На рынке торговой недвижимости Петербурга растет уровень вакансии

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется растущим уровнем вакансии и увеличивающейся готовностью собственников идти на уступки арендаторам. Последние пользуются сложившейся ситуацией, чтобы занять интересующие их помещения на центральных городских магистралях по сниженным арендным ставкам.

Эксперты ASTERA констатируют, что в первом полугодии 2015 года активность на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга находилась на низком уровне ввиду высокой неопределенности в  экономической сфере. 

Спрос

В первом полугодии 2015 года одним из наиболее активных игроков являлись food-ритейлеры. Представители данного сегмента придерживаются озвученных ранее планов развития и формируют новые амбициозные программы даже в текущих нестабильных экономических условиях. Наиболее активно в Петербурге развиваются ритейлеры, работающие в ценовых сегментах «средний» и «средний минус», такие как «Дикси», «Магнит», «СемьЯ», «Полушка», Spar и другие. В то же время премиальный ритейл в 2015 году не заявлял о планах открытия новых магазинов.

Активность проявляют также представители сферы общественного питания. «Но если раньше почти каждая заявка от клиента на поиск помещения заканчивалась сделкой, то сейчас – лишь каждая пятая. Большинство рестораторов официально не заявляют о планах развития на текущий год, но теоретически готовы смотреть новые помещения. В случае если брокер предложит им что-то очень интересное и по выгодной цене, они готовы закрыть сделку», - рассказывает  Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Стоит отметить, что все заведения общественного питания смотрят только готовые помещения, в которых ранее уже располагались общепиты. Это позволяет свести затраты на ремонт при переезде к минимуму. Можно отметить еще одну тенденцию – уменьшение запрашиваемой площади при подборе помещений. Так, если год назад под рестораны искали площадь 500-700 кв. метров, то сейчас те же самые клиенты рассматривают помещения площадью 350 - 500 кв. метров. Общепиты среднего ценового сегмента, ранее смотревшие помещения площадью до 350 кв. метров, теперь готовы арендовать объекты площадью от 170 до 250 кв. метров. Активно развивается в настоящий момент и сегмент закусочных, арендующих помещения площадью 50-70 кв. метров.

«Хочу подчеркнуть, что арендаторы на рынке есть, просто у большинства компаний в последние 6 месяцев существенно изменились ценовые ожидания. В то время как часть собственников еще держится за арендные ставки, актуальные в четвертом квартале 2014 года, арендаторы уже давно и активно просят скидки. В такой ситуации зачастую, только брокер может способствовать заключению сделки, выступая посредником между сторонами с абсолютно разными взглядами на одну и ту же ситуацию», - комментирует Людмила Рева.

В числе наиболее просевших сегментов на рынке торговой недвижимости – fashion-ритейл. За последние месяцы об уходе с российского рынка заявили такие бренды, как Seppala, Lindex, Esprit, River Island, OVS и ряд других. Решение об уходе связывают с устареванием концепции данных брендов и существенным падением их популярности, а также с общей оптимизацией бизнеса данных компаний.

Также набирает обороты тенденция, когда арендаторы оптимизируют занимаемые площади, сокращая не только количество магазинов, но и занимаемую площадь в каждом из них. Так, к примеру, поступил финский ритейлер Prisma, вдвое сократив арендуемую площадь в ТРК «Гранд Каньон». Акцент на супермаркетах в Санкт-Петербурге намерена сделать и федеральная торговая сеть «Лента». Ранее компания развивала в городе исключительно формат гипермаркетов. Пилотные торговые точки уменьшенного размера откроются в Петроградском районе и на Васильевском острове.

Несмотря на это, на рынке сохраняется активность крупных ритейлеров, которые готовы не только арендовать, но и приобретать земельные участки для последующего строительства собственных торговых объектов. В частности, в июне было объявлено о закрытии сделки по приобретению компанией Decathlon земельного участка площадью 2,96 гектара в Буграх, рядом с комплексом «МЕГА-Парнас». В ближайшее время на участке начнется строительство спортивного гипермаркета. Общая площадь здания составит 4,7 тысячи кв. метров. «Декатлон Парнас» станет первым в Петербурге отдельно стоящим магазином компании. В ближайшие годы запланировано открытие еще нескольких подобных объектов в различных районах города.

Предложение

В первом-втором кварталах в Петербурге не был введен в эксплуатацию ни один новый объект торговой недвижимости.

В третьем-четвертом кварталах 2015 года ожидается ввод в эксплуатацию первой очереди проекта Pulkovo Village Outlet и второй очереди ТРК «Питер-Радуга». Таким образом, по итогам 2015 года объем ввода торговых площадей в Петербурге ожидается на еще меньшем уровне, чем в прошлом году – порядка 46 тысяч кв. метров.

ТЦ, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Таким образом, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец второго квартала остается на отметке 604 кв. метра на 1 000 жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечены в Приморском, Московском и Выборгском районах города.

Коммерческие условия

Во втором квартале 2015 года ставка аренды для якорных арендаторов торговых комплексов находилась на уровне 500-800 руб./кв.м/мес. Часто встречалась также схема взаиморасчета «процент с товарооборота». Для торговой галереи ставка составляла 1900-5500 руб./кв.м/месяц (с учетом НДС и дополнительных расходов).

Если для якорных арендаторов ставки аренды с конца 2014 года практически не изменились (так как они изначально были достаточно низкими), то ставки для многих операторов торговой галереи снизились на 20-30%.

«На сегодняшний день доля тех, кто работает по схеме «процент от оборота» растет с каждым днем. Раньше собственники торговых комплексов предоставляли такие условия только якорным арендаторам (продуктовые ритейлеры, DIY, крупные fashion-ритейлеры) и операторам фуд-корта. К примеру, в России по этой схеме начинали работать крупные западные торговые сети: H&M, McDonald’s, IKEA, AUCHAN, российская сеть супермаркетов «Перекресток», - говорит Людмила Рева, - В текущей экономической ситуации, когда платежеспособный спрос снижается, а стоимость закупки товаров в валюте растет, собственники вынуждены идти на уступки арендаторам и искать взаимовыгодные условия работы. В текущей ситуации схема «процент от оборота» эффективна и для многих арендаторов является практически единственно приемлемой, так как доходы ритейлеров снижаются».

В сегменте street retail в среднем по рынку к концу второго квартала 2015 ставки снизились на 25-30%, в некоторых случаях до 40%. В результате ставки аренды в основных торговых коридорах по состоянию на июнь 2015 года находились в следующем диапазоне:

ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Отрицательную динамику арендных ставок стимулирует растущий уровень вакансии на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Так, в торговых комплексах уровень вакансии к концу первого полугодия достиг 7% против 3% годом ранее.

В сегменте street retail уровень вакансии находится в диапазоне от 10 до 30% в зависимости от локации и ценовой политики собственников.

Средний срок экспозиции помещений как в торговых центрах, так и в сегменте street retail увеличивается. В случае если собственники помещений не желают идти на уступки потенциальным арендаторам, изначально предлагая завышенную в текущей ситуации арендную ставку, срок экспозиции может достигать года. Однако для наиболее качественных торговых комплексов и ликвидных встроенных помещений при разумном подходе к ценообразованию и готовности идти навстречу арендатору срок экспозиции остается прежним. Для street retail это период до двух месяцев.

Тенденции

В третьем квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжат развиваться тенденции, обозначившиеся в январе-июне. В частности, увеличится объем помещений, сменивших собственников. Доля встроенных помещений, сменивших собственника вследствие финансовых затруднений предыдущих владельцев, либо ввиду снижения доходности бизнеса, плавно растет, начиная с четвертого квартала прошлого года.

Уровень вакансии в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости также продолжит расти за счет увеличивающегося объема пустующих помещений на второстепенных городских улицах, а также за счет неликвидных помещений, сдаваемых напрямую собственниками.

«Сохранится и еще одна тенденция: параллельное росту уровня вакансии снижение арендных ставок. Ожидаю, что в третьем квартале ставки снизятся еще на 5-7%. При этом все более широкое распространение будет получать схема взаиморасчетов «процент от товарооборота», - заключает Людмила Рева.