Итоги 2016 года в стрит-ритейле Москвы

В последние годы московские власти активно взялись за облик города: реконструируют улицы, городские парки, промзоны. В 2015 году было благоустроено 47 улиц, а в 2016 – 59, а в 2017 установлен план на более чем 50 улиц, в том числе за Садовым кольцом.

В 2016 году прошло две волны массового сноса самостроя – в феврале, когда было снесено 103 объекта объекта общей площадью около 50 тыс. кв. м, и в августе, когда было ликвидировано 107 объектов площадью более 30 тыс. кв. м.

Минусы:

•       нарушение эффективной работы торговых профилей при планировании некоторых территорий; например, в проекте одной из пешеходных зон на Новом Арбате между зданием, в котором расположены рестораны, и зоной, где будут находиться их веранды, расположен проход для пешеходов;

•       потеря привлекательности улиц для арендаторов на период реконструкции (например, на сегодня не готовы идти на Сретенский бульвар или просят арендные каникулы в связи с предстоящей реконструкцией);

•       расположение ярмарок поблизости с магазинами люксовых и премиальных брендов, которое отпугивает посетителей этих магазинов;

•       полный запрет парковки в некоторых зонах, арендаторы которых ориентированы в том числе на автомобилистов; например, Кутузовский и Ленинградский проспект стоят полупустые, и цены на них упали, потому что с тех пор, как с них убрали парковки, общепит не хочет там размещаться;

•       недостаточная парковочная инфраструктура в окружении парковых зон, пользующихся популярностью для семейного отдыха.

Плюсы:

•       создание комфортной городской среды: Москва станет «местом, пригодным для жизни», как говорится на официальном сайте мэра и правительства Москвы;

•       рост пешеходного трафика до 20% и, как следствие, рост товарооборота ритейлеров;

•       возвращение на стрит непродовольственных профилей: товаров для дома, косметики, услуг и др.

•       появление новых заведений общепита и магазинов с уникальными концепциями и форматами;

•       формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект (например, Патриаршие пруды, как зона баров и кафе);

•       развитие развлекательной составляющей: появление все большего количества event-площадок, ярмарок (напротив ГУМа, на Кузнецком мосту, на Никольской улице);

•       при запрете парковок на одних улицах, они появились на других (так, на Мясницкой и Пятницкой улицах парковок не было, а теперь появились парковочные карманы).

Важно:

•       Нельзя поменять облик города без временных неудобств. На период реконструкции сложности неизбежны, но зато интерес арендаторов к уже реконструированным улицам есть, и он стабильный. При этом на реконструируемых улицах собственники готовы рассматривать процент от оборота в качестве арендных платежей или до 25% дисконта от арендных договоренностей.

•        В результате ликвидации самостроя в 2 этапа было снесено около 80 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с первой очередью «Метрополиса». Несмотря на то, что собственники павильонов понесли убытки и произошло перераспределение спроса на помещения, это событие осталось почти незаметным для рынка.

•        Возможно, что вслед за изменением улиц изменится состав арендаторов на них в соответствии со своими требованиями к размещению.

Вакантность в стрит-ритейле Москвы сокращается последние 2 года

Уровень вакантных помещений* в стрит-ритейл, в процентах

* Примечание: указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца.

Вакантность в стрит-ритейле сократилась на 2% за 2016 год и составила 7%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на Мясницкой улице вакантность сократилась с 9% в 1 квартале 2015 года до 2% после двух этапов реконструкции, а на Тверской – с 15% до 10%. По большинству остальных основных торговых коридоров вакантность колебалась на несколько процентов в большую или меньшую сторону.

Основной спрос на помещения в стрит-ритейле по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница

Распределение запросов арендаторов по сегментам

Марина Маркова, Руководитель направления Street retail компании «Магазин Магазинов» о том,  как распределились запросы на помещения:

«Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов на рынке основных торговых коридоров являются кафе, рестораны и продукты питания. Они составляют 55% от общего объема спроса.

В этом году наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, аксессуаров, косметики и сферы услуг – на эти запросы приходится 19% от общего объема запросов на подбор помещений. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится.

Что касается банков, их запросы в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако, сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне 2%, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время».

Стрит-ритейл:
 потребители стали тщательнее планировать свои покупки

​

Стрит-ритейл:
 тенденции-2015, перешедшие в тенденции-2016

1.Fashion-ритейл преобладает в ТЦ. Многие ритейлеры не могут позволить себе помещения в стрит-ритейле по текущим ценам с учетом платежеспособности населения, и отказываются от помещений (например Zara покинула Тверскую улицу). При этом не следует думать, что fashion-операторы уходят с улиц: на хорошие объекты в центре спрос имеет место и по высокой цене, т.к. их предложение ограничено. Также некоторые ритейлеры стали чаще использовать временный pop-up формат (так, H&M открывал pop-up магазин на территории комплекса «Лужники» в июле, Uniqlo - на Большой Дмитровке в октябре).

2.Начиная с прошлого года, продолжает развиваться практика, когда арендная плата имеет и фиксированную часть, и часть, которая рассчитывается как процент от товарооборота. В этом году собственники чаще готовы обсуждать это условие, чем в прошлом. Оно выгодно и арендаторам (как сокращение расходов на аренду в случае, если товарооборот окажется низким), и собственникам (как защита от девальвации, когда при обесценивании денег растет товарооборот и, соответственно, арендная плата). Однако, такие случаи пока очень редки.

3.Развитие мини-маркетов и эко-маркетов. Начиная с 2015 года, активно развиваются мини-маркеты («Биостория»), эко-маркеты ( «АВ Маркет») и фреш-маркеты (рынки, внедренные в концепции ТЦ, например в торговых центрах «МЕГА»). Также в этом году прошла еще одна реконцепция рынка: вслед за Даниловским был переформатирован Усачевский рынок в Хамовниках.

4.Ярмарки продолжают набирать популярность. Но оцениваются они по-разному: с одной стороны, они привлекают людей, а с другой, положение ритейлеров ухудшается: например, арендаторы на Кузнецком мосту жалуются, что их витрины оказываются закрытыми от прохожих, а люди, пришедшие на ярмарку, как правило, идут именно на ярмарку, а не к ним. Возможно, некоторые российские арендаторы относятся к ярмаркам негативно, потому что просто не привыкли к ним и никогда не сталкивались с ними напротив своих магазинов. И через несколько лет будут воспринимать их нейтрально или даже позитивно. Например, в многих городах Европы ярмарки проводятся постоянно, и их принимают как само собой разумеющееся.

5.В этом году активно развиваться стали русские дизайнеры: если раньше они были главным образом в ТЦ, то сейчас готовы открывать pop-up сторы в стрит-ритейл.

Коммерческие условия: ставки аренды не изменились

Стоимость помещений* по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор	H2 2015, тыс. руб./мес.	H2 2016, тыс. руб./мес.	Изменение
Столешников переулок	2 000 - 2 500	2 000 - 2 500	-
Петровка	1 800 - 2 000	1 200 - 1 400	▼ - 31%
Кузнецкий Мост	1 200 - 1 600	1 200 - 1 600	-
Никольская	1 200 - 1 400	1 200 - 1 400	-
Тверская (четная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади)	1 000 - 1 200	1 100 - 1 300	▼ - 9%
Тверская (нечетная сторона улицы – от Охотного Ряда до Пушкинской площади)	800 - 1 000	900 - 1 100	▼ - 11%
Маросейка	800 - 1 000	800 - 1 000	-
Новый Арбат (участок улицы от центра до Новинского бульвара)	650 - 800	750 - 900	▲ + 14%
Старый Арбат	650 - 800	750 - 900	▲ + 14%
Тверская (четная сторона улицы – от Пушкинской площади до ст.м. «Маяковская»)	700 - 900	700 - 900	-
Кутузовский проспект (участок улицы от центра до ТТК)	700 - 800	600 - 700	▼ - 13%
Большая Дорогомиловская	700 - 800	600 - 700	▼ - 13%
Покровка (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)	650 - 750	750 - 850	▲ + 14%
Ленинский проспект (участок улицы от центра до ТТК)	500 - 600	500 - 600	-
Мясницкая (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)	600 - 700	800 - 1 000	▲ + 38%
Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК)	300 - 400	300 - 400

*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150–200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.

Диапазоны средней стоимости помещений по профилям не изменились

Диапазон средней стоимости помещений* в основных торговых коридорах Москвы

Профиль	Формат, кв.м	H2 2015, тыс. руб./мес.	Н2 2016, тыс. руб./мес.
Банки	100 – 300	500 - 1 000	500 - 1 000	-
Общепит	< 100	500 - 650	500 - 650	-
	100 – 300	600 - 1 000	700 - 1 000	▲ + 6%
	300 – 1 000	1000 - 1 800	1 000 - 2 000	▲ + 7%
Одежда и обувь	< 200	600 - 800	600 - 800	-
Продукты	100 - 250	600 – 1 000	600 – 1 000	-
	500 – 1000	1 000 - 1 800	1 000 - 1 800	-
	1 000 – 3 000	1 500 - 2 500	1 500 - 2 500	-
Мебель и предметы интерьера	150 – 500	300 - 500	300 - 500	-
Услуги	30 – 100	350 - 500	350 - 500	-
Электроника и связь	30 – 100	350 - 500	350 - 500	-
Косметика и парфюмерия	200 – 400	700 - 1 000	700 - 1 000	-
Товары для детей	500 – 1 700	700 - 1 200	700 - 1 200	-

*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150–200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.