою очередь, точность прогнозов в рублях говорит о том, что рынок, несмотря на кризис, остается для его игроков понятным и предсказуемым. Хочется в это верить…».
Итак, в долларовом выражении наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими значениями, как и в четвертом квартале 2014 года, в первом квартале 2015 года наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent. Фактическое значение составило 55 $/баррель, в то время как прогнозное - 109 $/барреля. Разница составила 96%. Самый же точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 11% (1483 - прогноз и 1661 - факт).
Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 43% (36,2 - прогноз и 63,2 - факт), а курса евро - 32% (48,4 - прогноз и 71,0 - факт).
Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street retail в центре Москвы на уровне 2 308 $/кв.м/год оказался на 78% выше фактического значения (1 299 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (13 481 $/кв.м) и прогнозом (20 268 $/кв.м) была меньшей (50%), но также значительной.
Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 824 $/кв.м оказалось выше фактического 4 358 $/кв.м на 57%, а по ставке прогноза на уровне 1 055 $/кв.м/год — на 61% выше фактического значения, составившего 654 $/кв.м/год.
Прогноз изменения параметров, $
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4886 |
4911 |
0,5% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
6839 |
6824 |
-0,2% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
20182 |
20268 |
0,4% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4899 |
4841 |
-1,2% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8757 |
8669 |
-1,0% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
621 |
619 |
-0,3% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
1059 |
1055 |
-0,4% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
2268 |
2308 |
1,8% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
551 |
546 |
-1,0% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
768 |
781 |
1,8% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
5024 |
5092 |
1,4% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
35,3 |
36,2 |
2,5% |
13 |
Курс рубль/евро |
49,3 |
48,4 |
-1,8% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
109 |
109 |
-0,5% |
15 |
Индекс ММВБ |
1469 |
1483 |
0,9% |
Фактическое изменение параметров, $
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4249 |
3876 |
-9% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
5177 |
4358 |
-16% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
15665 |
13481 |
-14% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4526 |
4200 |
-7% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8055 |
7314 |
-9% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
521 |
418 |
-20% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
837 |
654 |
-22% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
1640 |
1299 |
-21% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
476 |
389 |
-18% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
695 |
560 |
-19% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
3869 |
3054 |
-21% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
47,6 |
63,2 |
33% |
13 |
Курс рубль/евро |
59,5 |
71,0 |
19% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
78 |
55 |
-28% |
15 |
Индекс ММВБ |
1457 |
1661 |
14% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, $
№ |
Название показателя |
Прогноз |
Фактическое значение |
Отклонение прогноза от факта, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м |
4911 |
3876 |
27% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м |
6824 |
4358 |
57% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м |
20268 |
13481 |
50% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м |
4841 |
4200 |
15% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м |
8669 |
7314 |
19% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год |
619 |
418 |
48% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год |
1055 |
654 |
61% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год |
2308 |
1299 |
78% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год |
546 |
389 |
40% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год |
781 |
560 |
40% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м |
5092 |
3054 |
67% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
36,2 |
63,2 |
-43% |
13 |
Курс рубль/евро |
48,4 |
71,0 |
-32% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, $ |
109 |
55 |
96% |
15 |
Индекс ММВБ |
1483 |
1661 |
-11% |
Прогноз изменения параметров, рубли
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
171 122 |
171 966 |
0,5% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
239 502 |
238 962 |
-0,2% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
706 790 |
709 800 |
0,4% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
171 549 |
169 521 |
-1,2% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
306 653 |
303 595 |
-1,0% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
21 742 |
21 669 |
-0,3% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
37 100 |
36 941 |
-0,4% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
79 439 |
80 838 |
1,8% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
19 307 |
19 119 |
-1,0% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
26 890 |
27 361 |
1,8% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
175 953 |
178 338 |
1,4% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
35,3 |
36,2 |
2,5% |
13 |
Курс рубль/евро |
49,3 |
48,4 |
-1,8% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 826 |
3 807 |
-0,5% |
15 |
Индекс ММВБ |
1 469 |
1 483 |
0,9% |
Фактическое изменение параметров, рубли
№ |
Название показателя |
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
Отклонение 1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
202 040 |
244 924 |
21% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
246 166 |
275 382 |
12% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
744 871 |
851 864 |
14% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
215 211 |
265 398 |
23% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
383 015 |
462 172 |
21% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
24 774 |
26 413 |
7% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
39 799 |
41 326 |
4% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
77 982 |
82 084 |
5% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
22 634 |
24 581 |
9% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
33 047 |
35 386 |
7% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
183 971 |
192 982 |
5% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
47,6 |
63,2 |
33% |
13 |
Курс рубль/евро |
59,5 |
71,0 |
19% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 687 |
3 505 |
-5% |
15 |
Индекс ММВБ |
1 457 |
1 661 |
14% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли
№ |
Название показателя |
Прогноз |
Фактическое значение |
Отклонение прогноза от факта, % |
1 |
Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м |
171 966 |
244 924 |
-30% |
2 |
Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м |
238 962 |
275 382 |
-13% |
3 |
Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м |
709 800 |
851 864 |
-17% |
4 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м |
169 521 |
265 398 |
-36% |
5 |
Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м |
303 595 |
462 172 |
-34% |
6 |
Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год |
21 669 |
26 413 |
-18% |
7 |
Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год |
36 941 |
41 326 |
-11% |
8 |
Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год |
80 838 |
82 084 |
-2% |
9 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год |
19 119 |
24 581 |
-22% |
10 |
Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год |
27 361 |
35 386 |
-23% |
11 |
Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м |
178 338 |
192 982 |
-8% |
12 |
Курс рубль/доллар США |
36,2 |
63,2 |
-43% |
13 |
Курс рубль/евро |
48,4 |
71,0 |
-32% |
14 |
Цена барелля нефти Brent, руб |
3 807 |
3 505 |
9% |
15 |
Индекс ММВБ |
1 483 |
1 661 |
-11% |