По сравнению с I кварталом 2010 года, когда на рынок вышли 2 знаковых проекта – ТРЦ «МаксиМир» и ТРК «Арена», в течение I квартала 2011г. в Воронеже не было открыто ни одного профессионального торгового центра.

 

Данный факт обусловлен тем, что в течение I квартала 2010 года на рынок вышли проекты, которые изначально были заявлены еще на 2009 года, и открытие которых было перенесено по тем или иным причинам. В то же время все заявленные на 2010 год проекты были реализованы в течение прошлого года (ТРЦ «Сити-парк «Град» и II очередь ТДК «Галерея Чижова»), и переносить оказалось нечего. Это во многом стало возможно благодаря позиции Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, который, по сути, являясь регулятором рынка недвижимости региона (поскольку участвует в финансировании практически всех крупных девелоперских проектов Черноземья), несмотря на кризис, продолжил финансирование строительства ключевых торговых объектов.

В результате, предложение качественных торговых площадей осталось на прежнем уровне и по состоянию на начало апреля составило около 711 тыс. кв. м общей площади (GBA), из них – около 370 тыс. кв. м – торговая площадь (GLA). В настоящее время в г. Воронеже действуют 16 профессиональных торговых объектов.

По масштабу (по объему торговых площадей) среди существующих на сегодняшний момент наиболее крупных торговых объектов города преобладают региональные (38%) и районные (28%) торговые центры. В регионе действует один торговый объект масштаба «суперрегиональный» - ТРЦ «Сити-парк «Град», расположенный в Рамонском районе на 3 км трассы М4 «Дон». Специализированные торговые центры (гипермаркеты мебели, DIY, продуктов питания и товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивных товаров) занимают чуть более четверти всех торговых центров города.

Лидерами с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости являются Коминтерновский (35%) и Ленинский (25%) районы. Кроме того, в связи с открытием в начале 2010 года ТРЦ «МаксиМир» к ним вплотную подтянулся Железнодорожный район (22%).

По-прежнему наименее обеспеченные качественными торговыми площадями Советский и Центральный районы (лишь 11% и 7% соответственно). Дефицитным с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости в городе и, соответственно, перспективным для застройки качественными торговыми объектами остается Левобережный район, главным образом районы Шинного завода, заводов ВАСО, СК и Рудгормаш, где сейчас наблюдается активное жилищное строительство.

Среди основных форматов, представленных в Воронеже, в основном торгово-развлекательные центры/комплексы (ТРЦ и ТРК), «типовые» торговые центры с продуктовым «якорем» (ТЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ) и гипермаркеты (ГМ). Наибольшую долю среди торговых объектов занимает формат торгово-развлекательных центров/комплексов (52% или 237 918 кв. м GLA) и гипермаркетов (26% или 117 690 кв. м GLA).

В Воронеже представлены следующие форматы гипермаркетов: - Cash&Carry (Линия-1, Линия-2, Метро, Ашан); - DIY (Castorama, Твой Дом, Леруа Мерлен); - FMCG (Вестер, Карусель, Перекресток, О’Кей); - Furniture (Kika, Центральный дом мебели); - SportsandRest (Спортмастер, Декатлон); - бытовая техника и электроника (Техносила, М.Видео, Эльдорадо, Media Markt, Saturn).

Среди них наибольшую долю занимает формат DIY (35% или 46 000 кв. м GLA).

В настоящее время на завершающей стадии строительства находится один профессиональный торговый объект – многофункциональный комплекс «Атмосфера», расположенный напротив Центрального рынка по адресу: ул. Фр. Энгельса, д.64А. Общая площадь 10-ти уровневого МФК (8 надземных и 2 подземных этажей) по проекту составляет 34 370 кв. м, в том числе арендопригодная торговая площадь 14 800 кв.м. Девелопером проекта является ООО «Стандарт», начавшим строительство объекта еще до кризиса. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2011 года.

До конца 2012 года ожидается ввод в эксплуатацию замороженных в настоящее время проектов строительства ТРЦ «КИТ» в пос. 1-го Мая Советского района (GBA / GLA 26 900 кв. м / 21 300 кв. м) и ТЦ «Круиз» на ул. Ленина в Центральном районе города общей площадью около 30 000 кв. м.

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями на конец I квартала 2011г. составила 399 кв.м на 1 000 жителей.

До настоящего времени пороговый показатель насыщенности (500 кв. м на 1 000 жителей) преодолели пока лишь 11 городов - Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. С учетом ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов в ближайшие два года к этому списку присоединится и Воронеж.

Принимая во внимание высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов.

Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.

Рост оборота розничной торговли и покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет продолжаться в течение всего 2011 года.

В I квартале основную долю спроса на качественные торговые площади традиционно формировали ритейлеры продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора торговых помещений в торговых центрах. Это вполне логично при желании торговых сетей снизить риски и затраты при открытии своих магазинов.

Предпочтения, как арендаторов, так и покупателей по сравнению с концом 2010г. практически не изменились. По данным компании ИнвестОценка, наиболее привлекательными для аренды остаются помещения торговых галерей площадью от 50 кв. м до 250 кв. м и якорные площади от 1 000 кв. м в наиболее популярных профессиональных торговых центрах города. Как показывает опыт ТРЦ «Сити-парк «Град», сетевые ритейлеры также охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.

Выход на воронежский рынок все новых зарубежных и российских торговых операторов создает уверенность в том, что снижение спроса на качественные торговые площади в ближайшее время не предвидится.

В I квартале 2011 года средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа оставался на уровне 10-15%, что соответствует показателю конца 2010 года.

При этом в зависимости от конкретного торгового центра этот показатель может варьироваться. В результате роста спроса на качественные помещения в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%. У большинства топовых торговых объектов ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов.

Торговые центры, открытие которых состоялось в 2010 году, вышли на рынок с максимальной заполняемостью, что объясняется их привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией. В среднем по рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах составляет до 25-30%. По данным аналитиков компании ИнвестОценка, до конца 2011 года ожидается дальнейшее заполнение новых торговых центров зарубежными и российскими торговыми операторами и снижение уровня вакантных площадей до 15-20%.

Низколиквидные торговые центры с неудачным расположением, непродуманной концепцией, невнятной маркетинговой политикой, проблемой с парковочными местами, в результате продолжающегося оттока арендаторов до сих пор испытывают трудности с заполняемостью. Доля вакантных площадей в них может составлять 30% арендопригодной площади и более. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения. Спасти их и дать пульс дальнейшему развитию, на наш взгляд, сможет только грамотная реконцепция или редевелопмент.

В I квартале 2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года практически не изменились. Диапазоны арендных ставок на начало апреля составили: для якорных арендаторов - от 200 до 500 руб./кв. м в мес.; для операторов торговой галереи - от 700 до 4 500 руб./кв. м в мес.; для развлекательной зоны и фудкорта от 150 до 450 руб./кв. м в мес.

В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в мес. и выше.

Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.

Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади, а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам.

Что касается условий аренды, то в настоящее время на рынке превалирует система выплат арендных платежей, основанная на фиксированной части. Для ритейлеров широко распространена смешанная схема, основанная на фиксированной части и проценте с оборота. На фоне уверенного восстановления рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые помещения, практически полностью исчезли различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, широко распространенные во время кризиса.

Цены продажи торговых площадей сильно разнятся в зависимости от престижности местоположения и условий продажи. Небольшие помещения (до 300 кв. м) в торговых центрах продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии единой концепции. Основная доля предложений продажи приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены.

До конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций. В связи с необходимостью заполнения введенных еще в 2010 году торговых объектов, арендные ставки в 2011 году расти практически не будут.

Небольшой поступательный рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах.

Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.

В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. Наиболее востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский проспект, ул. Димитрова.

Наиболее высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты стрит-ритейла по улице Плехановской и на проспекте Революции (на участке между улицами Мира и Плехановской).

В течение I квартала 2011 года средний уровень вакантных площадей на основных торговых коридорах г. Воронежа продолжил снижение и на начало апреля составил порядка 5-7%. При этом в наиболее топовых местах этот показатель близок к нулю. Снижение доли вакантных площадей привело к пересмотру договоров в ряде объектов стрит-ритейла в сторону увеличения арендных ставок и, как следствие, к ротации арендаторов.

Основная доля помещений стрит-ритейла г. Воронежа (62%) используется для размещения офисов продаж (банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства) и торговли непродовольственными товарами, 21% и 17% делят помещения для торговли продовольственными товарами и предприятия общественного питания соответственно.

По результатам проведенного аналитиками компании ИнвестОценка мониторинга текущих предложений объектов стрит-ритейла г. Воронежа, в I квартале 2011 года средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных торговых коридорах города составила 1 762 руб./кв. м в мес. (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

Средневзвешенная цена продажи помещений в основных торговых коридорах города составила 165 099 руб./кв. м (без учета НДС). Максимальная цена продажи объектов стрит-ритейла с удачным местоположением и высокой проходимостью может достигать 300 000 руб. за 1 кв. м. При этом количество сделок купли-продажи в данном сегменте рынка торговой недвижимости остается достаточно низким. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости от 10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. В результате собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду.

До конца 2011 года при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды на объекты стрит-ритейла продолжится и за год может составить порядка 10-15%.

В I квартале 2011 года средний уровень ставок капитализации для качественных торговых объектов г. Воронежа по сравнению с концом 2010 года существенных колебаний не претерпел и по состоянию на начало апреля находится в диапазоне 13%-16%.

На фоне ожидаемого роста инвестиций в торговую недвижимость воронежского региона, в течение 2011 года ставки капитализации будут снижаться невысокими темпами, достигнув уровня 12%-14% к концу года.

Полный обзор рынка торговой недвижимости Воронежа за 1 квартал 2011 года от компании «ИнвестОценка» можно посмотреть в прикрепленном файле.