Итоги III квартала на рынке торговой недвижимости Москвы

За III квартал 2015 года в Москве не было открыто ни одного качественного торгового центра. По данной консалтинговой компании Welhome за последние 10 лет такая ситуация на рынке качественной торговой недвижимости Москвы наблюдается впервые. За последние 5 лет минимальный показатель ввода был зафиксирован лишь во II квартале 2012 года, когда был открыт всего один торговый центр «Сомбреро» арендуемой площадью 6,2 тыс. кв. м.

Общий объем площадей в качественных торговых объектах остался на прежнем уровне и на конец III квартала составляет 5,4 млн. кв. м GLA. Показатель обеспеченности жителей качественными торговыми площадями на конец III квартала 2015 года достиг 442 кв. м на 1 000 жителей.

Задержки открытий торговых центров связаны не только с проблемами финансирования строительства некоторых объектов, но и с невозможностью привлечь арендаторов на свой объект даже при высоких темпах строительства.

Наиболее тяжело кризис переживают ритейлеры профиля «одежда» и «обувь» ценового сегмента выше среднего из-за существенного снижения покупательской способности. Тем не менее, продуктовые ритейлеры, а также ритейлеры других профилей, работающие в среднем ценовом сегменте, продолжают активное развитие, в том числе и в регионах России.

Уровень вакантных площадей остался на прежней отметке, поскольку новых торговых центров не было открыто. В IV квартале доля пустующих площадей может увеличиться с учетом вновь открываемых объектов, не полностью заполненных арендаторами.

Ставки аренды в действующих торговых центрах за III квартал не претерпели существенных изменений.

ДИНАМИКА ВВОДА ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ И ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ В 2011-2015 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, GLA, кв. м

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Наибольший объем нового ввода в 2015 году зафиксирован в Южном административном округе, где в апреле был открыт ТРЦ Columbus (140 тыс. кв. м GLA). В Юго-Восточном административном округе был открыт крупный ТРЦ MARi (70 тыс. кв. м GLA).

Сроки ввода многих объектов перенесены с III-IV кварталов 2015 года на I-II квартал 2016 года: это торгово-развлекательные центры «Рига Молл», «Бутово Молл», «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», ТРЦ на Рязанском просп. МФК «Смоленский Пассаж-2», в общей сложности составляющие объем более 300 тыс. кв. арендуемой площади. Некоторые объекты имеют высокие стадии строительной готовности, однако испытывают проблемы с заполнением арендаторами, ввиду чего сроки их ввода перенесены. На рынке все больше укрепляется практика, когда торговый центр открывается только с якорным арендатором и еще несколькими арендаторами торговой галереи, заполненным в общей сложности на 25-30%.

До конца года ожидается открытие еще 6 торговых центров, два из которых расположены за МКАД – в Зеленограде (ЗелАО) и Кожухово (ВАО). Однако не исключено, что открытие некоторых из них будет перенесено на 2016 год.

ОБЪЕМ И НОВЫЙ ВВОД ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В 2015 ГОДУ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ОКРУГАМ, % от общего объема GLA

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Наиболее крупные торговые центры, планируемые к открытию до конца 2015 года

Источник: Welhome Real Estate Consulting

В III квартале 2015 на московский рынок вышло 2 новых бренда: в ТРЦ «Авиапарк» открылся монобрендовый бутик японских часов Orient, в ТРЦ «Метрополис» открылся американский магазин детской спортивной одежды и обуви Rookie.

Несмотря на продолжающееся ухудшение экономической ситуации и, в частности, снижение покупательской способности, в III квартале 2015 года достаточно много сетей заявило об активном развитии, в том числе и в регионах России. Так, финская компания Fazer вышла на московский рынок и открыла свой первый отдел Fazer Baker’s Market в супермаркете «Перекресток» на Новом Арбате. До конца года компания планирует открыть еще 3 отдела в Москве.

Одной из тенденций последних 1-1,5 лет стала оптимизация ритейловыми сетями своих магазинов. Ритейлеры не просто закрывают неэффективные и малоэффективные магазины, но в то же время продолжают открывать новые точки на более выгодных для себя условиях аренды и в более удачных локациях.

В III квартале заявили об уходе с российского рынка одежные бренды Desigual (Испания) и American Eagle Outfitters (США) по причине неэффективности бизнеса.

Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 3 квартал 2015

Источник: Welhome Real Estate Consulting

Заявляемые арендаторами ставки аренды за III квартал 2015 года не претерпели существенных изменений. Что касается запрашиваемых ставок в торговых центрах, то здесь арендодатели продолжают идти на различные уступки, для того чтобы привлечь арендаторов на свой объект. Так, для договоров в валюте это может быть снова фиксация валютного коридора в связи с ростом курсов. Появилась также практика установления процента от товарооборота вместо арендной ставки на несколько месяцев, с тем, чтобы в дальнейшем рассчитать приемлемую для арендатора и арендодателя ставку аренды и прописать ее в долгосрочном договоре.

 В III квартале 2015 года продолжилось снижение ставок аренды на уличные торговые помещения. Так, например, на таких «топовых» улицах, как Кузнецкий Мост и Петровка, стало возможным найти предложения помещений в аренду по ставке от 40-45 тыс. руб. за кв. м в год, на Покровке и Мясницкой – от 30 тыс. руб. за кв. м в год.

На протяжении последних нескольких кварталов ситуация со спросом на помещения стрит-ритейл не меняется: в центре наибольший спрос на них предъявляют кафе и рестораны, а в спальных районах – продуктовые супермаркеты, предприятия сферы услуг и банки.

Минимальные сроки экспозиции уличных торговых помещений начинаются от 2-2,5 мес. Что касается запросов, поступающих в компанию Welhome на покупку помещения стрит-ритейл, то высоким спросом сейчас пользуется готовый арендный бизнес, при котором покупателю не нужно искать арендатора на свое помещение и терять доход. Есть примеры, когда покупатель приобрел торговое помещение, не смог найти на него арендатора в течение полугода, и снова выставил его на продажу.

СРЕДНИЙ ДИАПАЗОН СТАВОК АРЕНДЫ НА ОСНОВНЫХ ТОРГОВЫХ УЛИЦАХ МОСКВЫ,

3 КВАРТАЛ 2015 г., руб. за кв. м в год

Источник: Welhome Real Estate Consulting