17.05.2008 GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.
Необходимость:
Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной
Задача:
Поиск наиболее пригодных земельных участков для размещения торговых центров
Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной
Проблема:
Необходимость сортировки большого объема поступающей информации по земельным участкам, находящимся на рынке в максимально краткие сроки
Решение проблемы:
• Применение единых стандартов и методик при проведении анализа
Этапы:
- Оценка привлекательности региона (города) для размещения ТЦ (анализ внешней среды);
- Оценка качества расположения земельного участка;
- Предварительная оценка инвестиционной привлекательности проекта.
Отказ от Участка или проведение дальнейшего анализа
Этап 1. Анализ внешней среды:
Логика анализа
Малые изменения в динамике оборота розничной торговли позволяют упрощать схему анализа
Для развивающихся рынков необходимо моделирование изменений внешней среды
Анализ внешней среды:
Разработка и применение методик
В рамках разработки методики оценки инвестиционной привлекательности локальных рынков торговой недвижимости был обработан массив данных по 35 городам (80*35*5 = 14 000) – основа для моделирования
Анализ демографических показателей
Численность населения города определяет масштаб рынка
Характер изменений численности, миграционный/естественный прирост/уменьшение, влияет на спрос в основном в долгосрочном плане, когда накопленные количественные изменения качественно меняют ситуацию
Анализ оборота розничной торговли (на человека)
Сравнительный анализ покажет как угрозу замедления темпов рынка, так и перспективы будущего роста
Темпы роста покажут спешность входа на рынок
Анализ потребительских расходов
Для предварительной оценки структуры потребительских расходов можно использовать информацию о регионе (в отсутствие данных по городу)
На спрос на товары и услуги кроме эффектов дохода и цены оказывают влияние местные предпочтения
Анализ структуры расходов
Анализ доли доходов идущих на оплату товаров и услуг и уровня заработной платы позволяет оценить объем розничного товарооборота и смоделировать его динамику
Прирост финансовых активов – это разница между сбережениями и займами и израсходованными сбережениями
Анализ динамики заработной платы
Необходим анализ чувствительности динамики заработной платы от динамики развития основных секторов экономики
Таковыми являются:
- промышленное производство;
- торговля;
- оказание услуг;
- строительство.
Hint: Для прогноза динамики основных секторов экономики используйте прогнозы социально-экономического развития или стратегического плана исследуемого Города. Но проверьте, насколько реальны прогнозы.
Дальнейшее развитие анализа
Кроме основным макроэкономических и социально- демографических факторов на инвестиционную привлекательность города могут неявно влиять политические, экологические, технологические факторы. На текущий момент количественная оценка степени влияния этих факторов затруднена.
Важно понимать, что исключительный статус Москвы, как столицы и крупнейшего города России приводит к невозможности прямой трансляции оценок спроса с Москвы на регионы.
Разработка и применение методик
На этапе адаптации методики к российскому рынку коммерческой недвижимости предполагалось использование более 150 показателей.
В связи с высоким уровнем корреляции между факторами многие из них были либо исключены из списка исследуемых показателей, либо изменилась их трактовка и процедура использования.
Для целей экспресс-анализа достаточно применения двух показателей (в динамике минимум за 5 лет). Например – оборот розничной торговли и ИФО.
Международная практика анализа спроса
A Simultaneous Model and Empirical Test of the Demand and Supply of Retail Space JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.
The Supply Adjustment Processing Retail Space Markets JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.
A Descriptive Analysis of the Retail Real Estate Markets at the Metropolitan Level MarkJ.Eppli, Steven P.Laposa.
An Econometric Model of Retail Rents in the UnitedKingdom Sotiris Tsolacos идр.
Адаптация международных методик
Закрытость данных о рынке торговой недвижимости, в особенности до
Отсутствие данных по законченным циклам развития торговой недвижимости затрудняет выделение тренда
Этап 2. Оценка качества расположения земельного участка :
Выбор методики:
- Метод экспертных оценок
- Аналоговый метод
- Контрольный перечень
- Матрично-весовой
Единые критерии для всех участков (5 признаков, 22 параметра)
Единые стандарты оценок характеристик для всех участков (всего – 60 стандартных характеристик параметра)
Различные веса
Источник:
Васюткин Андрей, GVA Sawyer
Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Все исследования рынка
- 13.03.2019
-
Обеспеченность россиян аутлетами в 7 раз ниже, чем в Европе
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отметили, что обеспеченность россиян магазинами формата аутлет на самом низком в Европе уровне – 1,1 кв. м /1000 чел. против 9,2 кв. м/1000 чел. в среднем в европейских странах и 90 кв. м/1000 чел. в США. В Америке аутлетов насчитывается более 200, в Европе – около 150, в России – всего 6.
- 12.02.2019
-
Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей – 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.
- 01.02.2019
-
Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году
Эксперты Cushman & Wakefield рассказали, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году. Главными вызовами для экономики России в ближайшие годы станут рост неравенства и диспаритет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами будет расти во всех сегментах рынка.
- 31.01.2019
-
Объем нового строительства торговой недвижимости в 2019 году вырастет на 45%
На рынке торговой недвижимости 2019 года ожидается рост строительной активности. Согласно отчету Marketbeat Cushman & Wakefield, новое строительство в 2019 году составит 700 тыс. кв. м, что на 45% превысит показатель 2018 года.
- 28.01.2019
-
В 2018 году с российского рынка ушло рекордно много иностранных брендов, а количество новых брендов – минимальное за последние 5 лет
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости Москвы и выяснили, что в 2018 году было введено в эксплуатацию 135,1 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за прошедшие 10 лет. При этом вакансия снизилась на 1,5% п.п. до 7%.
На этом антирекорды в торговом сегменте не закончились – в 2018 году зафиксирован самый низкий показатель по выходу новых брендов (22 оператора против 37 в 2017 году) на фоне самого высокого показателя по закрытию ритейлеров (уход 12 операторов с рынка). В 2018 году в 1,5 раза больше ушло ритейлеров, чем в 2017 году, тогда об уходе объявили 8 брендов, причем это самый высокий показатель по закрытию с 2012 года.
- 23 - 24 мая 2019
Организатор: Бизнес-тренинги А.Реутов, Бизнес-клуб iTenAnts
- 13 - 14 июня 2019
Организатор: Бизнес-клуб iTenAnts, Бизнес-тренинги А.Реутов
Нужны контакты в отделах развития ритейлеров?
И в отделах аренды торговых центров?
Ваши выгоды:
- В базе свыше 17 000 контактов (4 459 компаний)!
Это руководители и менеджеры отделов развития и аренды
> 1 697 торговых центров
> 2 762 ритейлера
- База обновляется и расширяется ежедневно
- Новых ритейлеров и ТЦ присылаем на почту еженедельно
- Бонусная система и скидки на продление доступа
Откройте контакты 2-х любых компаний
за 200 руб. прямо сейчас!
А полный доступ откроет 17000 контактов.
c политикой конфиденциальности
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна