В рамках III Консенсус-прогноза эксперты рынка коммерческой и жилой недвижимости подвели итоги динамики основных показателей в 4 кв.2016 года. Компания RRG как инициатор проекта провела сравнительный анализ прогнозных и фактических данных: макроэкономические индикаторы, цены в сегментах купли-продажи и аренды, уровень вакантности.

Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости о динамике ключевых показателей в коммерческом и жилом сегментах на московском рынке. Такой прогноз основан на большом количестве экспертных оценок, что снижает его субъективность и делает достаточно точным даже в нестабильных экономических условиях. В III глобальном консенсус-прогнозе принимают участие порядка 20 игроков, в частности, Cushman&Wakefield, RRG, Blackwood, Welhome, «Ритейл Консалтинг Групп», Strategy Capital Advisor, Prime Quality, Rusland SP и другие.

В целом, по итогам 4 кв.  2016 года отклонение от прогноза незначительное по многим показателям. Самый точный прогноз  был дан по уровню вакантных площадей офисов класса В, различие прогноза и факта по которому составило менее 1%.  Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по средневзвешенной цене торговой недвижимости – 21,5% (соотвественно 286 984 руб./кв. м и 236 130 руб./кв.м).

Прогноз по средневзвешенной цене превысил факт на 15,2%, а по средней ставке – на 3,0%.

Макроэкономика

Различие по стоимости барреля нефти составило  5,6% (48 долларов за баррель – прогноз, 51 доллар - факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 5,1% (1 963 – прогноз и 2 068 – факт). Прогноз курса доллара (66,6 рублей) оказался на 5,8% ниже фактического (63,0), прогнозный курс евро (75,6 рублей) меньше фактического (68,0) на 11%.

Торговая недвижимость

Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 21,5% (286 984 рублей за кв. м. – прогноз, 236 130 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то прогнозная средневзвешенная цена (1 023 300 руб./кв. м) на 9,1% оказалась ниже факта (1 125 127 руб./кв. м).

Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 7,2% меньше фактической (30 317 и 32 682 руб./кв.м/год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы:  разница между фактическими (73 266 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (63 106 руб./кв.м/год) составила 13,9%.

Офисная недвижимость

В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 8,2% превзошли факт (230 172 и 212 680 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 4,5% (423 321 и 405 050 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,5% выше факта (31 471 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 563 рублей – факт), в то время как в классе В ситуация противоположная и прогноз ниже факта на 6,3% (14 744 и 15 728 руб./кв. м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 3,1%, а в классе В - 0,9%

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра ошибка прогноза составила всего 1,4% (194 791 руб/кв.м – прогноз, 192 054 руб/кв.м – факт).

Самые точные эксперты

Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Болотникова А. (отклонение – 6,7%), на втором месте – Алясов А. (отклонение – 7,7%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение –  7,8%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показала Плотникова Е. и с тремя – Болотников А.

ТАБЛИЦЫ

Динамика прогнозных показателей

Консенсус-прогноз

Квартал 

Прирост, %

Показаьтель

3 кв. 2016

4 кв. 2016

3-4 кв. 2016

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м

213 519

213 766

0,1%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

287 447

286 984

-0,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

1 013 728

1 023 300

0,9%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

230 343

230 172

-0,1%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м

415 034

423 321

2,0%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год

18 675

18 962

1,5%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

30 334

30 317

-0,1%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

61 912

63 106

1,9%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м

192 832

194 791

1,0%

10

 Курс рубль/доллар США

65

67

2,8%

11

Курс рубль/евро

73

76

3,0%

12

Цена барреля нефти Brent, дол.

47

48

1,7%

13

Индекс ММВБ

1 944

1 963

1,0%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

27

26

-0,9%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

16

16

-0,4%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

31 534

31 471

-0,2%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

14 769

14 744

-0,2%

Динамика фактических показателей

Факт

 

Квартал

 

Прирост, %

Показаьтель

3 кв. 2016

4 кв. 2016

3-4 кв. 2016

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м

209 046

185 551

-11,2%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

268 865

236 130

-12,2%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

1 033 019

1 125 127

8,9%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

213 309

212 680

-0,3%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м

426 102

405 050

-4,9%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год

18 476

18 409

-0,4%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

31 719

32 682

3,0%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

66 603

73 266

10,0%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м

210 996

192 054

-9,0%

10

 Курс рубль/доллар США

67

63

-5,7%

11

Курс рубль/евро

72

68

-5,7%

12

Цена барреля нефти Brent, дол.

47

51

8,3%

13

Индекс ММВБ

1 962

2 068

5,4%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

24

26

7,6%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

16

16

-0,6%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

29 135

29 563

1,5%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

14 470

15 728

8,7%

Отклонения прогнозных показателей от фактических

Показатель

Консенсус-прогноз 4 кв. 2016

Факт    4 кв. 2016

Прирост, %  3-4 кв. 2016

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве,  руб/кв.м

213 766

185 551

15,2%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

286 984

236 130

21,5%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

1 023 300

1 125 127

-9,1%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

230 172

212 680

8,2%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца,  руб/кв.м

423 321

405 050

4,5%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты)  Москвы, руб/кв.м/год

18 962

18 409

3,0%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

30 317

32 682

-7,2%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

63 106

73 266

-13,9%

9

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве,  руб/кв.м

194 791

192 054

1,4%

10

 Курс рубль/доллар США

66,6

63,0

5,8%

11

Курс рубль/евро

75,6

68,0

11,1%

12

Цена барреля нефти Brent, дол.

48,2

51,0

-5,6%

13

Индекс ММВБ

1 963

2 068

-5,1%

14

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

26,4

25,6

3,1%

15

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

15,7

15,8

-0,9%

16

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

31 471

29 563

6,5%

17

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

14 744

15 728

-6,3%

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.