GVA Sawyer. Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2009 год
Оборот розничной торговли за январь-декабрь 2009 г. снизился, по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. и составил 2 502,3 млрд.руб. Согласно официальным статистическим данным, в 2009 г. наблюдалась динамика увеличения доли продовольственных товаров в структуре розничного оборота. На конец года, в соответствии с оперативными данными, доля продовольственного сегмента составила 51%.
Оборот розничной торговли продовольственными товарами по всем формам их торговли составил 1254,4 млрд. руб., что в сопоставимых ценах на 101,9% больше показателя 2008 г.
Оборот общественного питания составил 115,7 млрд. руб., т.е. снизился против объема предшествующего года в сопоставимых ценах до 96,7% (2008 г. - 108,6%).
На фоне продолжающегося падения платежеспособного спроса, все чаще наиболее востребованными арендаторами ТЦ становятся магазины, работающие в ценовом сегменте «нижний средний» (оборот которых сохраняется стабильным за счет низкого чека, но возросшего количества покупок).
Закрытие игровых залов и казино привело к освобождению порядка 400-430 тыс.кв.м площадей, что существенно повлияло на сегмент street-retail. Ранее арендная ставка, предлагаемая оператором игрового бизнеса в 2-3 раза превышала ставку, которою мог предложить розничный оператор. Теперь же собственникам, решившим сдать в аренду пустующее помещение пришлось подстраиваться под ситуацию на рынке. В целом, закрытие казино и игровых клубов не повлияло на общий уровень цен на рынке торговой недвижимости.
Основная тенденция 2009 г. – банкротство или реструктуризация неэффективных игроков, соотношение долговой нагрузки и прибыли которых было слишком высоким. Оставшиеся на рынке сети оптимизировали свою деятельность (многие – не без помощи государства и банков с госучастием). Некоторым собственникам в 2009 г. пришлось расстаться с активам.
Общее предложение площадей качественных торговых центров на рынке Москвы на конец 2009 г. достигло 3 428 тыс. кв.м (GLA).
Обеспеченность жителей Москвы площадями в качественных торговых центрах составила 326 кв.м GLA/1 000 человек. В 2009 г. введено 978 тыс. кв.м площадей торговых центров (518 тыс. кв.м GLA).
В 2010 г. планируется к вводу более 1 млн. кв.м торговых площадей (GBA).
На рынке торговой недвижимости в 2009 г. наблюдалась тенденция перехода от «рынка продавца» к «рынку покупателя», что характеризуется следующими признаками:
- договора аренды заключаются, преимущественно, с минимальным депозитом;
- преимущество при выборе арендуемых помещений отдается действующим ТРЦ, либо ТРЦ готовым к вводу в эксплуатацию;
- появилась практика предоставления льготного периода на время «раскрутки» арендатора, либо в новых ТРЦ на период пока заполняемость ТРЦ не достигнет определенного, согласованного с арендатором процента;
- продолжает развиваться схема «арендная плата (полностью или частично) как процент с розничного оборота»;
- собственники чаще стали соглашаться на отмену обеспечительного платежа и его замену на банковскую гарантию для некоторых групп арендаторов;
- в некоторых случаях собственники стали соглашаться на проведение отделки арендуемого помещения за свой счет.
В 2010 г. несмотря на большой объем вводимых площадей в конце 2009 г. – 2010 г., арендные ставки по вновь заключаемым договорам будут снижаться с меньшими темпами, чем в 1-2 кв. 2009 г в пределах 5-10%. При этом, будет наблюдаться увеличение диспропорции уровня арендных ставок в торговых центрах различного уровня и качества.
В соответствии с данными исследования GVA Sawyer, уровень вакантных площадей в наиболее популярных торговых центрах, обладающих удачным местоположением и концепцией, ориентированных на массового потребителя (пример – ТРЦ «Европейский», ТЦ «Охотный ряд» и т.п.), стабильно сохранялся в течение прошедшего года на низком уровне (до 0,5-1%).
Новые торговые центры, введенные в конце 2008 г. – 2009 г., в среднем, к концу года улучшили показатели заполняемости, но при этом, в данных объектах по прежнему наблюдался наиболее высокий процент вакантных площадей (в среднем до 15%). В среднем, по всем качественным ТЦ, процент вакантных площадей составляет около 5-8%.
В 2010 г. в соответствии с прогнозом GVA Sawyer, будет наблюдаться рост среднего уровня вакантных площадей до 10%, в первую очередь, за счет увеличения предложения (вывода на рынок нескольких крупных объектов торговой недвижимости) и снижения спроса со стороны арендаторов.
В 2010 г. возможно сохранение тенденции ухода с рынка части небольших и средних по размеру российских сетей, которые активно развивались до 2009 г. за счет кредитных средств.
Полный аналитический материал можно посмотреть в прикрепленном файле.