С момента присоединения к Москве новых территорий прошло 4 года. За это время в ТиНАО введено более 3, 5 млн кв. м жилья, до конца 2015 ожидается ввод еще 1,6 - 2, 5 млн кв. м (по заявлению властей). В то же время строительство инфраструктуры на этих землях до сих пор существенно отставало по темпам ввода. Это вполне объяснимо, учитывая, что спрос на коммерческую недвижимость напрямую зависит от количества жителей.

Сегодня в противовес общей стагнации рынка коммерческой недвижимости рынок инфраструктуры Новой Москвы начинает обретать свой облик: в 2015 г.  ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тыс. кв. м нежилых помещений, из них 30%  (кв. м)  придется на торговые объекты, 70% - на офисные помещения.

Изменение доли коммерческой недвижимости в новом строительстве в ТиНАО, кв. м

Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве

 

В магазин по-новой

Первый профессиональный торговый центр -  МЕГА Теплый Стан  был построен в Новой Москве еще до изменения статуса этой территории. В 2013 г.  открылся  Vnukovo Outlet Village, который в этом году ждет расширение до 26 000 кв. м арендуемой площади.

Крупнейшие существующие проекты Новой Москвы (офисы и ритейл)

Название/Адрес

Девелопер

Площадь, кв. м (GBA/GLA)

Год сдачи

Бизнес парк «Румянцево», 0,5 км от МКАД (офисные, торговые, складские, гостиничные)

"Стройинвест"

485 500/346 000

1 оч. -140 000

2 оч. – 160 000

1 оч. – 2007

2 оч. - 2009

 

Торговый центр «МЕГА Теплый стан», 41км МКАД

ИКЕА

190 000/150 000

Существующий с 2002 г.

Аутлет «Vnukovo Village», Лапшинка дер., корп.1, вл. 8 

“Диона”

1 оч. -29 130/15 600

2. оч.-17 800/10 300

1 оч.– 2013

2 оч.- 2015

Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве

Ответом на изменение направления вектора жилого строительства стали планы и других девелоперов по строительству новых крупномасштабных ТЦ: в 2015 здесь откроется РИО, в 2016 – «Галерея», в 2017 – «Скай Молл» и «Саларьево».

Для обеспечения повседневного спроса девелоперы в обязательном порядке включают коммерческую инфраструктуру в состав жилых проектов.  По данным компании ПИК, в ЖК «Бунинский» (первая реализованная очередь проекта комплексной застройки общей площадью более 1 млн кв. м) площадь нежилых помещений составляет 6% от площади жилых помещений.  Доля коммерческих площадей в микрорайоне «Солнцево-Парк», составляет более 7%. В «А101 Девелопмент» (компания-застройщик проекта А101) ориентируются на показатель 30-50 кв. м нежилых помещений на 1000 кв. м жилья.

Часть площадей реализуется в формате микрорайонных торговых центров – сегодня запланированы к вводу более пяти подобных проектов - в  ЖК «Рассказово», «Новые Ватутинки», «Горчаков», «Ново-Никольское» и др. В «Солнцево-Парк», например, в начале 2016 г. появится одноименный торговый центр площадью 17 000 кв. м, в котором предусмотрено размещение продуктового гипермаркета «О’Кей», супермаркета детских товаров «Дети», фитнес-центра, детского досугового центра, зоны food court.

Понимая, что емкость рынка торговых центров имеет свои пределы, некоторые девелоперы делают ставку на профессиональный стрит-ритейл. По словам Алексея Ионова, директора по коммерческой недвижимости компании «А101 Девелопмент», на первых этажах жилых корпусов А 101 изначально предусматриваются высокие потолки – минимум 4,15 м, витринное остекление, отдельно оборудованный вход и зоны погрузки.

Основными арендаторами в ЖК и микрорайонах Юлия Королева, генеральный директор по управлению коммерческой недвижимостью ГК «Мортон», девелопера проекта «Солнцево-Парк», называет супермаркеты, аптеки, салоны красоты, пекарни, строительные материалы, мебель, шторы и т.д.  По ее наблюдениям, арендаторами в стрит-ритейле могут выступать и покупатели жилья, то есть индивидуальные предприниматели, открывающие свой бизнес.

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, прогнозирует, что к концу 2016 г., при условии ввода всех заявленных объектов обеспеченность жителей ТиНАО торговыми площадями достигнет 1 494 кв. м на 1 000 чел.  – на 300% выше по сравнению со средней обеспеченностью Москвы в старых границах. В дальнейшем все будет зависеть от конъюнктуры рынка жилья – сегодняшнее замедление активности на рынке продаж новостроек может через 3-5 лет обернуться обострением конкуренции между торговыми проектами.

Не допустить подобного исхода позволяет политика поэтапного ввода запланированных микрорайонных ТЦ  и вариативный подход - в проектах планировки территорий изначально выделяются  участки под строительство коммерческой инфраструктуры, которые могут использоваться для строительства по мере необходимости.

Крупнейшие проекты Новой Москвы в стадии реализации

Название/Адрес

Девелопер

Площадь, кв. м (GBA/GLA)

Год сдачи

Торговые проекты

ТРЦ «РИО»

 

ГК Ташир

70 000/45 000

Строительство, сдача 4 кв. 2015

ТЦ «Галерея Одинцово», Можайское шоссе 71в

ООО «ТРЦ Одинцово».

70 000/39 000

Строительство, сдача 4 кв. 2015

ТРЦ «Скай Молл», Киевское ш.

Hines

300 000 /175 000

Планируемый, сдача в 2017 г.

ТРЦ, Киевское шоссе, дер. Саларьево

Essence Development

280 000/110 000

Планируемый, сдача в 2017 г.

Комплексная застройка

Инновационный центр «Сколково», 54 км МКАД (коммерческая, апартаменты, технопарк)

Millhouse-«Сколково бизнес парк»

Общая площадь проекта около 2,5 млн. кв. м (в т.ч. «Сколково парк» 86 000/69 000)

Инноград  - 2020

«Сколково бизнес парк» 2018

«А 101», 3-14 км от МКАД по Калужскому ш. (жилая, коммерческая, социальная индустриальный парк)

ГК «Масштаб»

Общая площадь проекта 20 млн. кв. м в

2025

ЖК «Бунинский», ул. Академика Семенова  (жилая, коммерческая, социальная)

ГК ПИК

1 342 тыс. кв. м (в т.ч. жилой 980 тыс. кв. м)

2018

ЖК «Переделкино Ближнее», Боровское ш., 8 км  (жилая, коммерческая, социальная)

ГК Абсолют

1 300 тыс. кв. м

1 кв. 2018

ЖК «Первый Московский», Киевское ш., 7 км  (жилая, коммерческая, социальная)

ГК Абсолют

1 300 тыс. кв. м

2016

ЖК «Новые Ватутинки», Калужское ш., 14 км  (жилая, коммерческая, социальная)

ИнвестТраст

710 тыс. кв. м

2018

ЖК «Солнцево Парк», 9 км Боровского ш. (жилая, коммерческая, социальная)

ГК «МОРТОН»

470 тыс. кв. м

2 кв. 2018

ЖК «Ново-Никольское», Киевское ш., 21 км

«Агрострой»

395 тыс. кв. м

2020

Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве

Коммерческая недвижимость Новой Москвы

Источник: Департамент консалтинга NAI Becar в Москве

Справка о компании:

NAI Becar – совместное предприятие группы компаний Becar –инвестиционной компании на рынке недвижимости России, и NAI Global, входящей в ТОП-5 ведущих мировых брендов на рынке коммерческой недвижимости. За 24 года работы специалистами группы компаний Becar было выполнено более 1 400 консалтинговых работ, реализовано более 10 000 объектов недвижимости, более 15 000 – сдано в аренду. Becar инвестировал собственные средства в 10-ки проектов коммерческой недвижимости. Компания оказывает полный спектр услуг во всех сегментах недвижимости и успешно реализует девелоперские проекты в России и США. В управлении Becar – 3,5 млн кв. м площадей, на 3 200 объектах по всей России компания оказывает услуги facility management. Сейчас в фокусе Becar – активное развитие рынка апарт-отелей в России, управление корпоративной собственностью, инвестиции в недвижимость и продажа готового арендного бизнеса. Becar имеет фронт-офисы в Москве и Санкт-Петербурге, а также 3 представительства и 55 обособленных подразделений в городах России. Общее число сотрудников составляет около 4 000 человек.

Девелоперские проекты Becar:

·         Апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге.

·         МФК The Loft Club в Москве (проект редевелопмента территории завода «М. Демент и сын»).

·         Реконцепция торгового центра «Смайл» в Санкт-Петербурге.