Конец сентября 2008 года игроки рынка торговой недвижимости встречали хоть и настороженно (уже канул в лету знаменосец кризиса Lehman Brothers, лихорадило Nasdaq, неспокойно было и российских биржах), но с твердой уверенностью в завтрашнем дне и, как казалось на тот момент, с вполне обоснованным оптимизмом.

 

Волноваться, казалось бы, и правда было не о чем. Спрос намного превышал предложение. Попасть в самые популярные торговые центры, арендатор мог, только отстояв в очереди подобных ему желающих минимум 2-3 года. Новые торговые центры открывались заполненными на 100%, сдав площади в аренду еще на стадии рытья котлована. Street-формат не переставал удивлять казалось бы просто фантастическими ценами (до 8000 евро за кв.м.) на самых престижных улицах Москвы. Доля вакантных площадей составляла всего 3%.

 

Спустя 2 недели, к началу октября 2008 года, ситуация изменилась кардинально. Первыми прореагировали на экономическую нестабильность торговые центры, специализирующиеся на продаже товаров в сегменте luxury. Ставки в них начали снижаться уже с начала октября, к концу ноября упали на 30%, а сейчас составляют не более 50% от стоимости октября прошлого года. Недолго заставили себя ждать и другие объекты торговой недвижимости. Пиковое падение уровня цен в наиболее популярных торговых центрах класса А наблюдалось в июне 2009 года и составляло около 20% - в среднем до 1000-1700 $\кв.м. (за помещение площадью 200-500 кв.м.). В торговых центрах менее качественных ставки на аренду площадей дно нащупали так же в начале июня, но вот только ситуация там сложилась еще более тяжелая: за год цены упали на 40-70% до 300-600 $\кв.м. Как ни странно, в этих обстоятельствах, 2009 год стал для рынка торговой недвижимости Москвы рекордным по вводу площадей - за два первых квартала было сдано 470 000 кв.м., что в 5 раз больше, чем за аналогичный период 2008 года. "К сожалению, во многом именно это обстоятельство сыграло с собственниками злую шутку: новые торговые центры открывались заполненными лишь на 50-60%. И это неудивительно, ведь пережить сложный период удалось далеко не всем потенциальным арендаторам. На рынок не мог не повлиять уход с рынка таких крупных сетей, как "Гроссмарт", "Точка вкуса", "Бананамама", "Арбат Престиж", "Смак", "Самохвал", "Букбери", "Неоторг", PurPur.", - считает директор по маркетингу компании "Каширский двор" Елена Левинина.

 

Изменились не только цены, но и варианты взаиморасчетов. Если до кризиса рассчитывать на смешанную схему оплаты (когда арендатор платит небольшую фиксированную ставку, а основную часть платежа составляет процент от оборота) могли только "якоря", крупные международные ритейлеры или как минимум сети федерального масштаба, то к концу сентября 2009 года около 30% договоров аренды предполагают именно такую схему взаиморасчетов. Как правило, от оборота арендатор платит около 10%, все остальное приходится на постоянную часть. Таким образом, обе стороны остаются удовлетворены: арендатор понижает риски потери бизнеса в случае низких продаж, а собственник получает хоть меньшие и не всегда стабильные, но все же живые деньги.

 

Июль - месяц традиционного затишья для подавляющего большинства ритейлеров принес относительное спокойствие и собственникам торговой недвижимости, впервые с октября прошлого года, цены остановили свое падение. Кроме того, в июле вступил наконец-то в действие закон об ограничении деятельности игорного бизнеса, благодаря которому в столице освободилось примерно 350 000 кв.м. площадей, большинство из которых теперь позиционируется собственниками в качестве торговых. Впрочем, вопреки прогнозам, какого-то бы то ни было корректирующего действия на арендные ставки это обстоятельство не произвело.

 

Первые сигналы возрождения появились в августе-начале сентября, что во многом связано с началом сезона активных продаж. В объектах категории В повышение цен стало самым чувствительным (15-20% до 350-700 $/кв.м.), в большинстве торговых центров класса A ставки повысились незначительно (на 5-10% до 1100-1800 $/кв.м.), что впрочем, позволило им вернуться практически на докризисный уровень.

 

"В целом кризис оказал на рынок торговой недвижимости России весьма благоприятное оздоравливающее воздействие. Ушли в небытие необоснованно завышенные ставки в объектах с неудачным расположением или неверной концепцией. Если до кризиса разрыв в уровне цен между лидерами и объектами категории В составлял всего лишь 15-20%, то теперь разница около 40-50%. Принцип ценообразования стал более понятным и приемлемым для арендатора: чем большее количество платежеспособных покупателей обеспечивает торговый центр, тем стоимость аренды в нем выше. Рынок поставил девелоперов в жесткие конкурентные условия, что уже в ближайшее время не замедлит сказаться на качестве их работы. Времена, когда на каждом пустыре строились торговые центры, похоже прошли, теперь успешными будут только игроки, предварительно точно оценившие свои возможности и разработавшие верную концепцию для своих объектов. Скорее всего, ставки и дальше будут незначительно - на 2-3% в месяц расти. Рынок стабилизировался и вряд ли цены снова пойдут вниз, резкие скачки вверх так же вряд ли возможны ввиду сбалансированного соотношения спрос-предложение. Активизация роста цен возможна только со второй половины 2010 года. Причиной этому может стать стабилизация экономики и дальнейшее развитие ритейла. Так же стоит учесть и экспансию иностранных сетей, так на российский рынок уже вышли Selgros, Carrefour и H&M, в ближайшее время открыть магазины в России планируют такие гиганты, как Wal-Mart, Gap, Peek und Cloppenburg, Debenhams и Harvey Nichols.", - говорит директор по маркетингу компании "Каширский двор" Елена Левинина.