Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 год

Компания GVA Sawyer провела аналитический обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 года и опубликовала его результаты.

Предложение

Основные тенденции рынка:

• Сокращение девелоперской активности по причине насыщения рынка и снижения спроса со стороны арендаторов.
• Увеличение числа проектов реконструкции/реконцепции.
• Появление формата «аутлет-центр».

По итогам 2014 г. общая арендопригодная площадь в профессиональных ТЦ Санкт-Петербурга достигла 3,8 млн. кв. метров.

Таблица. Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2014 год.

Источник: GVA Sawyer

По итогам 2014 года в Санкт-Петербурге введено 119 тысяч  кв. метров GLA торговых площадей в ТРК, что является наименьшим показателем с 2009 года. Падение объема ввода по сравнению с 2013 годом составило 45%, а по сравнению с 2012 – 67%.

Таблица. Знаковые объекты, введенные в 2014 году

Источник: GVA Sawyer

Все объекты, кроме ТК «Европолис», перенесли ввод с 2013 года.

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге по итогам 2014 года составляет около 745 кв. метров GLA на тыс. жителей, что является наибольшим значением среди всех городов-миллионников России. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге приближается к средним для европейских столиц показателям, что говорит о насыщении рынка.

Основной объект года – новый проект FORTGROUP ТРК «Европолис» в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Всего законтрактовано 95% площадей. На момент открытия заполняемость составила 80%. Проект расположен в удачном месте, рядом с метро «Лесная». Среди отличительных особенностей концепции - концертная площадка. Комплекс имеет современную архитектуру с классической треугольной петлей по примеру ТРК «Галерея». Компания FORTGROUP называет ТРК «Европолис» своим флагманским проектом.

FORTGROUP по-прежнему является одним из крупнейших собственников торговых площадей в Санкт-Петербурге с портфелем в 560 тысяч кв. метров GLA. Первое место по этому показателю занимает компания «Адамант» с портфелем, превышающим 750 тысяч кв. метров GLA.

ТК «Монпансье» на ул. Планерной имеет худшее расположение в 3-х километрах от ст. метро «Комендантский Проспект». ТРК открылся с 40% загрузкой, в основном только с якорными арендаторами: Prisma, «Макдональдс», «Дети», «Мираж-Синема», «Детский Мир», фитнес-клуб Art of Fitness.

К числу менее удачных относятся комплексы «Торговый Двор» и «Адмирал». Заполняемость на момент открытия составила менее половины.

Будущие предложения: объекты 2015 г.

В 2015 году на рынок выйдет менее 50 тысяч кв. метров, т.е. примерно 40% нового предложения 2014 г.

Таблица. Новые ТРК, анонсировавшие открытие в 2015 году

Источник: GVA Sawyer

ТК «У Красного Моста» должен был открыться еще в 2012 году, но открытие неоднократно переносилось. Проект представляет собой реконструкцию здания второй половины XIX — начала XX века на набережной реки Мойки.

Также знаковым для Санкт-Петербурга в 2015 году станет открытие первой очереди аутлет-центра Outlet Village Pulkovo (15 тысяч кв. метров GLA) на Пулковском шоссе.

Следует отметить, что в 2014 году в Петербурге должны были открыться еще два аутлет-центра: Fashion House на Таллинском шоссе от Fashion House Group и Villa Outlet Center на Приморском шоссе от группы компаний «O'Кей». Запуск этих проектов был также перенесен на 2015 год.

Проект Fashion House предусматривает строительство 120 магазинов общей площадью 20,7 тысячи кв. метров. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 70 млн евро. Запуск проекта сейчас намечен на конец 2015 года, однако, вероятнее всего, будет отложен на более поздний срок.

Villa Outlet Center — это проект реконцепции принадлежащего «O'Кей» торгового центра «Подсолнух». Запуск проекта был запланирован на конец 2014 года, но был перенесен на весну 2015 года. Общая площадь комплекса составит 35,5 тысячи кв. метров, а арендопригодная — 23,4 тысячи кв. метров. Инвестиции в проект составят 150 млн. рублей.

В первом квартале 2015 года планируется к открытию первый гипермаркет-дискаунтер компании «Бигбокс». Новая сеть будет развиваться под брендом «Ряды». В планах компании запустить в 2015 году четыре гипермаркета. В процессе реализации находятся проекты на Пулковском шоссе и на Шафировском проспекте, началось строительство объекта на Мурманском шоссе, четвертый объект расположится на Таллинском шоссе. Общая площадь одного гипермаркета «Ряды» составит 16 тысяч кв. метров, из которых 14 тысяч кв. метров GLA.

Спрос

Основные тенденции рынка:

• Закрытие ряда магазинов среднего ценового сегмента и/или сокращение планов их развития.
• Гипермаркеты как практически единственный развивающийся формат.
• Ротация арендаторов на основных торговых коридорах.

Учитывая нестабильную ситуацию на рынке и снижение покупательской способности, ряд брендов объявили о закрытии магазинов: Seppala («Стокманн»), Gerry Weber, River Island (Maratex), OVS (Maratex), Esprit (Maratex), New Look (Delta). Решает вопрос о закрытии магазинов французская сеть Camaieu. Adidas объявила о существенном сокращении планов по открытию новых магазинов и о закрытии части существующих. Сеть обувных магазинов Alba также объявила о снижении планов по развитию. О заморозке планов развития сети гипермаркетов «Призма» объявил концерн SOK.

Среди развивающихся форматов преобладают гипермаркеты. Kesko в начале 2014 г. приобрела участок на ул. Парашютной, где в октябре открыла гипермаркеты «К-руока», «К-раута» и «Интерспорт». Общая площадь мини-ритейл-парка составляет 24 тысячи кв. метров. «Лента» планирует открытие гипермаркета на Черниговской улице общей площадью 12 тысяч кв. метров. Готовится к открытию супермаркет «О’кей-Экспресс» на пересечении Шуваловского проспекта и Парашютной улицы.

Как уже было указано, в 2015 году планируется открытие новой сети гипермаркетов «Ряды».

Строительный торговый дом «Петрович» приобрел участок на Софийской улице и планирует построить магазин площадью 2 тысячи кв. метров и склады.

Среди операторов фэшн-ритейла также усилилась конкуренция, которая приводит к ротации представленных брендов. На Невском проспекте, 117 по соседству с бутиками Babochka и Chanel открылся первый в Петербурге бутик бельевой марки Agent Provocateur. На Большой Конюшенной улице между магазинами Dior и Louis Vuitton открылся бутик Prada. В ТРЦ «Галерея» открылись магазины Love Republic, Armani Jeans, Ecco, H.E. by Mango.

Финансовые условия

Основные тенденции рынка:

• Отказ от валютной деноминации договоров.
• «Рынок арендатора»: снижение ставок, переход в ряде случаев на процент с оборота.

С учетом того, что в 2015 году ожидается рост доли вакантных площадей в ТК города и падение потребительской активности населения, прогнозируется снижение средних ставок аренды в пределах 5-15%.

Таблица. Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Санкт-Петербурга по итогам 2014 года в СПб, руб./кв.м в год (triple net)

Источник: GVA Sawyer

Операционные расходы в торговых центрах составляют 3 000 – 5 000 руб. за кв. м. в год.