Группа компаний RRG подвела итоги 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы. Согласно отчету ГК, ставки и цены в 2014 года в долларовом выражении существенно снизились ввиду снижения курса рубля снижения цен на нефть в течение второго полугодия 2014 года.

Рост объема предложения на рынке продажи за 2014 год был в 3 раза ниже, чем на рынке аренды, в то время как уровень снижения цен оказался ниже уровня снижения арендных ставок в 1,5 раза. Превышение уровня снижения ставок над уровнем снижения цен обусловлено тем, что рынок аренды на изменения в макроэкономике по сравнению с рынком продажи реагирует традиционно быстрее. По торговым объектам объем предложения на рынке продажи снизился, а на рынке аренды, наоборот, вырос. При этом арендные ставки по объектам в центре снизились больше, чем цены в 1,5 раза, а уровень снижения арендных ставок по помещениям за пределами Садового кольца превысил уровень снижения цен почти в 2 раза.

Основными факторами, которые определяли ситуацию в макроэкономике России в 2014 году и негативно отразились на развитии рынка коммерческой недвижимости явились: снижение нефтегазовых доходов во втором полугодии 2014 года, введение санкций в отношении России со стороны Запада и увеличение оттока капитала за рубеж. Наибольшее влияние проблемы в экономике оказали на торговые помещения, особенно, - в центре. Отсутствие адекватного падения ставок аренды и цен продаж в долларовом эквиваленте говорит пока лишь о том, что многие собственники номинируют ценники на «старых уровнях», не понимая, к какому «берегу» прибьются ставки и цены. Наиболее адекватные уровни ставок аренды, по которым в ближайшее время будут совершаться сделки, соответствуют рублевым уровням прошлого года. Со временем и рынок купли продажи ждет серьезная коррекция.

Продажа

В развитии рынка продажи коммерческой недвижимости Москвы на протяжении 2014 года можно выделить 3 этапа:

  • С января по июль: в связи с увеличением деловой активности в начале весны объем предложения вырос.
  • С июля по ноябрь объем предложения уменьшился.
  • С ноября по декабрь объем предложения несколько вырос.
  •  

С декабря 2013 по декабрь 2014 года по количеству объем предложения вырос на 19%, а по общей площади на 6% и составил 2 049 объектов общей площадью 3 551 тысяча кв. метров.

В динамике долларовых цен на протяжении 2014 года можно выделить 2 периода:

  • незначительного их изменения с декабря по июль;
  • снижения в результате уменьшения цены нефти с июля по декабрь.
  •  

В 2014 году цены в долларах в связи со значительным ростом (на 70%) курса доллара снизились. Изменение к декабрю 2013 г. составило -19% в долларовом и +51% в рублевом эквиваленте, средневзвешенная цена составила 3 724 $/кв.м, или 207 687 руб./кв.м.

Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 14% и составил 13,23 млрд. долларов.

Торговая недвижимость

В декабре 2014 года общая площадь предложения торговой недвижимости на продажу в центре по сравнению с декабрем 2013 года снизилась на 52%, а  за пределами центра - на 19%. Всего в декабре 2014 года на продажу был выставлено 65 объектов в пределах Садового Кольца и 407 объектов за его пределами суммарной площадью 19 и 414 тысяч кв. метров соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 472 объекта общей площадью 433 тысячи кв. метров со средней площадью объекта 920 кв. метров.

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизилась на 25% до 13 323 $/кв.м, а за пределами Садового Кольца – на 18% до 4 463 $/кв.м. Снижение цен по торговым объектам в центре оказалось более существенным в силу переориентации спроса в условиях нарастания проблем в экономике на товары широкого потребления и, соответственно, уменьшения спроса на помещения в центре, в которых реализуются дорогие товары.

Цена по всем торговым помещениям за 2014 год снизилась на 24% до 4 856 $/кв.м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре снизился на 64%, а на периферии – на 34%.

Street retail

Объем предложения объектов формата street retail за 2014 год по общей площади вырос на 2% и составил 46 тысяч кв. метров. В центре общая площадь выросла на 12% до 9 тысяч кв. метров, а за пределами практически не изменилась и составила 37 тысяч кв. метров.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 22% и составила 8 654 $/кв.м. В центре цены уменьшились на 33% до 14 123 $/кв.м, а за его пределами, наоборот, снизились на 18% до 7 321 $/кв.м.

Аренда

В развитии рынка аренды на протяжении всего года прослеживалась тенденция роста объема предложения. Наиболее сильный рост произошел по мере постепенного сезонного роста деловой активности:

  • в начале года – с января по апрель;
  • осенью – с августа по октябрь.
  •  

Общий прирост объема предложения по площади за 12 месяцев составил 18%.

В декабре 2014 года на рынке был выставлен 3 901 объект общей площадью 2 401 тысяча кв. метров.

В динамике долларовых арендных ставок на протяжении 2014 года можно выделить 2 периода:

  • незначительного их изменения с декабря по август;
  • снижения в результате увеличения курса доллара с августа по декабрь.
  •  

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизились на 29% в долларовом и выросли на 41% в рублевом выражении. Как видно, уровень снижения арендной ставки в 1,5 раза превысил уровень снижения цен на рынке продажи. Это можно объяснить традиционно более быстрой реакцией рынка аренды на изменения в макроэкономике.

В декабре средняя арендная ставка составила 426 $/кв.м/год, или 23 758 руб./кв.м/год.

Торговая недвижимость

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2014 года в центре вырос на 41%, в то время как за пределами Садового Кольца – на 16%. Рост по количеству составил 20% и 33% соответственно. Существенное увеличение объема предложения может свидетельствовать о формировании отложенного спроса.

Всего в декабре 2014 года было выставлено 107 объектов суммарной площадью 36 тысяч кв. метров в пределах Садового Кольца и 870 объектов площадью 366 тысяч кв. метров за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 977 объектов общей площадью 402 тысячи кв. метров со средней площадью объекта 411 кв. метров.

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2013 по декабрь 2014 года снизилась на 37%, а по объектам за пределами Садового Кольца – на 34%. Снижение ставок по объектам в центре оказалось выше в связи со смещением потребительского спроса в сторону товаров эконом-класса, однако пока эта разница еще несущественна.

В условиях роста объема предложения годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 9%, а за пределами Садового Кольца – на 7%.

Street retail

Объем  предложения  объектов  формата street retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 39%, в т.ч. в центре – на 48%, а за пределами – на 38% и составил 51 объект общей площадью 19 тысяч кв. метров в центре и 322 объекта площадью 86 тысяч кв. метров за его пределами.

Cредние арендные ставки за 12 месяцев снизились в целом на 39% до 767 $/кв.м/год, при этом в центре уменьшились на 41% до 1 421 $/кв.м/год, а за его пределами - на 36% до 663 $/кв.м./год.