Компания IDEM в июле 2010 провела мониторинг рынка аренды торговой недвижимости. Главной побудительной причиной для проведения исследования стал интерес наших клиентов- сетевых ритейлеров планирующих развитие в Нижнем Новгороде к основным показателям местного рынка, к структуре и динамике цен на торговую недвижимость.

Для статистического анализа использовалось 631 актуальных на середину июля предложения аренды нежилых помещений под торговлю в отдельностоящих зданиях, встроенных помещениях, стрит-ритейле, торговых центрах, опубликованные в открытых источниках.

Для организации предприятий торговли в июле предлагался 631 объект нежилой недвижимости, общая площадь объектов составила 161 568 кв.м., а заявленная стоимость аренды около 95 млн. рублей.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра торговой площади в Нижнем Новгороде составляет 589 руб. за метр. Торговые объекты выставленные по высокой цене находятся в Нижегородском районе. Советский и Сормовский районы следуют за ним – сказывается присутствие в предложениях потенциально высокорентабельных объектов на ул. Белинского в Советском районе, и на ул. Коминтерна и в Центре Сормова в Сормовском.

Данные по средней площади предложения демонстрируют, что в Нижегородском районе структура предложения смещена в сторону небольших площадей. Это объясняется и дефицитом крупных торговых объектов в центре города и тем, что в Нижегородском районе сосредоточены основные торговые коридоры, размеры площадей в которых сравнительно невелики. Крупные экспонируемые площади располагаются в Автозаводском, Московском и Сормовском районах – ТЦ «Москва», ТЦ «Москва-Сити», ТЦ «Гелиос», площади в ДК Орджоникидзе, на ул. Витебской, ул. Школьной и пр. Молодежном.

Наименьшие показатели по экспонируемым площадям, ценам и, как мы увидим далее, по количеству предложений у Ленинского района. 

Данные по средневзвешенной цене в районах города демонстрируют разрыв между ценой в Нижегородском и остальных районах города. Главной причиной этого является безусловное лидерство района по количеству развитых торговых коридоров на своей территории.  Стоимость аренды в Советском районе за счет экспонируемых помещений в центре города и на приближенных к нему улицах, также превышает средний показатель по городу.

Треть предложений по аренде торговых площадей в июле 2010 года пришлась на Нижегородский район. С улучшением экономической конъюнктуры, многие владельцы помещений в популярных торговых коридорах, большая часть которых располагается в Нижегородском районе, повышают ставки, что приводит к смене арендатора и экспонированию объекта.

Стоимость аренды помещений, расположенных в заречной части города ниже, чем стоимость объектов в нагорной части на 25%. В центре города, под которым подразумевается административный, деловой и торговый центр Нижегородского района и объекты Советского района на улице Белинского, самые высокие цены предложения. Показатель средневзвешенной арендной ставки в центре составляет 826 руб. за кв.м.

Необходимо отметить, что самая высокая заявленная стоимость аренды (2200-3000 руб/кв.м в месяц) на помещения, находящиеся на территории площади Горького, площади Минина и соединяющей их пешеходной улицей Большой Покровской. Это объясняется деловой, административный и культурный значимостью данных улиц. Характерный для них стабильно высокий транспортный и пешеходный поток, создается, пожалуй, самыми платежеспособными жителями города.

Июльский мониторинг цен, по сравнению с нашими весенними замерами, показывает, что рост ставок аренды на экспонируемые объекты уже идет, по городу он составил около 2% по сравнению с апрелем, в популярных торговых коридорах – 4,5%. Учитывая возросший спрос на помещения розничных операторов и стабилизацию экономической ситуации, рост ставок будет продолжаться – сначала на объекты в лучших торговых коридорах, потом в остальных. Уже сейчас мы можем говорить о дефиците качественных объектов площадью выше 800 кв.м. в стрит-ритейле.

Зачастую объекты, предлагаемые в аренду, имеют несколько вариантов использования. Самые низкие ставки аренды на помещения, предлагаемые под сервис и на универсальные помещения. Это, обычно, помещения без дорогой внутренней отделки, с не самым лучшим местоположением. Помещения с наиболее высокими ставками предлагаются банкам – операторам, предъявляющие особые требования к техническим характеристикам и местоположению объекта.

Разница в цене на площади, находящиеся на первом и втором этажах составляет в среднем 23%, цоколь чуть дороже второго этажа – стоимость объектов в цокольных этажах меньше на 17%. Необходимо напомнить, что разница между площадями на первом и втором этажах, находящимися в одном здании существенно выше – на 40-60%. На общие показатели оказывает влияние прежде всего то, что структура предложения объектов на первых этажах намного шире по структуре и по ценовому диапазону, например, среди них немало недорогих помещений под автосервис, под магазин-склад.

Если говорить об общих тенденциях рынка, фиксируемых консультантами IDEM летом 2010г., то они таковы. Мы наблюдаем увеличение спроса на торговые помещения в Нижнем Новгороде, но запросы операторов довольно высоки. В данный момент и в ближайшие пару месяцев будут совершаться самые «реальные» сделки, а не спекулятивные. Появились первые признаки дефицита помещений – операторам не хватает крупноформатных объектов в центре города. Однако, пока данные тенденции не привели к серьезному росту ставок, даже на Б. Покровской потолок месячной ставки составляет 2200-2500 руб. за кв.м. (за помещения от 100 кв.м.). 

В дальнейшем консультанты IDEM планируют проводить и публиковать мониторинги рынка предложения на регулярной основе, совершенствуя методики, углубляя детализацию анализа, прослеживая динамику основных индикаторов.

Полный аналитический материал от компании International Development & Marketing можно посмотреть в прикрепленном файле.