В течение четвертого квартала 2009 года в Москве открылись два современных торговых центра. В ноябре на проспекте Мира начал работать ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» общей площадью 241 000 кв.м. и арендуемой 170 000 кв.м. В декабре двери для посетителей открылись в ТРЦ «Город», расположенном на шоссе Энтузиастов. Общая площадь данного торгового центра составляет 240 000 кв.м., арендуемая – 111 000 кв.м. Инвестиции в проекты заявлены девелоперами в размерах 750 млн. долл. и 250 млн. евро соответственно.

 

В 2009 году в Москве появились шесть новых современных торговых центров общей площадью 895 400 кв.м. и арендуемой 489 400 кв.м. Совокупное предложение в этом сегменте увеличилось до 3,205 млн. кв.м. (101 объект) при показателе обеспеченности населения торговыми площадями на уровне 304 кв.м. на 1000 человек.

 

Суммарное количество введенной в эксплуатацию торговой площади в современных торговых центрах увеличилось на 41% по сравнению с 2008 годом и на 63% по сравнению с 2007 годом. Несмотря на наличие кризисных процессов в экономике России, которые оказали негативное влияние на большинство сфер предпринимательской деятельности, на столичный рынок торговой недвижимости вышел рекордный объем нового предложения. Это произошло за счет крупных проектов, таких как «Метрополис», «Золотой Вавилон Ростокино», «Город», реализация которых началась несколько лет назад. Они прошли «точку невозврата» еще до наступления кризиса – приостановка их развития была бы экономически невыгодной для девелоперов.

 

В свою очередь в Москве в фазе незавершенного строительства находится ряд торговых объектов более скромных размеров, открытие которых в 2009 году так и не состоялось. В их числе можно упомянуть ТЦ «Маркос Молл», расположенный на Алтуфьевском шоссе, ТЦ «Фаворит» на Южнобутовской улице, ТЦ «Ключевой» на улице Борисовские Пруды, ТЦ «Вива» на пересечении улиц Поляны и Академика Глушко, первую очередь ТЦ «Речной вокзал» на Фестивальной улице.

 

Динамика спроса на торговые помещения со стороны потенциальных арендаторов в 2009 году находилась под значительным влиянием макроэкономической ситуации, складывающейся в стране, и прогнозов относительно ее развития. Так, в начале года, в период низких цен на нефть, девальвации национальной валюты, недостатка ликвидности в банковской сфере, падения  реальных располагаемых доходов населения, наличия негативных экономических прогнозов, специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ в ассоциации с CB Richard Ellis отмечено значительное снижение интереса ритейлеров к открытию новых магазинов. Более того, они активно проводили оптимизацию бизнеса, закрывая наименее эффективные торговые точки. Поэтому было зафиксировано увеличение доли вакантных площадей в московских торговых центрах до 10%.

 

К середине года экономическая ситуация в России стала стабилизироваться. В свою очередь торговые сети адаптировались к ведению предпринимательской деятельности в менее благоприятных условиях. Поэтому, начиная с этого периода, спрос на торговые помещения стал увеличиваться. Ритейлеры спешили воспользоваться более выгодными коммерческими условиями аренды. К концу 2009 года дола вакантных площадей в торговых центрах Москвы снизилась до 7%, несмотря на открытие в четвертом квартале двух крупных объектов. В одном из них, ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», до сих пор наблюдается относительно высокий процент свободных помещений.

 

В первой половине 2009 года на московском рынке торговой недвижимости наблюдалась ярко выраженная тенденция по снижению арендных ставок, спровоцированная падением спроса на торговые помещения со стороны ритейлеров. За полгода они сократились в среднем на 25-30% относительно конца 2008 года. При этом темпы снижения ставок были неодинаковыми в зависимости от размеров помещений, успешности и привлекательности торговых центров для розничных сетей. Во второй половине 2009 года уровень арендных ставок достиг «дна» падения. В этот период времени не отмечено его резких колебаний.

 

В 2009 году интерес потенциальных покупателей объектов торговой недвижимости был сфокусирован на помещениях формата street-retail, в среднем обладающих стоимостью порядка нескольких миллионов долларов и существенным потенциалом ее роста после окончания кризиса. В процессе определения стоимости уличных помещений использовалась величина ставки капитализации, в большинстве случаев находящаяся в диапазоне от 11% до 13%.

 

В настоящее время в Москве ведется строительство порядка 20 современных торговых центров с совокупной арендопригодной площадью, превышающей 900 000 кв.м. Крупнейшими проектами являются «Вегас», Mall of Russia, River Mall, «Гагаринский», «Гудзон» и другие.

 

Новое предложение торговых площадей в среднесрочной перспективе прогнозируется на уровне 300 000 – 400 000 кв.м. ежегодно. Такой величины будет достаточно для удовлетворения потребностей в помещениях со стороны ритейлеров. В долгосрочном периоде, напротив, возможен их дефицит вследствие отсутствия новых проектов.

 

С учетом наличия стабильного уровня спроса на торговые площади со стороны розничных сетей ожидается увеличения среднего размера ставок в течение 2010 года на 5-10%.

 

Полный текст аналитического материала можно посмотреть в прикрепленном файле.