Предложение

 

К концу первого квартала 2009 года совокупная торговая площадь в современных торговых центрах Москвы составила 2,87 млн. кв. м (98 объектов) при показателе обеспеченности населения торговыми площадями на уровне 274 кв. м на 1000 человек. Объем предложения за первый квартал 2009 года увеличился на 154 000 кв. м за счет ввода в эксплуатацию трех торговых центров общей площадью 331 000 кв. м. За первые три месяца 2009 года в Москве открылись следующие торговые центры: «Метрополис» на Ленинградском шоссе, «Мегаполис» на проспекте Андропова и «Спектр» на Новоясеневском проспекте. Все они должны были открыться еще в 2008 году, но, по разным причинам, в том числе — связанным с мировым финансовым кризисом, их ввод в эксплуатацию был отложен.

 

На первый квартал 2009 года было запланировано открытие еще ряда торговых центров, таких как «Филион» на Багратионовском проезде, «Маркос Молл» на Алтуфьевском шоссе, «Фаворит» на Южнобутовской улице, «Ключевой» на улице Борисовские пруды и прочих. Совокупная GBA этих торговых центров составляет 222 000 кв.м., совокупная GLA – 145 000 кв. м. Наиболее крупным из них является ТЦ «Филион» (девелопер – ОАО «МТЗ Рубин»), торговая площадь которого — 54 000 кв. м. Стоит отметить, что все упомянутые торговые центры находятся в высокой степени готовности, и сроки открытия некоторых из них (например, ТЦ «Ключевой», ТЦ «Маркос Молл») неоднократно переносились.

 

В целом можно констатировать, что объем нового предложения в первом квартале 2009 года оказался самым высоким за аналогичный период за последние пять лет – на рынок вышло 154 000 кв. м. торговых площадей. В значительной степени это объясняется воздействием финансового кризиса, в результате которого ввод в эксплуатацию многих объектов был перенесен с 2008 на 2009 год. В настоящее время в Москве продолжается строительство торговых центров, ввод которых перенесен с 2008 года, с совокупной торговой площадью порядка 300 000. К крупнейшим относится ТЦ «Ашан-Орджоникидзе» на улице Вавилова общей площадью 202 000 кв.м. и арендопригодной — 60 000 кв.м.

 

Спрос

 

На рынке торговой недвижимости Москвы продолжается снижение спроса на помещения со стороны арендаторов, что обуславливается сокращением объемов розничной торговли в натуральном выражении на фоне уменьшения покупательской способностью населения. В настоящее относительно стабильно чувствуют себя торговые операторы, предлагающие товары первой необходимости: продукты питания, лекарства, средства личной гигиены. Компании, которые продают товары других категорий (книги, одежда, ювелирные украшения и проч.), уже успели ощутить на себе негативные последствия сложившейся экономической ситуации. Следствием понижения спроса на торговые помещения является увеличение доли вакантных площадей в общем объеме предложения. Если в течение первых трех кварталов 2008 года процент незанятых помещений в торговых центрах не превышал 2%, то, начиная с последнего квартала, ситуация стала существенно меняться. Так, к концу первого квартала 2009 года доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы достигла значения 10%.

 

Арендные ставки

 

В первом квартале 2009 года процесс снижения арендных ставок, бурно развивавшийся в 4 квартале 2008 года, продолжился, подтвердив наши прогнозы. За первые три месяца 2009 года арендные ставки в торговых центрах Москвы в среднем снизились еще на 10-15% и продолжают сохранять небольшой потенциала для дальнейшей коррекции.

 

Доходность

 

После длительного периода роста на протяжении нескольких лет показатели нормы доходности торговой недвижимости постепенно начали снижаться. Максимальный уровень снизился с 14% до 11%, тогда как средний показатель по рынку составляет порядка 8-8,5% против докризисных 10-11%. Скорее всего, до конца 2009 года изменения данного тренда не произойдет, и доходность продолжит незначительно снижаться на фоне общих ожиданий достижения рынком дна.

 

Прогноз

 

На сегодняшний день строительство реально продолжается лишь по 250 000 кв. м торговых площадей из объема, заявленного на 2009 год и 235 000 кв. м — на 2010 год. Значительная часть вводимой торговой площади приходится на торговые центры, открытие которых перенесено с 2008 года. Заморожено строительство таких крупных торговых центров, как ТЦ «Гудзон», ТЦ на Поречной улице, ТЦ «Шоколад».

 

В 2009 году в Москве планировался ввод в эксплуатацию торговых центров с совокупным объемом в 960 000 кв. м торговых площадей, в 2010 году – 1 060 000 кв.м. Естественно, что с учетом возникшего в экономике кризиса, фактические объемы сдачи в эксплуатацию будут значительно ниже заявленных величин. По нашему прогнозу в течение 2009-2010 гг. предложение на рынке торговых центров Москвы увеличится на 500 000 кв. м (примерно на 250 000 кв. м ежегодно). Таким образом, общий план будет выполняться не более чем на 25%.

 

Во второй половине 2009 года на рынке торговой недвижимости Москвы мы ожидаем стабилизацию арендных ставок и уровня вакантных площадей. Для зарубежных торговых операторов даже в условиях кризиса Россия остается приоритетным крупным рынком с большим потенциалом роста. Целый ряд компаний (Metro AG, Real, Carrefour, H&M, NIKE) продолжает активную реализацию своих программ экспансии на российский рынок.