Обзор рынка торговой недвижимости Красноярска

Компания GVA Sawyer провела анализ рынка торговой недвижимости Красноярска. Общая площадь всех ТЦ и ТРЦ в Красноярске составляет более 1 млн. кв. метров. При этом в структуре розничной торговли гипермаркеты и супермаркеты составляют по площади чуть более 14%.

Продовольственные сети в Красноярском крае представлены как федеральными сетями («О`кей», «Лента»), так и местными ритейлерами («Командор», «Красный Яр», «Каравай). По итогам 2013 г., «Командор» открыл 18 новых магазинов, сеть «Красный яр» открыла 6 новых гастрономов. Из-за географической удаленности региона рынок продритейла Красноярского края развивается по собственному, отличному от европейской части страны сценарию. Доминирующее положение – около 45% рынка – занимают местные компании, 35% - федеральные и иногородние компании, 10% -иностранные компании. Ежегодно рынок продритейла региона растет, но динамика замедляется.

Крупные/средние объекты розничной торговли (по состоянию на 31.12.13)

За последние полтора года средний чек в сетях вырос в пределах инфляции на 8-10%. На сегодня средний чек составляет в гипермаркетах – 750-1000 руб., в супермаркетах - 325 руб., в «магазинах у дома» - 275 руб. Цена становится определяющим фактором покупки.

Федеральные и иностранные продритейлеры увеличивают свою долю в городе: за последние 2 года открылся второй «МЕТРО Кэш энд Керри», первый гипермаркет «Лента», третий гипермаркет «О`кей».

Сеть «Командор» развивает 3 формата торговли: гипермаркет, супермаркет, магазин у дома. Супермаркеты и магазины у дома работают под брендом «Командор», гипермаркеты – под брендом «Аллея». На данный момент в составе сети 100 магазинов: 9 гипермаркетов, остальные 91 - супермаркеты и магазины у дома. Общая торговая площадь - более 250 тысяч кв. метров. Из них 63 магазина находятся в Красноярске и 37 в городах Красноярского края и республики Хакасия (Абакан, Саяногорск, Черногорск, Минусинск, Сосновоборск, Ачинск, Железногорск, Зеленогорск, Канск, Дивногорск, Шарыпово, Назарово).

Гастрономы «Красный Яр» (всего 67 магазинов) расположены в Красноярске, Абакане, Железногорске, Лесосибирске, Сосновоборске и Ачинске. «Каравай» получил эксклюзивное право на открытие магазинов под брендом Spar в Красноярском крае.

Собственники сети АЗС «25 часов» расширяют непрофильный бизнес – сеть премиальных супермаркетов Rosa. Сейчас сеть насчитывает 8 супермаркетов. До конца 2014 года компания планирует открыть три магазина. Один супермаркет откроется в «Южном берегу» и еще два в Кировском и Ленинском районах. Общая площадь торговых залов магазинов превышает 1 000 кв. метров.

Общая площадь качественных ТЦ и ТРЦ города составляет более 505 тысяч кв. метров. Большая часть приходится на торговые центры. Существенная доля рынка торговой недвижимости представлена современными профессиональными объектами, включая ТРК «Планета», ТЦ «КомсоМОЛЛ», ТРК «Июнь», ТЦ «Атмосфера дома», ТЦ «Республика» и др.

Наиболее крупные ТЦ и ТРЦ Красноярска

За период с 2007 по июнь 2014 года торговая площадь объектов городского значения увеличилась на 50%: с 253 до 505 тысяч кв. метров. Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, уровень обеспеченности населения составляет 395 кв. метров (GLA)/тыс. чел. При этом уровень обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает порядка 740 кв. метров (GLA)/тыс. чел.

Среди значимых проектов, введенных в действие в 2013 г. - первом полугодии 2014 г., числятся вторая очередь ТРЦ «Планета» (площадь - 30 тысяч кв. метров), специализированный ТЦ «Атмосфера дома» (43 тыс. кв. м), ТРЦ «Комсомольский» (32 тыс. кв. метров) и ТЦ «Республика» (32 тысячи кв. метров).

Наиболее знаковым событием 2014 г. стало официальное открытие третьей очереди ТРЦ «Планета» (в сентябре 2014 г. открылось два этажа из трех). Общая площадь очереди – 18 тысяч кв. метров, арендопригодная – 15,5 тысячи кв. метров. Таким образом, общая площадь ТРЦ «Планета» составляет 125 тысяч кв. метров — это самый крупный подобный объект за Уралом (ежемесячное посещение – около 1,5 млн. человек). Финансовый партнер строительства третьей очереди - «Газпромбанк». Объем инвестиций в проект третьей очереди составил около 16 млн. долларов.

В третью очередь ТРЦ «Планета» переехали «М.Видео» (2,5 тысячи кв. метров), «Спортмастер» (5,5 тысячи кв. метров) и «ТВОЕ» (1 тысяча кв. метров). Все эти бренды ранее размещались в ТРЦ «Планета» на меньших площадях. Также в третьей очереди работает ресторан быстрого питания Burger King. На освободившейся после переезда «М.Видео» площади основного здания в ноябре 2014 г. откроется магазин шведской марки H&M. На третьем этаже разместится спортивно-оздоровительный комплекс (4 тысячи кв. метров), ресторан Green Villa Pizza и чайхона «Гранат». Проект рестохолдинга BerryWood Family откроют в ноябре 2014 г.

В 2014 г. произошло перепозиционирование гипермаркета Dommer Stutze, и теперь крупный ретейлер представлен как торговый комплекс домашних решений. Треть торгового комплекса отдана «Медиамаркт». Остальные площади занимают компании, представляющие широкий спектр товаров для загородного дома или городской недвижимости.

На рынке торговой недвижимости представлены практически все основные федеральные сети, включая «Спортмастер», «М-Видео», MediaMarkt «Леруа Мерлен». Также представлены многие из крупных сетевых девелоперов с форматами суперрегиональных и региональных торговых центров.

Средняя доля вакантных помещений в современных ТЦ Красноярска находится на уровне 15%. В менее современных объектах происходит отток арендаторов. В связи с этим доля свободных площадей в малоформатных центрах достигает 25-30%.

Наиболее крупные проекты ТЦ и ТРЦ, заявленные к реализации в городе до 2015 года

Коммерческие условия

По состоянию на третий квартал 2014 г. средняя ставка в современных ТЦ для галереи составляет 1300-2800 руб./ кв. м./месяц (здесь и далее с учетом эксплуатационных расходов, без НДС), в ТЦ старой постройки — 800-1900 руб. за 1 кв. м в месяц. При этом стоимость аренды в наиболее престижных ТРК в наиболее «проходных» местах может достигать 10 500 руб. за кв. м в месяц (например, в ТРК «Планета», «Торговом квартале на Свободном»).

Аренда в street retail (на первой линии) составляет 900-1350 руб./кв.м. Самые высокие цены на небольшие площади до 25 кв. метров. Аренда в помещениях с отдельным входом находится в диапазоне  800-1300 руб./кв.м.

Средняя стоимость продажи торговых помещений на первых этажах жилых зданий составляет 65-100 тыс. руб./кв.м. В новых микрорайонах, где первые этажи зданий предлагаются к продаже в качестве торговых помещений с соответствующей качественной отделкой, стоимость достигает 130-145 тыс. руб. за кв. м.

Прогноз

В силу нестабильной макроэкономической ситуации и роста предложения качественных объектов в городе значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе не прогнозируется. По прогнозам возможен умеренный рост арендных ставок в качественных ТЦ, а именно: рост на 5-7 % в год. К 2015 году средний размер арендных ставок в качественных ТЦ может составить порядка 1600-3050 руб./кв.м/мес.

В ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, такие объекты в ближайшем будущем могут подвергнуться редевелопменту.