17.05.2008 GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.

 

GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.

 

 

Необходимость:

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Задача:

Поиск наиболее пригодных земельных участков для размещения торговых центров

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Проблема:

Необходимость сортировки большого объема поступающей информации по земельным участкам, находящимся на рынке в максимально краткие сроки

Решение проблемы:

• Применение единых стандартов и методик при проведении анализа

Решение проблемы

 

Этапы:

  1. Оценка привлекательности региона (города) для размещения ТЦ (анализ внешней среды);
  2. Оценка качества расположения земельного участка;
  3. Предварительная оценка инвестиционной привлекательности проекта.

 

 

Отказ от Участка или проведение дальнейшего анализа

 

Этап 1. Анализ внешней среды:

Логика анализа

 

Логика анализа внешней среды

Малые изменения в динамике оборота розничной торговли позволяют упрощать схему анализа

Для развивающихся рынков необходимо моделирование изменений внешней среды

 

Анализ внешней среды:

Разработка и применение методик

В рамках разработки методики оценки инвестиционной привлекательности локальных рынков торговой недвижимости был обработан массив данных по 35 городам (80*35*5 = 14 000) – основа для моделирования

Карта России

 

Анализ демографических показателей

Численность населения города определяет масштаб рынка

 Численность городского населения

 

Характер изменений численности, миграционный/естественный прирост/уменьшение, влияет на спрос в основном в долгосрочном плане, когда накопленные количественные изменения качественно меняют ситуацию

 

Численность городского населения

 

Анализ оборота розничной торговли (на человека)

Сравнительный анализ покажет как угрозу замедления темпов рынка, так и перспективы будущего роста

 

Розничный товарооборот

Темпы роста покажут спешность входа на рынок

 

Прирость розничного товарооборота

 

Анализ потребительских расходов

Для предварительной оценки структуры потребительских расходов можно использовать информацию о регионе (в отсутствие данных по городу)

 

Доля потребительских расходов

 

На спрос на товары и услуги кроме эффектов дохода и цены оказывают влияние местные предпочтения

 

Доля потребительских расходов

 

Анализ структуры расходов

Анализ доли доходов идущих на оплату товаров и услуг и уровня заработной платы позволяет оценить объем розничного товарооборота и смоделировать его динамику

 Доля совокупных доходов

 

Прирост финансовых активов – это разница между сбережениями и займами и израсходованными сбережениями

 

Прирост финансовых активов

 

Анализ динамики заработной платы

Необходим анализ чувствительности динамики заработной платы от динамики развития основных секторов экономики

Средняя заработная плата по городам

 

Таковыми являются:

  • промышленное производство;
  • торговля;
  • оказание услуг;
  • строительство.
Hint: Для прогноза динамики основных секторов экономики используйте прогнозы социально-экономического развития или стратегического плана исследуемого Города. Но проверьте, насколько реальны прогнозы.

 

Дальнейшее развитие анализа

Кроме основным макроэкономических и социально- демографических факторов на инвестиционную привлекательность города могут неявно влиять политические, экологические, технологические факторы. На текущий момент количественная оценка степени влияния этих факторов затруднена.

Важно понимать, что исключительный статус Москвы, как столицы и крупнейшего города России приводит к невозможности прямой трансляции оценок спроса с Москвы на регионы.

 

Разработка и применение методик

На этапе адаптации методики к российскому рынку коммерческой недвижимости предполагалось использование более 150 показателей.

В связи с высоким уровнем корреляции между факторами многие из них были либо исключены из списка исследуемых показателей, либо изменилась их трактовка и процедура использования.

Для целей экспресс-анализа достаточно применения двух показателей (в динамике минимум за 5 лет). Например – оборот розничной торговли и ИФО.

 

Международная практика анализа спроса

A Simultaneous Model and Empirical Test of the Demand and Supply of Retail Space JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

The Supply Adjustment Processing Retail Space Markets JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

A Descriptive Analysis of the Retail Real Estate Markets at the Metropolitan Level MarkJ.Eppli, Steven P.Laposa.

An Econometric Model of Retail Rents in the UnitedKingdom Sotiris Tsolacos идр.

 

Адаптация международных методик

Закрытость данных о рынке торговой недвижимости, в особенности до 2000 г. затрудняет создание массива данных для анализа.

Отсутствие данных по законченным циклам развития торговой недвижимости затрудняет выделение тренда

 

Этап 2. Оценка качества расположения земельного участка :

 

Выбор методики:

  • Метод экспертных оценок
  • Аналоговый метод
  • Контрольный перечень
  • Матрично-весовой

 

Единые критерии для всех участков (5 признаков, 22 параметра)

Единичные критерии для всех участков

 

 

Оценка качества расположения земельного участка

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков (всего – 60 стандартных характеристик параметра)

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков

Различные веса

Различные веса

 

 

 

Источник:

Васюткин Андрей, GVA Sawyer

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 341. [2019г - 420]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
16.10.2020
Торговым центрам Петербурга удалось удержать текущих арендаторов с помощью скидок на аренду

Торговым центрам Петербурга удалось удержать текущих арендаторов с помощью скидок на аренду

С марта по октябрь 2020 года доля свободных площадей в торговых центрах выросла на 0,4 п.п. Несмотря на длительный период работы в ограниченном режиме, собственникам удалось удержать большую часть текущих арендаторов благодаря скидкам и рассрочкам платежей по арендной плате.

 

02.10.2020
Вакантность на центральных торговых улицах Москвы выросла до рекордных 14,3%

Вакантность на центральных торговых улицах Москвы выросла до рекордных 14,3%

За прошедшие три месяца свободных помещений стало больше на 2,8 п.п.

30.09.2020
Пандемия не изменила отношение к торговым центрам

Пандемия не изменила отношение к торговым центрам

Москвичи продолжат посещать ТЦ, рестораны и фитнес-центры с прежней частотой

29.09.2020
Полное восстановление в аренде торговой недвижимости ожидается после 2021 года

Полное восстановление в аренде торговой недвижимости ожидается после 2021 года

Физические магазины по-прежнему важны для покупателей, несмотря на рост популярности электронной торговли в следствие пандемии. Покупатели стали реже посещать магазины, но тратят больше денег за одно посещение. 

26.08.2020
25% торговых площадей, заявленных к открытию в 2020 году, уже перенесено на следующий год

25% торговых площадей, заявленных к открытию в 2020 году, уже перенесено на следующий год

- Объём нового ввода по итогам 2020 года может составить не более 330 тыс. кв. м -

- В торговых объектах в российских регионах, готовящихся к открытию в 2020 году, уровень вакантных площадей находится на минимальном уровне -

- 57% нового строительства в 2020 году приходится на города с населением от  100 до 500 тысяч человек -

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru




Новокузнецк (Кемеровская обл.)
GBA: 11530 м2 GLA: 11426 м2

Калининград (Калининградская обл.)
GBA: 55800 м2 GLA: 40500 м2

Тюмень (Тюменская обл.)
GBA: 31000 м2 GLA: 23000 м2




Продукты питания
от 7 000 000 до 50 000 000 руб.
от 150 м2 до 800 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна