Обзор рынка торговой недвижимости Воронежа. Июль 2017 года.

Социально-экономическое положение

Воронеж является административным центром Воронежской области, входящей в состав Центрального федерального округа.

Современный город Воронеж представляет из себя один из крупнейших экономических центров России. Ведущие отрасли: пищевая, химическая, радиоэлектронная промышленность, машиностроение и розничная торговля.

Основные социально-экономические показатели по г. Воронеж в 2016 г.

Население г. Воронеж (01.01.2017)	1 039 801 чел.*
Население Воронежской области (01.01.2017)	2 335 408 чел.*
Расстояние до г. Москва (на автомобиле)	515 км
Административные районы города	Левобережный, Железнодорожный, Коминтерновский, Советский, Ленинский, Центральный
Оборот розничной торговли г. Воронеж (2016 г.)	104,9 млрд руб.*104 942 394,2 тыс. руб.
Средняя номинальная начисленная з/п по г. Воронеж (2016 г.)	32 727,7 руб.*

*Источник: РОССТАТ

На 1 января 2010 года население города составляло 847 620 человек, а в границах городского округа — 928 505 человек. Резкий скачек численности населения города в 2010 году был вызван тем, что в городской округ были включены более двух десятков пригородных посёлков, после чего численность населения на 1 января 2012 года составила 991,3 тыс. человек. 17 декабря 2012 года население Воронежа превысило миллионный рубеж.

Ещё не являясь городом-миллионером, Воронеж образовал Воронежскую агломерацию численностью 1,3 млн человек и площадью 10,5 тыс. кв. км, которая включает, помимо городского округа город Воронеж, также городской округ — город Нововоронеж и муниципальные районы: Семилукский, Нижнедевицкий, Верхнехавский, Новоусманский, Каширский, Рамонский и Хохольский, а также части Лискинского, Острогожского и Панинского районов.

Воронежская область граничит с Белгородской, Курской, Орловской, Липецкой, Тамбовской и Волгоградской областями. Также поблизости находятся зарубежные территории, в том числе Луганская и Харьковская области.

По территории Воронежской области проходит участок федеральной трассы М-4 «ДОН», являющейся основной автомобильной артерией, по которой россияне перемещаются из Центрально-европейской части страны на курорты Краснодарского края.

Рынок торговой недвижимости

В городе функционируют порядка 35 значимых торговых объектов, оказывающих влияние на потребительское поведение жителей г. Воронеж и формирующие основные покупательские потоки. В их числе 22 торговых центра, 11 отдельно стоящих гипермаркетов и 2 крытых рынка, расположенных в капитальных зданиях.

В настоящее время в г. Воронеж функционирует 18 объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 955 889 кв. м, в том числе арендопригодной — 548 987 кв. м.

Под качественным/ профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 тыс. кв. м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Воронеж*

*по данным компании «IDEM»

Активный период развития торговых центров в городе пришелся на 2007-2010 года. В 2010 г. был введен в эксплуатацию концептуальный молл суперрегионального значения ТРЦ «Сити Парк «Град». В конце 2010 г. была открыта 2-я очередь ТРЦ «Галереи Чижова», доведя его масштаб также до суперрегионального значения. Оба этих торговых центра привлекли на свою площадку большое количество федеральных и иностранных ритейлеров и в значительной степени повлияли на ситуацию на рынке торговой недвижимости в городе.

В целом рынок торговой недвижимости города можно охарактеризовать как развитый и конкурентный. По состоянию на начало 2017 года, обеспеченность торговыми площадями в г.Воронеж оставляет 527 кв. м /1000 чел.

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ*

по данным на начало 2017 г.

Города	Население по данным на 01.01.2016, тыс. чел.	Обеспеченность качественными торговыми площадями*, кв. м/1000 чел.	Средняя номинальная начисленная з/п по области (2016 г.), тыс. руб.	Величина прожиточного минимума на душу населения по области, руб.
Нижний Новгород	1 266	619	28 254	8 639
Санкт-Петербург	5 225	553	48 715**	10 450**
Воронеж	1 032	527	26 758	8 121
Москва	12 330	469	71 129**	15 307**
Брянск	405	401	22 859	8 971
Владивосток	606,7	326	36 115	12 456
Тамбов	288	317	22 826	8 268
Новосибирск	1 584	304	29 863	10 225
Севастополь	416	197	26 866**	9 713**
Киров	497	150	23 632	9 276
Владимир	354,8	130	25 780	9 092

* по данным компании «IDEM», ** данные по городу

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Воронеж*

*по данным компании «IDEM»;

** уменьшение обеспеченности качественными торговыми площадями произошло из-за изменения численности населения города в 2010г. за счет присоединения к городу территорий

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости г. Воронеж присутствуют объекты следующих типов:

-        Суперрегиональный – 2,

-        Региональный – 3,

-        Окружной – 4,

-        Районный – 9.

Структура рынка торговых центров г. Воронеж по зоне обслуживания*

*по данным компании «IDEM»

Река Воронеж делит город на две условные части: правобережную и левобережную. На правом берегу р. Воронеж располагаются Коминтерновский, Советский, Ленинский, Центральный районы. Эта часть является историческим, деловым и культурным центром города. В левобережной части находятся Левобережный и Железнодорожный районы.

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в правобережной части города г. Воронеж – 14 торговых центров, в том числе оба суперрегиональных торговых центра (Галереи Чижова, Сити Парк Град), два региональных (Московский Проспект, Арена). На левом берегу находятся 4 торговых центра, в том числе один региональный (Максимир).

Географическое распределение ТЦ по берегам р. Воронеж*

*по данным компании «IDEM»

Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города. Обеспеченность Левобережной части качественными торговыми площадями (305 кв. м/1000 чел.) более чем в два раза ниже Правобережной (641 кв. м/1000 чел.).

Консультантами отмечено, что качественными, популярными и посещаемыми торговыми объектами города являются 13 торговых центров: ТРЦ «Сити Парк Град», ТРЦ «Галереи Чижова», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский Проспект», ТК «Арена», ТРЦ «Армада», ТЦ «Солнечный Рай», ТЦ «Юго-Запад», ТЦ «Аксиома», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», ТЦ «Центр Домашнего Мира» (ЦДМ), ТК «Твой Дом».

В силу ряда причин, некоторые объекты не могут быть признаны качественными, однако имеют большинство признаков объекта качественной торговой недвижимости. К «условно качественным» относятся 5 объектов: МФК «Атмосфера», ТЦ «Мир», ТЦ «Европа», ТЦ «Лента», ТЦ «Карусель».

Ритейл

С экономико–географической точки зрения, город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных и региональных сетевых операторов торговли не вызывает затруднений.

Консультанты компании «IDEM» отмечают, что рынок ритейла в г. Воронеж достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов, как федеральных и региональных, так и местных.

Известные федеральные и международные операторы, присутствующие в г. Воронеж*

Товарная группа	Операторы
Продовольственные товары / продукты
DIY
Мебель
Товары для дома
Бытовая техника и электроника
Детские товары

* настоящая таблица демонстрирует представленность сетей, но не несет исчерпывающей информации обо всех сетевых операторах города

Больше всего сетевых операторов представлено в ТРЦ «Сити парк «Град» и ТРЦ «Галереи Чижова». Это, в первую очередь, обусловлено их форматами и размерами.

Количество федеральных, региональных и местных сетевых операторов

в качественных торговых центрах г. Воронеж*

​

*по данным компании «IDEM» на март 2017г.

Значительная часть сетевых операторов также представлена в ТРК «Арена», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский проспект», ТЦ «Солнечный Рай» и ТРЦ «Армада».

В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлены операторы в формате гипер. К ним относятся АШАН, Leroy Merlin, Hoff, Decathlon, Media Markt, H&M, Zara, Lady & Gentleman CITY, Familia, Детский Мир. КаРаПуЗик.

В ТРЦ «Максимир» также представлено значительное количество операторов в большом формате: DNS, Эльдорадо, Спортмастер, Кораблик, Familia, Modis, Takko Fashion, Zolla, O’stin, Adidas/Reebok, Фабрика Обуви.

Особенностью ТРЦ «Галереи Чижова» является то, что здесь наиболее широко представлены операторы в категориях одежда и обувь различных ценовых сегментов. Это в совокупности с расположением объекта в центре города характеризуют его как Центр моды (Fashion Center).

В ТРЦ «Сити Парк «Град» представлено наибольшее количество уникальных торговых операторов, в их числе такие крупные якорные арендаторы как гипермаркет «АШАН», гипермаркет товаров для дома «Hoff», гипермаркет спортивных товаров «Decatlon» и гипермаркет DIY «Leroy Merlin». Однако в настоящее время в городе ведется строительство второго гипермаркета DIY «Leroy Merlin».

В ТРЦ «Галереи Чижова» представлено большое количество уникальных фешн-операторов в формате «выше среднего».

В ТРЦ «Армада», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», МФК «Атмосфера», ТЦ «Лента», ТЦ «Европа», ТЦ «Карусель» и ТЦ «ЦДМ» уникальных сетевых операторов не представлено.

Самый высокий процент уникальных торговых операторов находится в «Галереях Чижова» и ТРЦ «Сити Парк Град».

Только 4 объекта имеют в своем составе уникальных якорных арендаторов, что обеспечивает им отстройку от конкурентов:

1.      Сити Парк Град - АШАН, Leroy Merlin, Hoff, Decathlon

2.      Максимир - Старт

3.      Твой Дом - Твой Дом

4.      Аксиома - Бегемот

Перспективы развития рынка торговых центров

В 2012 г. Ассоциация «Галереи Чижова» обнародовала параметры третьей очереди своего многофункционального центра, в рамках которой планировалось строительство третьей очереди торгового центра, а также жилых апартаментов и гостиничного комплекса. После окончания строительства общая площадь МФК составит 270 000 кв. м. Окончание реализации данного проекта неоднократно откладывалось. В январе 2017 г. для посетителей были открыты торговые галереи с первого по пятые этажи.

В 2016 г. была введена первая очередь реконструкции ТЦ «Центр Домашнего Мира». В настоящее время ТЦ находится в стадии реконструкции второй очереди, которую планируется закончить в 2017 г.

Также ранее были анонсированы строительство второй очереди ТЦ «Юго-Запад» и второй очереди ТРЦ «Армада». Реализация этих проектов имеет неясные перспективы.

В 2009 г. на выезде из Воронежа в направлении Курска на проспекте Патриотов екатеринбургской компанией «КИТ-Кэпитал» было начато строительство ТЦ «КИТ», но закончено не было из-за банкротства компании. В 2014 г. стало известно, что девелопером проекта выступит ГК «Мегион». Сдача объекта анонсировалась в 4м квартале 2016 г. Однако в конце 2014 г. строительство было вновь заморожено. В настоящее время на сайте компании сроком реализации проекта называется 2018-2019 гг.

В январе 2016 г. Курская «Корпорация «ГРИНН» приступила к строительству третьего гипермаркета «Линия» в г. Воронеж, запуск которой планировался в октябре 2016 г. В мае 2016 г. в отношении ЗАО «Корпорация «ГРИНН» было возбуждено дело об административном правонарушении. Кроме того, земельный участок, на котором велись работы, прилегает к взлетной полосе ПАО «Воронежское акционерное самолетостроительное Общество», с которым застройщик также не согласовал строительство. В результате строительные работы приостановлены до оформления разрешительной документации. В настоящее время строительство объекта не ведется.

Компания «IKEA» с 2005 г. не оставляет попытки выйти на воронежский рынок, однако сложности в процедуре согласования проекта с местными властями, а также внутренние перестановки в руководстве российского подразделения «IKEA» вынудили компанию передвинуть сроки реализации проекта на неопределенный срок. В 2009 г. компания «IKEA» приобрела в Новоусманском районе земельный участок и получила разрешение на строительство, но с открытием магазина решено было повременить. В 2015 г. Компания вернулась к вопросу строительства торгового центра в г. Воронеж. Анонсировалось открытие гипермаркета «IKEA» в конце 2017 г., а завершение строительства ТРЦ «МЕГА» в 2023 г. Но по состоянию на июль 2017 г. строительство так и не было начато. Как сообщает «Интерфакс» со ссылкой на руководителя департамента экономического развития Воронежской области Анатолия Букреева, строительство в г. Воронеж магазина «IKEA» отложено. Воронежский девелопер ООО "Ритейл-Парк" ведет активное освоение территории 36 Га в Новоусманском районе реализуя проект в новом для города формате- ритейл-парк, где в первой очереди строительства разместятся гипермаркеты международных ритейлеров: DIY, FMСG, товаров для дома, спортивных товаров, объединенные единой парковкой. Осенью 2017 году будет открыт первый гипермаркет Leroy Merlin.

Консультанты компании «IDEM» отмечают высокую насыщенность рынка г. Воронеж качественными торговым площадями, а также развитость различных типов и форматов торговой недвижимости. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне суперрегиональных, региональных и окружных ТЦ. Наличие двух масштабных суперегиональных центров задает высокую планку, формирует культуру шопинга и покупательские предпочтения. В конкурентной борьбе выигрывают современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, активной маркетинговой политикой и хорошим tenant-mix магазинов и предприятии услуг. Большое значение также имеет наличие достаточной и комфортной парковки и расширенного сервиса (гардеробы, комнаты матери и ребенка и пр.). Тенденция к развитию крупных форматов торговой недвижимости, имеющих в своем составе предприятия общественного питания и развлекательную составляющую, обусловлена исторически сложившимися в России факторами — посещение торговых центров является неким видом досуга.

Консультанты отмечают неравномерность развития торговой недвижимости города относительно географического распределения. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города, таким образом левобережная часть имеет значительный потенциал для развития ритейла. В случае реализации всех заявленных проектов ТЦ, прирост к концу 2019 года может составить 27%, а обеспеченность жителей качественными торговыми площадями составит 700 кв. м на 1000 жителей.