Консенсус-прогноз в 3 кв. 2016: макроэкономика оказалась самой предсказуемой

В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 3 кв. 2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

Самый точный прогноз на уровне 47$ был дан по цене барреля нефти, различие прогноза и факта по которой составило всего 0,5% (см. Таблицу 3).

Если говорить о динамике цен, то максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями наблюдалось по Средней цене жилой недвижимости эконом-класса в Москве – 8,6% (соответственно 192 800 руб./кв. м и 211 000 руб./ кв. м). Максимально точные прогнозы были даны по двум важнейшем обобщенным показателям  - Средневзвешенная цена на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости (2,1%, соответственно 213 500 руб./кв. м и 209 000 руб./кв. м) и Средняя ставка аренды коммерческой недвижимости (1,1%, 18 700 руб./кв. м в год и 18 500 руб./кв. м в год).

Макроэкономика

В связи с отсутствием уже ставших привычными серьезных сюрпризов в экономике, прогнозы экспертов по основным индикаторам оказались близки к реальности. Так, различие по стоимости барреля нефти составило всего 0,5% (47 долларов за баррель – и прогноз, и факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 1% (1 944 – прогноз и 1 962 – факт). Прогноз курса доллара (65 рублей) оказался на 3% ниже фактического (67), а прогнозный курс евро (73 рублей) меньше фактического (72) на 2%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике ценника купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 6,9% (287 400 рублей за кв. м. – прогноз, 268 900 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то фактическая средневзвешенная цена (1 033 000 рублей за кв. м) на 1,9% превышает прогнозные данные (1 013 700 рублей за кв. м).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то Средняя фактическая ставка на 4,4% превышает ожидаемую (30 300 и 31 700 руб. за кв. м в год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы:  разница между фактическими (66 600 руб./кв. м /год) и прогнозными данными (61 900 руб./ кв. м /год) составила 7%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте, как и в торговом, чаяния аналитиков касательно Средневзвешенной цены значительно превзошли действительность – (на 8%,  230 300 и 213 300 рублей за кв. метр). В то же время, по помещениям в центре прогноз оказался, наоборот, ниже факта на 3% (415 00 и 426 100 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость демонстрируют некоторую отрицательную динамику и уступают прогнозам: в Классе А – на 8,25% (31 500 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 100 рублей – факт), в Классе B – на 2,1% (14 800 и 14 500 рублей).

Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с минимальной точностью (расхождение в 12%), в классе В аналитики не угадали лишь на 1,1%

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 9% (192 800 руб./кв. м по прогнозу против 211 000 руб./кв. м по факту).

Самые точные эксперты

Среди участников эксперимента по итогам 3 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Фадеева В. (отклонение – 4,3%), на втором месте – Галеев А. (отклонение – 4,5%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение –  4,7%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с тремя наиболее точно спрогнозированными показателями разделили: Галеев А., Алясов А.

Проект Консенсус-прогноз реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный партнер – РИА Недвижимость

Генеральный интернет-партнер - Arendator.ru

Генеральные информационные партнеры –  журнал «МОЛЛ» и журнал CRE

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Официальный информационный партнер - журнал «Недвижимость и Цены»

Деловой информационный партнер – РГУД

Интернет-партнеры: Retailer.ru, NewRetail.ru, ShopAndMall.ru, CRE.ru, ComEstate.ru, Dm-realty.ru, Urbanus.ru

ТАБЛИЦА 1. Консенсус-прогноз

ТАБЛИЦА 2. Фактические данные

ТАБЛИЦА 3. Отклонение фактических данных от консенсус-прогноза

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.