GVA Sawyer. Рынок торговой недвижимости Краснодара во втором полугодии 2012 года

Во 2 кв. 2012 г. в Краснодаре было введено порядка 60  тыс. кв. м новых качественных торговых площадей. Среди событий анализируемого периода можно отметить открытие второго в городе ТЦ Metro Cash&Carry, первого торгового центра для детей – ТЦ Малыш, запуск первых очередей ТЦ Карнавал и ТК Монорама. Кроме того, в ТРК OZ Mall, открылось порядка 30 магазинов, несмотря на очередной перенос даты полного открытия комплекса с весны на осень 2012 г. 

Таким образом, Краснодар остается лидером в стране по обеспеченности качественными торговыми площадями. Тем не менее, в ближайшие полгода тенденция по наращиванию торговых площадей будет сохранена. 

Предложение 

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в Краснодаре по итогам 2 кв. 2012 г. составило 781 тыс. кв. м.

По итогам 2 кв. 2012 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями составила 917 кв. м GLA на 1 000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских городов. 

Уже сейчас Краснодар по данному показателю стоит наравне с крупнейшими городами мира, такими как Барселона, Париж, Милан. Если заявленные площади будут введены, показатель обеспеченности вырастет до 1150 кв.м, что превысит показатели многих крупных европейских городов. 

Среди основных событий 2 кв. 2012 г. стоит выделить:

• открытие более 30 магазинов в ТРЦ OZ Mall, несмотря на перенос сроков полноценного открытия с весны на осень 2012 г.;
• открытие 1-й очереди ТК Монорама общей площадью 27 050 кв. м (на данный момент заполнено арендаторами 5 000 кв.м);
• открытие второго в городе ТЦ Metro Cash&Carry;
• запуск 1-й очереди ТЦ Карнавал;
• открытие в городе первого специализированного торгового центра для детей - ТЦ «Малыш» торговой площадью 4 000 кв. м. 5-этажное здание на ул. Уральской, 87а помимо магазинов с товарами для будущих мам и детей до 10 лет, включает в себя детский авто-велопарк, две игровые площадки, комнату мамы и ребенка.

В настоящее время продолжается строительство заявленных объектов - 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар» (состоялась церемония закладки первого камня объекта), ТРК Горизонт, ТЦ на ул. Восточно-Кругликовской, а также ранее «замороженного» объекта ТРК Сердце города. 

В 3 кв. 2012 г., согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 14 тыс. кв. м GLA торговых площадей в качественных торговых центрах (ТЦ Карнавал). Всего до конца 2012 г. планируется к вводу порядка 183 тыс. кв. м GLA. 

Ввод новых площадей произойдет за счет сдачи в эксплуатацию ТРК OZ Mall, ТЦ Карнавал (ранее ТЦ Юг), ТЦ  Хозяин. Стоит отметить, что данный показатель может быть выше, с учетом ввода 2-й очереди ТК Монорама. Это во многом будет зависеть от заполняемости 1-й очереди объекта (пока заполнено около 5 000 кв. м из 27 050 кв. м).

Уже сейчас рынок Краснодара насыщен торговыми площадями, а после ввода новых объектов можно будет говорить о перенасыщении рынка. 

Однако в Краснодаре на данный момент в разной стадии строительства находится 9 торговых центров. ТЦ, планируемые к вводу в 2012 г., представлены в Таблице 2.

Во 2 кв. 2012 г. средняя доля вакантных площадей в качественных торговых центрах находится на уровне 13% (в 1 кв. 2012 г. этот показатель был на уровне 10%). Увеличение вакантных площадей произошло в связи с вводом новых объектов (например, ТК Монорама), которые еще не успели заполнить свои помещения.

Наиболее успешные торговые комплексы заполнены на 90-98%. К ним относятся ТРК Галерея-Краснодар, Мега Адыгея Кубань, Сити-центр, ТРК СБС Мегамолл, МФК Кристалл, Мегацентр Красная площадь. Сокращение вакантных площадей наблюдалось в ТРК Меридиан (заполняемость на уровне 90%). В ТРК Галактика заполняемость на уровне 85%.  

Спрос 

Во 2 кв. 2012 в Краснодаре не было зафиксировано крупных сделок на рынке торговой недвижимости. Чистое поглощение торговых площадей составило около 32 тыс. кв. м GLA.

Во 2 кв. 2012 г. в Краснодаре открылось более 50 новых магазинов в различных ТРК города. Кроме того, в ТРК открылись новые объекты развлечений. Так в ТРК Галактика открылся планетарий, а в OZ Mall ледовый каток площадью в 1000 кв.м. 

Среди новых знаковых магазинов, которые планируются к открытию в городе в 3 кв. 2012 г., магазин федеральной сети детских товаров Детский мир в новом формате в ТРК OZ Mall. Площадь магазина составит 1 700 кв. м. Он будет первым магазином открытым по обновленной концепции сети. Здесь также планируют открыть один из 5-ти заявленных к открытию ресторанов быстрого питания Макдоналдс.

В 2012 г. истекает срок действия 650 договоров аренды торговых площадей в ТЦ Мега по России. В 2013 г. закончится действие еще 450 договоров, что составляет в целом около трети всех договоров на аренду помещений в торговых центрах Мега. Это повлечет за собой ротацию арендаторов и в Мега Адыгея Кубань. У некоторых арендаторов появится возможность переместиться на новые площади или расширить уже существующие. В планах у собственников также привлечение новых арендаторов.  

Во 2 квартале текущего года наблюдалось уменьшение покупательской активности населения, что выразилось в снижении доходной части ряда операторов (одежда, обувь) до 35-40%. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, из-за насыщения рынка происходит перераспределение спроса со стороны конечного потребителя между новым и старым предложением. В дальнейшем это может привести к снижению арендных ставок. 

Во-вторых, произошло увеличение продаж в секторе жилой недвижимости, на рынке автомобильной торговли продажи выросли до 25%. Часть спроса перераспределилась с товаров повседневного спроса на товары для дома и ремонта (DIY). На фоне экономической нестабильности, снизились и общие траты потребителей, население стало больше накапливать, либо отдавать предпочтение товарам длительного пользования, как выгодному вложению средств.  

Финансовые условия 

Во 2 кв. 2012 г. арендные ставки в качественных ТРЦ города остались на прежнем уровне. 

В ТРК СБС Мегамолл арендные ставки составляют от 3000 до 8 000 руб. за кв. м, ТРК Галерея-Краснодар от 1 000 до 6 150 руб., в Красной площади от 500 до 10 000 руб. за кв. м. В среднем по городу арендные ставки в ТРК составляют от 2 000 до 5 000 руб. за кв. м.

В конце года могут быть пересмотрены ставки в ТЦ Мега Адыгея Кубань, в связи с окончанием сроков части договоров с некоторыми арендаторами. Сейчас в основном схема арендных платежей состоит из фиксированной ставки и процента с оборота. Предпочтения будут отдаваться арендаторам с «перспективами развития», которые могут увеличить продажи. 

Ввод новых объектов будет еще более усиливать конкуренцию. На заполняемость ТРК будет влиять его концепция и политика собственников. Таким образом, ТРК с качественной концепцией, лучшим местоположением, а также в тех, где ведется работа по улучшения сервиса арендаторов и инфраструктуры останутся в выигрыше. Остальные игроки будут постепенно вытесняться с рынка. Исключением могут стать ТЦ, которые найдут своего потребителя и предложат гибкую систему оплаты для арендаторов.

По прогнозам GVA Sawyer, если будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к его перенасыщению и повлечь за собой снижение арендных ставок до 20% в отдельных объектах.