21.02.2011 Praedium ONCOR International. Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год

 

Praedium ONCOR International. Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год

Рынок торговой недвижимости первым начал восстановление после кризиса, и в течение 2010 года ситуация в данном сегменте изменилась коренным образом. На фоне улучшения динамики макроэкономических показателей, снижения уровня безработицы и повышения доходов населения увеличились темпы роста оборота розничной торговли, а вместе с этим активизировались арендаторы и покупатели торговых площадей. С начала 2010 года отмечается постепенное восстановление рынка, на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных торговых площадей плавно сокращается, что приводит к постепенному повышению ставок аренды и цен продажи. Наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже полностью заполненными. В целом можно сказать, что для собственников торговых центров с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью у них нет, и, более того, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания.

На фоне сокращения объемов свободных площадей в качественных торговых центрах изменились и условия аренды. На смену системам выплат арендных платежей, основанных на  проценте с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, которые были широко распространены во время кризиса, пришла смешанная схема, основанная на высокой фиксированной части и проценте с оборота. Ушли в прошлое и различные льготы для арендаторов, такие,  как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Оживление на рынке торговой недвижимости проявилось в повышении активности международных и российских ритейлеров и торговых операторов. На российский рынок вышло несколько новых международных торговых сетей, среди которых японский ритейлер UNIQLO, одежный ритейлер из Франции Kiabi, испанская сеть обувных магазинов Camper, британская торговая сеть Quiz и другие. Среди международных ритейлеров, объявивших о своем намерении выйти на российский рынок в 2011 году - American Eagle, Abercrombie & Fitch и Petit Patapon, «Ко-оп» и другие.

Активность российских ритейлеров проявилась в открытии новых магазинов как в Москве, так и в крупных региональных городах. Наиболее активны были продуктовые ритейлеры, магазины детских товаров и сети DIY.

Одной из характерных тенденций 2010 года стал высокий интерес собственников и девелоперов к реконцепции уже существующих объектов. Это вызвано обостряющейся конкуренцией: кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции, в результате на рынок выходит все больше современных торговых центров, отвечающих возросшим требованиям потребителей. Так, например, смена концепции ожидает ТРЦ «Вэймарт», который станет аутлет-центром, а первый в России торговый центр западного образца «Капитолий» в Кунцево, построенный в 1997 году, будет снесен, на его месте появится многофункциональный комплекс.

За годы своего развития рынок российской торговой недвижимости эволюционировал от небольших торговых центров к крупным торгово-развлекательным форматам. Во время и после кризиса выбор потребителей сместился в сторону более практичных покупок, появилась необходимость в новых решениях. Аутлет-моллы – новый для российского рынка формат торговых центров, который в полной мере соответствует текущим потребностям рынка, т.к. представленные в нем товары предлагаются со значительными скидками и в большом ассортименте. Первые аутлеты появятся в столичном регионе уже в 2011 году. Ими станут Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House и обновленный Вэймарт.

В 2011 году доля свободных площадей в сегменте торговой недвижимости продолжит сокращаться, а ставки аренды на торговые площади возрастут. В ближайшие 2 года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012  годы объекты не смогут удовлетворить спрос на торговую недвижимость. Многие ритейлеры и торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно.

На 31 декабря 2010 года объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,3 млн. кв.м (GBA) и 3,8 млн. кв. м (GLA). Объем свободных помещений в торговых центрах Москвы снизился в 2010 году примерно на 40%, доля вакантных площадей по состоянию на конец года составила 7-8% в среднем по рынку. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года пустовало приблизительно 300 000 кв.м. торговых площадей. В 2010 году было введено несколько новых объектов с суммарной площадью около 1,2 млн. кв.м (GBA) и 500 000 кв.м (GLA). Таким образом, прирост общего предложения торговых площадей в Москве в 2010 году составил примерно 16%, а общий объем нового строительства в 2010 году оказался на 17% меньше, чем в 2009.

Среди наиболее знаковых объектов, открытие которых состоялось в 2010 году – ТРЦ «Вегас» на пересечении Каширского шоссе и МКАД общей площадью почти 400 000 кв.м и арендуемой 120 000 кв.м, ТРК «Гагаринский» на улице Вавилова (GBA 200 000 кв.мб GLA 70 000 кв.м), а также ТЦ «Цветной Бульвар» (GBA 36 750 кв.м GLA 18 000 кв.м), частично открывшийся в конце 2010 года.

Даты открытия нескольких крупных объектов, изначально заявленных на 2010 год, были перенесены на 2011 год. Среди них такие крупные, как, например, ТРЦ AFIMALL City общей площадью почти 180 000 кв.м и арендуемой около 114 000 кв.м и ТЦ River Mall (GBA 258 000 кв.м, GLA 90 000 кв.м).

Ожидаемый ввод новых качественных торговых площадей в 2011 году превысит значение 2010 года и составит около 600 000 кв.м, при этом общая площадь планируемых объектов будет около 1,3 млн. кв.м.

Среди существующих на сегодняшний момент качественных торговых объектов преобладают в основном окружные торговые центры (42%), а также суперрегиональные (23%).

Львиная доля площадей в качественных торговых центрах сосредоточена в зоне ТТК-МКАД (48%), а также на МКАД (24%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.

В сегменте стрит-ритейла существующее предложение с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: вновь появляющиеся помещения моментально уходят с рынка. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.

Основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Сильнейшие позиции в сегменте аренды площадей в торговых центрах по-прежнему удерживают крупные российские и иностранные ритейлеры. Компании Media Markt, «Ашан», Х5 Retail Group, О’кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI активно рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Кроме того, крупнейшие ритейлеры продолжают наращивать торговые площади. Приоритетными форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

Возрождается практика заключения договоров аренды торговых площадей на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в ТРЦ «Гагаринский», ТРЦ «Вегас» и других новых и успешных торговых объектах еще до окончания строительства. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК AFIMALL City. Кроме того, намечается тенденция укрупнения площадей открываемых магазинов.

Заметную активность на рынке продолжают проявлять магазины детских товаров.  Например, сеть «Дети» заняла 3000 кв.м в ТРЦ «Мега – Белая Дача», а также стала якорным арендатором в ТРЦ «Ключевой», где арендовала 1500 кв.м. «Детский мир» займет 1940 кв.м в ТРЦ «Гагаринский». Магазин детских товаров Limpampo площадью 1800 кв.м откроется в торгово-развлекательном центре «Вегас».

В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются помещения рядом с метро, а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

Наиболее активны в сегменте стрит-ритейл в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов и банки. Причем формат спроса со стороны банков после кризиса претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали особняки и помещения с презентабельной входной группой, то в 2010 году  банкам были интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100-150 кв.м, площади 50 кв.м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.

Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Ряд политических изменений, произошедших в столице в текущем году, не обошел стороной и сегмент стрит-ритейла: так, например,  из-за запрета парковки автомобильного транспорта на улице Тверская, арендаторы помещений в этом торговом коридоре потеряли часть клиентского потока.

Заметным событием на рынке торговой недвижимости г. Москвы стало также принятие распоряжения о сносе палаток и ларьков, которое подняло спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах домов.

После кризисного падения в конце 2008 года и первой половине 2009 года ставки аренды на помещения в торговых центрах г. Москвы в начале 2010 года стабилизировались, а с 3 квартала 2010 года продемонстрировали 20%-ный рост. Средний уровень ставок аренды на помещения в качественных торговых центрах г. Москвы возрос с $1100-1300/кв.м в год в середине 2010 года до $1300-1500/кв.м в год в 4 квартале.

Следует отметить, что ставки аренды на помещения в торговых центрах существенно варьируются в зависимости от профиля арендатора, занимаемой площади и расположения помещения.

В среднем ставки аренды на помещения в торговых центрах по состоянию на конец 2010 года составили: $100-300/кв.м в год для якорных арендаторов, $100-120/кв.м в год для развлекательной зоны, $800-4500/кв.м в год для арендаторов торговой галереи.

В 2011 году при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды продолжится и может составить до 30% в годовом исчислении.

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года.

Полный аналитический материал от Praedium ONCOR International можно посмотреть в прикрепленном файле.

Источник: ShopAndMall.Ru
Использование материалов портала допускается только при наличии активной ссылки на https://shopandmall.ru

СкачатьCкачать оригинальный файл материала - 496.00 Kb

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 204. [2020г - 256]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
03.12.2021
В 2021 году вакансия в ТЦ Москвы достигнет 15%

В 2021 году вакансия в ТЦ Москвы достигнет 15%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости Москвы. 

30.11.2021
В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке стрит-ретейла Москвы

24.11.2021
По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости России (исключая Москву). Согласно полученным данным, объем предложения пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс кв. метров. 

23.11.2021
В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России

17.11.2021
Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Разница в объеме инвестиций региональных жестких дискаунтеров, осуществляющих в данный момент активную экспансию в Москву и Санкт-Петербург, составляет примерно 15-20% по сравнению с инвестициями в региональное развитие

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация   

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Тюмень (Тюменская обл.)
GBA: 21500 м2 GLA: 12500 м2

Нижний Тагил (Свердловская обл.)
GBA: 48000 м2 GLA: 40000 м2

Стерлитамак (Башкортостан Респ.)
GBA: 29732 м2 GLA: 25000 м2




Парфюмерия и Косметика
от 500 000 до 1 000 000 руб.
от 10 м2 до 20 м2

Одежда
от 1 500 000 до 3 000 000 руб.
от 90 м2 до 160 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна