11.05.2008 ЛАД консалтинговая компания . Коммерческая недвижимость Самары.

 

Самарский рынок недвижимости считается одним из самых привлекательных в России. Прибыльность вложений в жилую недвижимость Самары колеблется на уровне 50-70% годовых, в коммерческую – 15-35%. Наиболее яркой иллюстрацией эффективности самарского рынка недвижимости является возрастающий интерес со стороны федеральных и транснациональных игроков строительства и ритейла.
Развитие рынка коммерческой недвижимости в прошлом, 2007 году было достаточно предсказуемым. Как и в предыдущие годы, лидировали торговая и офисная недвижимость: в этих сегментах реализовывалось наибольшее число проектов. Правда, далеко не все из них были запущены в 2007 году, как предполагалось, но, тем не менее, Самара получила еще свыше 150 тыс. кв. м. торговых площадей (планировалось 318 тыс. кв. м.) и более 15 тыс. кв. м. офисных (было заявлено 45 тыс. кв. м). В сегменте складских помещений ни один проект не был сдан полностью, но в Самаре появилось еще почти 100 тыс. кв. м складов - это первые очереди логистических комплексов компании «Виктор и К» и ассоциации «Версиво». 
Отличительной чертой 2007 года стало пристальное внимание инорегиональных девелоперов к Самаре. Их интересы сосредоточились в сегменте торговой и складской недвижимости: первый и сейчас развивается стахановскими темпами, а второй находится в начале развития, между тем как Самара занимает выгодное географическое положение для формирования федеральных логистических путей, и нехватка современных складов ощущается очень остро.
Наиболее заметные события на рынке коммерческой недвижимости в 2007 году:

 

- Ввод в эксплуатацию БЦ «БЭЛ-Плаза» (а заодно и пример варварской «реставрации» памятника архитектуры)

 

 

- Открытие ТРК «Космопорт» (очередной успешный проект «Виктор и К»)

 

- Начало реализации проекта современного торгово-офисного центра на месте «Дома сельского хозяйства» (в первую очередь очень удачного за счет своего места расположения одновременно и на центральной магистрали, и близко к центру города)

 

 - Выход на самарский рынок крупного международного игрока IKEA, строительство ТЦ «Мега» (после открытия этого мегакомплекса икеевская PR служба просто обязана издать книгу мемуаров собственного руководства под рабочим названием «Как мы покоряли Самару»)

Торговая недвижимость
По уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями Самара занимает третье место среди российских городов. На 1 000 жителей города к исходу 2007 года приходилось примерно 1060 кв. м общей торговой площади (без учёта сегмента street-retail и рынков) [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.].
Сегодняшний уровень обеспеченности объектами торговой недвижимости жителей Самары в большой степени – результат развития рынка на протяжении уже этого века, когда ежегодно вводилось более чем по 100 тыс. кв. м торговых площадей. Преимущественно, это были торговые комплексы различного масштаба. Меньшую долю составляли помещения в новых строящихся жилых домах и объекты, появляющиеся на рынке путем перевода площадей из жилищного фонда в нежилой.
Сегодня город располагает в общем объеме более 950 тыс. кв. м качественных торговых площадей, но по «гамбургскому счету» к качественным торговым объектам в Самаре в начале 2007 года можно было отнести только две очереди «Мегакомплекса Московский», «МегаСити» и «Парк Хаус» - всего около 150 тыс. кв. м торговых площадей. Средняя арендная ставка здесь находится на уровне $60-100 за кв. м в месяц.


В этой связи знаковым событием для рынка торговой недвижимости стало открытие ТРК «Космопорт» (принадлежит компании «Виктор и Ко»), который на сегодня стал пожалуй центральным местом совершения покупок горожанами.
Уникальность «Космопорта» заключается в том, что в нём только один торговый уровень. Это является своего рода признаком хорошего тона: чем меньше торговых уровней, тем проще навигация внутри. Одноуровневые торговые центры удобны не только для покупателей, но и для арендаторов, поскольку таким образом предполагается увеличение зоны визуальной доступности каждого магазина.


На сегодняшний день на той или иной стадии реализации в Самаре находятся около 15 проекта строительства торговых и торгово-развлекательных центров, совокупный объем которых оценивается, примерно, около 700 тыс. кв. м.


Насыщение рынка, еще год назад представлявшееся едва ли не призраком, которым пугают инвесторов, оказалось гораздо ближе, чем предполагали владельцы торговых центров и офисов.


Стоимость аренды торговых объектов на протяжении 2007 года варьировалась в зависимости от типа помещения и места расположения. В целом, средняя стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости по городу в течение года находилась на уровне 918 руб без учета дополнительных платежей и налогов, но в то же время внутриквартальные торговые помещения сдавались внаем примерно по 500–750 руб. за кв. м в месяц; площади под продуктовые супермаркеты – до 750 руб. за кв. м; помещения на первой линии домов центральных магистралей – по 750–1500 руб; объекты, расположенные в бутиковых зонах, – по 1500–3300 руб за кв. м; помещения в ТЦ и ТК – от 1500 до 6000 руб за кв. м. На основных магистралях исторического центра, где уже практически все занято коммерческой недвижимостью, цена найма торговых помещений достигала 3000 за кв. м в месяц. На менее «раскрученных» транспортных магистралях, таких как улицы Победы, Гагарина, ставка аренды, как правило, не превышала 1000 руб за кв. м в месяц.


Сегмент аренды уже в течение длительного времени демонстрирует нисходящую динамику в плане экспонируемых площадей, что свидетельствует о дефиците на данном рынке. К концу 2007 года открыто предлагалось к найму около 60 тыс. кв. м торговых площадей. Но при этом следует понимать, что в действительности рынок аренды значительно больше. Основная часть помещений – почти все площади крупных торговых центров – сдается федеральным операторам, и, соответственно, информация об объектах не поступает на самарский рынок.


Офисная недвижимость
Смещение акцентов в сторону повышения классности коммерческой недвижимости наблюдается и в офисном сегменте. На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Самары наблюдается повышенная активность девелоперов в отношении бизнесцентров высокого класса. Современные бизнесцентры Самары (ОЦ «Витязь», «Деловой мир», «Скала», «Алабинский», «Глобус», Sky City, «Миллион», «Наш Арбат»). Данные объекты относятся к офисной недвижимости класса «B», именно в этой категории и ведется основное строительство. Новых проектов офисных центров класса «С» в настоящее время меньше, хотя спрос на них достаточно высок. До сих пор в Самаре не существует ни одного офисного центра (не смотря на рекламные лозунги) строго выполняющего все требования к бизнес-центру класса «А».


Общая площадь офисных центров в Самаре в совокупности составляла к концу 2007 г около 250 тыс. кв. м. (без учета встроенных офисных помещений), то есть на 1000 жителей города приходится около 270 кв.м. современной офисной недвижимости [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.].
На сегодняшний день в Самаре на той или иной стадии проектирования и строительства находится около 10 офисных и бизнес центров общей площадью более 200 тыс. кв.м., причем, как заявляют их владельцы, большая их часть должна вступить в строй в 2008-2009 годах [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.].


Как показывает практика, только 60% заявленных проектов офисных центров сдаются в сроки, более или менее близкие к первоначальным. 40% проектов, о строительстве которых было заявлено, к настоящему моменту демонстрируют вялотекущий процесс строительства или его стагнацию, связанную с отсутствием инвестиций. К данным объектам можно отнести «Лазурный», ICE PLAZA, офисные центры на пересечении улиц Галактионовской и Рабочей, Ставропольской и XXII Партсъезда, Луначарского и Автобусного проезда, Авроры и Промышленности.

Складская недвижимость
Рынок складской логистики в Самаре по-прежнему оставался неразвитым на протяжении 2007 года. Как утверждают эксперты, он находится в зачаточном состоянии.


Всего в области работают порядка 7-10 логистических терминалов. На конец 2007 года общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивался в 330-350 тыс. кв. м. Из них порядка 118 тыс. приходится на комплексы класса А, сдаваемые в аренду [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.].
Это склады Средневолжской логистической компании (80 тыс. кв. м), комплекс «Виктор и Ко» - сдана его первая очередь, 35 тыс. кв. м. из запланированных 130 тыс. кв. м., терминалы РЛС, АTL – по 10 тыс. кв. м., складской комплекс «Армада»  - около 25 тыс. кв. м., самарская ассоциация «Версиво» - складские площади 18 тыс. кв. м.


По оценкам экспертов, Самара сегодня нуждается не менее чем в 250 тыс. кв. м складов класса А, то есть наблюдается их острый дефицит. Соответственно, стоимость в аренду складских помещений класса А на отдельных объектах доходит до $1500 за кв.м. в то время, как себестоимость строительства для склада класса А – около $800–900 за 1 кв. м.


Пока в Самаре потребителям - а в их числе в основном местные сети с небольшими запросами – в большинстве случаев предлагают перепрофилированные в склады старые здания. Таких клиентов существующие складские мощности вполне устраивают, но федеральные и международные торговые операторы и логистические компании испытывают дефицит в складских терминалах высокого класса. Ими в Самаре наиболее востребованы теплые склады площадью от 1000 кв. м, имеющие все необходимые коммуникации.


В настоящий момент на стадии проектирования и строительства в Самаре находятся 16 логистических терминалов общей площадью более 900 тыс. кв.м., причем все они будут полностью или частично состоять из складов класса «А».


Отельный сектор
В настоящее время в Самаре действуют более 50 гостиниц. К трехзвездочным можно отнести такие отели, как «Азимут Отель Самара», «Ганза», «Европа», «Заречье», «Россия», «Транзит», «Экватор». Но основная масса гостиниц построена в советские времена – это «Волна», «Колос», «Волга», «Октябрьская». Сервис, предлагаемый некоторыми из них, ограничивается предоставлением номеров с удобствами на этаже.
Однако за последние три года гостиничный рынок пополнился объектами международного класса.
Renaissance Samara Hotel (входит в сеть Marriott) – второй отель сети «Ренессанс» в России. Пять ресторанов и баров, огромный зал торжеств и шесть конференц-залов, закрытый бассейн с подогревом, боулинг, фитнес-центр и 196 номеров, в том числе 8 бизнес-люксов, одни вице-президентские и одни президентские апартаменты. Поселиться в «Ренессансе» можно за 8400 руб. – в одноместном номере без завтрака, а президентские апартаменты обойдутся гостям отеля в 31 152 руб. в сутки.
В мае этого года открылся второй в Самаре отель класса 4* – Holiday Inn Samara, который входит в международную сеть InterContinental Hotels Group. Строительство обошлось инвесторам в $40 млн. Holiday Inn Samara начал работать с демпинговыми ценами и снизил показатели среднемесячной загрузки остальных отелей города с 70% до 60%. В 8-этажном отеле общей площадью 24 000 кв. м 177 номеров, из них 142 стандартных одно- и двухместных, 26 номеров повышенной комфортности, 8 полулюксов и один президентский люкс с сауной. По европейским меркам, отель Holiday Inn Samara можно считать долгостроем – его возведение началось в 2003 г. Для сравнения – строительство в Самаре четрыхзвездочного Renaissance Samara Hotel продолжалось чуть более года.


Неудачные проекты
Самый заметный среди крупных неудачных примеров девелопмента  ТК - «Фрегат», которому изначально пророчили безусловный успех и процветание. Из-за транспортных проблем (постоянные пробки на Московском шоссе), невысокой проходимости и некоторых других факторов, он занимает далеко не лидирующие позиции на самарском рынке торговых центров, и в 2007 его выставили на продажу.


Другой масштабный неудачник – офисный центр «Лазурный». Его провал многие эксперты объясняют в первую очередь неудачным местом расположения по соседству с кладбищем и моргом и затягивании сроков строительства.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости
Самара не может развиваться территориально, границы города давно определены. На севере располагаются леса Гослесфонда, которые являются фактически легкими города, и их вырубка нанесла бы большой вред экологии.
На востоке города - мощная промышленная зона Безымянки, имеющая в непосредственной близости к черте города лесные массивы. И эти территории отдельными строительными компаниями также рассматриваются с точки зрения их освоения.


На юге Самары располагаются весьма перспективные для застройки земли Самарского Заречья. Данный участок с отличной экологией предусмотрен генпланом города как резервная площадка под массовое жилищное строительство, но он требует большой инженерной подготовки, заключающейся в подъеме уровня земли до незатапливаемой отметки, и крупных инвестиционных вложений. Есть мнение, что как только в Заречье начнется застройка, район станет весьма привлекательным для инвесторов. Привлечет их невысокая цена квадратного метра, так как квартиры, построенные в Заречье, не будут обременены отселением.


На западе Самары находятся федеральные земли, в частности, национальный парк «Самарская Лука», который мы обязаны сохранить как памятник природы. К тому же наш город располагается на стрелке рек Волги и Самары, которые также являются естественными преградами на пути развития строительства. Таким образом, наш город должен развиваться не интенсивно, а экстенсивно.


География новых проектов - в Самаре эта тенденция наиболее сильна, позволяет говорить о том, что деловой центр города меняет прописку. Исторический центр уступает статус «Сити» более отдаленным районам, и участки, где реализуются наиболее крупные проекты, в своем позиционировании оспаривают друг у друга право называться городскими «Уолл-стрит».


Расположение объектов коммерческой недвижимости по районам города и пригородам (с учетом строящихся и проектирующихся проектов) выглядит следующим образом:

 

[по материалам базы данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.]


Сегодняшний рост объемов строительства во многом ориентирован на удовлетворение будущих потребностей в коммерческих помещениях. По мнению экспертов, с течением времени будет расти число инорегиональных игроков рынка, рассматривающих Самару в качестве перспективного плацдарма для ведения бизнеса. Сегодня многие федеральные игроки в различных сегментах рынка (банковские и страховые услуги, ритейл, развлекательный бизнес и т. д.) заявили о своем интересе к Самаре. Некоторые из них ориентированы на покупку площадей («Роснедвижимость»), некоторые – на аренду (в основном сети магазинов), другие предпочитают строить помещения для ведения бизнеса самостоятельно (IKEA). Кроме того, строители делают ставку и на будущее развитие и укрупнение бизнеса местных компаний, на растущий экономический потенциал региона.
На примере Самары рассмотрим, какие категории коммерческой недвижимости уже «выходят из моды», а массовый ввод каких нам еще предстоит.

 


[по материалам базы данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.]


Из диаграммы видно, что «эра» торговых и офисных центров уходит, а нас ждет бум торгово-развлекательных комплексов и складских терминалов. Но, если складских площадей, особенно класса «А» действительно на рынке ощущается значительный дефицит, то с введением всего объема заявленных девелоперами торгово-разлекательных комплексов в Самаре, может возникнуть их переизыбыток и мы имеем все шансы стать свидетелями ожесточенной конкурентной борьбы как за посетителей, так и за арендаторов.


Если вся коммерческая недвижимость, которая сейчас находится на стадии строительства и проектирования, вступит в строй, то общая площадь офисных и бизнес центров в Самаре к концу 2012 года перевалит за 600 тыс. кв.м, а различных торговых и торгово-развлекательных центров и комплексов - за 2800 тыс. кв.м. [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.]


Некоторые ТЦ уже начинают испытывать недостаток арендаторов – из-за возрастающей на рынке конкуренции. В ближайшие два-три года, ожидается усиление тенденции перепрофилирования неудачных торговых центров, с непродуманной концепцией, так как они не смогут более конкурировать с новыми качественными ТРЦ.


В целом, спрос на качественные торговые площади будет удовлетворен с введением объектов, заявленных к вводу в ближайшие два года. Если, конечно, этому ничто не помешает.


К концу 2008 года экспертами ожидается, что в Самаре уже будет сдано 221 тысячи кв. м. офисной недвижимости [База данных объектов коммерческой недвижимости 2000-2012 г.г.]. Таким образом офисная недвижимость через пару лет может оказаться невостребованной, так как эта ниша будет перенасыщена.


Вероятно, в дальнейшем арендодателям придется пересматривать ценовую политику в сторону понижения уровня арендных ставок, чтобы сохранить привлекательность офисного сегмента рынка недвижимости. 


В настоящий момент наивысшей доходностью в Самаре обладают сегменты торговой и офисной недвижимости. Это связано, во-первых, с тем, что сейчас существует определенный дефицит качественных площадей, а во-вторых, город неравномерно развит и формирование торговых коридоров и деловых центров еще не завершилось. Сегмент складской недвижимости только начинает развиваться, но со временем именно его проекты могут стать наиболее привлекательными.


Источник:

Консалтинговая компания ЛАД

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 808. [2015г - 970]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
02.12.2016

Россия лидирует по темпам роста предложения торговых площадей в Европе

В первой половине 2016 года общая площадь торговых объектов в стране составила 17,7 млн кв. метров. Согласно ежегодному отчету Cushman & Wakefield «Торговые центры Европы» Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Центральной и Восточной Европе. 

29.11.2016

Более 75% рынка общепита в торговых центрах Москвы и Петербурга занимают российские бренды

Аналитики компании JLL провели исследование брендов сегмента food & beverage (F&B, общепит), представленных в торговых центрах двух основных рынков России – Москвы и Санкт-Петербурга.

25.11.2016

Топ-15 аптечных сетей

Аналитическая компания RNC Pharma® представляет рейтинг аптечных сетей России по итогам 1-3 кв. 2016 года.

24.11.2016

RRG: Итоги рынка аренды за октябрь 2016 года

RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2016 г.

18.11.2016

Столешников переулок подтвердил статус самой дорогой улицы в России

Столешников переулок в Москве третий год подряд остается самой дорогой с точки зрения аренды улицей России. В мировом рейтинге самых дорогих торговых коридоров мира, ежегодно публикуемом компанией Cushman & Wakefield, он занял 19-е место, опустившись на 6 позиций по сравнению с 2015 годом: средняя ставка аренды здесь упала практически на 17% - с €3 814 до €2 818 за кв. м в год.


Яндекс цитирования
Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна