В первом квартале 2015 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы в долларовом выражении продолжили выход за рамки экспертных прогнозов, начавшийся во второй половине 2014 года. Основной причиной существенного расхождения ожиданий ведущих аналитиков рынка с фактическими значениями показателей продолжает оставаться падение в конце 2014 года цен на нефть, из-за чего драматически упал курс рубля, и, соответственно, снизились все показатели рынка.

Проект «Консенсус-прогноз» продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с первого квартала 2014 года по первый квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги первого квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

«Стоит сразу отметить, что в долларовом выражении прогнозы аналитиков, мягко говоря, не оправдались, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - Минимальное отклонение составило 15%, с такой точностью эксперты предсказали среднюю долларовую стоимость метра офисной недвижимости в Москве. По остальным рыночным показателям амплитуда расхождений еще выше… Ключевая причина такой «неточности» всем понятна: события последнего года. Санкции, валютный курс, цены на нефть, спад экономики….».

По словам Колокольникова, расхождения между прогнозом и фактическими значениями в рублевом эквиваленте в первом квартале оказались куда более точными: так, средняя ставка аренды на те же офисы класса B была спрогнозирована с 4-процентным отклонением; ставка аренды помещений street retail в пределах Садового Кольца - с 2-процентным. Самым неточным в рублевом выражении оказался прогноз по средневзвешенной цене офисной недвижимости - ниже факта на 36%. Очевидно, что собственники не хотят продавать объекты «девшево» при ослабевшем рубле.

«Важно учитывать, что и наши аналитики, и «предмет» анализа все-таки находятся в пределах России, в рублевой зоне, - подчеркивает эксперт. - Так что «долларовые» прогнозы в условиях резких скачков курса могут быть весьма неточными, хотя мы и использовали их как некую конвертацию в «привычную» по размеру цифру. В свою очередь, точность прогнозов в рублях говорит о том, что рынок, несмотря на кризис, остается для его игроков понятным и предсказуемым. Хочется в это верить…».

Итак, в долларовом выражении наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими значениями, как и в четвертом квартале 2014 года, в первом квартале 2015 года наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent. Фактическое значение составило 55 $/баррель, в то время как прогнозное - 109 $/барреля. Разница составила 96%. Самый же точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 11% (1483 - прогноз и 1661 - факт).

Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 43% (36,2 - прогноз и 63,2 - факт), а курса евро - 32% (48,4 - прогноз и 71,0 - факт).

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street retail в центре Москвы на уровне 2 308 $/кв.м/год оказался на 78% выше фактического значения (1 299 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (13 481 $/кв.м) и прогнозом (20 268 $/кв.м) была меньшей (50%), но также значительной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 824 $/кв.м оказалось выше фактического 4 358 $/кв.м на 57%, а по ставке прогноза на уровне 1 055 $/кв.м/год — на 61% выше фактического значения, составившего 654 $/кв.м/год.

Прогноз изменения параметров, $

№

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4886

4911

0,5%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6839

6824

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20182

20268

0,4%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4899

4841

-1,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8757

8669

-1,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

621

619

-0,3%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1059

1055

-0,4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2268

2308

1,8%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

551

546

-1,0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

768

781

1,8%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5024

5092

1,4%

12

Курс рубль/доллар США

35,3

36,2

2,5%

13

Курс рубль/евро

49,3

48,4

-1,8%

14

Цена барелля нефти Brent, $

109

109

-0,5%

15

Индекс ММВБ

1469

1483

0,9%

Фактическое изменение параметров, $

№

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4249

3876

-9%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

5177

4358

-16%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

15665

13481

-14%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4526

4200

-7%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8055

7314

-9%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

521

418

-20%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

837

654

-22%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

1640

1299

-21%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

476

389

-18%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

695

560

-19%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

3869

3054

-21%

12

Курс рубль/доллар США

47,6

63,2

33%

13

Курс рубль/евро

59,5

71,0

19%

14

Цена барелля нефти Brent, $

78

55

-28%

15

Индекс ММВБ

1457

1661

14%

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, $

№

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

4911

3876

27%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6824

4358

57%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20268

13481

50%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4841

4200

15%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8669

7314

19%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

619

418

48%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1055

654

61%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2308

1299

78%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

546

389

40%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

781

560

40%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5092

3054

67%

12

Курс рубль/доллар США

36,2

63,2

-43%

13

Курс рубль/евро

48,4

71,0

-32%

14

Цена барелля нефти Brent, $

109

55

96%

15

Индекс ММВБ

1483

1661

-11%

Прогноз изменения параметров, рубли

№

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

171 122

171 966

0,5%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

239 502

238 962

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

706 790

709 800

0,4%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

171 549

169 521

-1,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

306 653

303 595

-1,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

21 742

21 669

-0,3%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 100

36 941

-0,4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

79 439

80 838

1,8%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 307

19 119

-1,0%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

26 890

27 361

1,8%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

175 953

178 338

1,4%

12

Курс рубль/доллар США

35,3

36,2

2,5%

13

Курс рубль/евро

49,3

48,4

-1,8%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 826

3 807

-0,5%

15

Индекс ММВБ

1 469

1 483

0,9%

Фактическое изменение параметров, рубли

№

Название показателя

4 кв. 2014

1 кв. 2015

Отклонение

1 кв. 2015 от 4 кв. 2014, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

202 040

244 924

21%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

246 166

275 382

12%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

744 871

851 864

14%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

215 211

265 398

23%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

383 015

462 172

21%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

24 774

26 413

7%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

39 799

41 326

4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

77 982

82 084

5%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

22 634

24 581

9%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

33 047

35 386

7%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

183 971

192 982

5%

12

Курс рубль/доллар США

47,6

63,2

33%

13

Курс рубль/евро

59,5

71,0

19%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 687

3 505

-5%

15

Индекс ММВБ

1 457

1 661

14%

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли

№

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

171 966

244 924

-30%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

238 962

275 382

-13%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

709 800

851 864

-17%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

169 521

265 398

-36%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

303 595

462 172

-34%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

21 669

26 413

-18%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

36 941

41 326

-11%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

80 838

82 084

-2%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 119

24 581

-22%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

27 361

35 386

-23%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

178 338

192 982

-8%

12

Курс рубль/доллар США

36,2

63,2

-43%

13

Курс рубль/евро

48,4

71,0

-32%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 807

3 505

9%

15

Индекс ММВБ

1 483

1 661

-11%