17.05.2008 GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.

 

 

 

Необходимость:

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Задача:

Поиск наиболее пригодных земельных участков для размещения торговых центров

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Проблема:

Необходимость сортировки большого объема поступающей информации по земельным участкам, находящимся на рынке в максимально краткие сроки

Решение проблемы:

• Применение единых стандартов и методик при проведении анализа

Решение проблемы

 

Этапы:

  1. Оценка привлекательности региона (города) для размещения ТЦ (анализ внешней среды);
  2. Оценка качества расположения земельного участка;
  3. Предварительная оценка инвестиционной привлекательности проекта.

 

 

Отказ от Участка или проведение дальнейшего анализа

 

Этап 1. Анализ внешней среды:

Логика анализа

 

Логика анализа внешней среды

Малые изменения в динамике оборота розничной торговли позволяют упрощать схему анализа

Для развивающихся рынков необходимо моделирование изменений внешней среды

 

Анализ внешней среды:

Разработка и применение методик

В рамках разработки методики оценки инвестиционной привлекательности локальных рынков торговой недвижимости был обработан массив данных по 35 городам (80*35*5 = 14 000) – основа для моделирования

Карта России

 

Анализ демографических показателей

Численность населения города определяет масштаб рынка

 Численность городского населения

 

Характер изменений численности, миграционный/естественный прирост/уменьшение, влияет на спрос в основном в долгосрочном плане, когда накопленные количественные изменения качественно меняют ситуацию

 

Численность городского населения

 

Анализ оборота розничной торговли (на человека)

Сравнительный анализ покажет как угрозу замедления темпов рынка, так и перспективы будущего роста

 

Розничный товарооборот

Темпы роста покажут спешность входа на рынок

 

Прирость розничного товарооборота

 

Анализ потребительских расходов

Для предварительной оценки структуры потребительских расходов можно использовать информацию о регионе (в отсутствие данных по городу)

 

Доля потребительских расходов

 

На спрос на товары и услуги кроме эффектов дохода и цены оказывают влияние местные предпочтения

 

Доля потребительских расходов

 

Анализ структуры расходов

Анализ доли доходов идущих на оплату товаров и услуг и уровня заработной платы позволяет оценить объем розничного товарооборота и смоделировать его динамику

 Доля совокупных доходов

 

Прирост финансовых активов – это разница между сбережениями и займами и израсходованными сбережениями

 

Прирост финансовых активов

 

Анализ динамики заработной платы

Необходим анализ чувствительности динамики заработной платы от динамики развития основных секторов экономики

Средняя заработная плата по городам

 

Таковыми являются:

  • промышленное производство;
  • торговля;
  • оказание услуг;
  • строительство.
Hint: Для прогноза динамики основных секторов экономики используйте прогнозы социально-экономического развития или стратегического плана исследуемого Города. Но проверьте, насколько реальны прогнозы.

 

Дальнейшее развитие анализа

Кроме основным макроэкономических и социально- демографических факторов на инвестиционную привлекательность города могут неявно влиять политические, экологические, технологические факторы. На текущий момент количественная оценка степени влияния этих факторов затруднена.

Важно понимать, что исключительный статус Москвы, как столицы и крупнейшего города России приводит к невозможности прямой трансляции оценок спроса с Москвы на регионы.

 

Разработка и применение методик

На этапе адаптации методики к российскому рынку коммерческой недвижимости предполагалось использование более 150 показателей.

В связи с высоким уровнем корреляции между факторами многие из них были либо исключены из списка исследуемых показателей, либо изменилась их трактовка и процедура использования.

Для целей экспресс-анализа достаточно применения двух показателей (в динамике минимум за 5 лет). Например – оборот розничной торговли и ИФО.

 

Международная практика анализа спроса

A Simultaneous Model and Empirical Test of the Demand and Supply of Retail Space JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

The Supply Adjustment Processing Retail Space Markets JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

A Descriptive Analysis of the Retail Real Estate Markets at the Metropolitan Level MarkJ.Eppli, Steven P.Laposa.

An Econometric Model of Retail Rents in the UnitedKingdom Sotiris Tsolacos идр.

 

Адаптация международных методик

Закрытость данных о рынке торговой недвижимости, в особенности до 2000 г. затрудняет создание массива данных для анализа.

Отсутствие данных по законченным циклам развития торговой недвижимости затрудняет выделение тренда

 

Этап 2. Оценка качества расположения земельного участка :

 

Выбор методики:

  • Метод экспертных оценок
  • Аналоговый метод
  • Контрольный перечень
  • Матрично-весовой

 

Единые критерии для всех участков (5 признаков, 22 параметра)

Единичные критерии для всех участков

 

 

Оценка качества расположения земельного участка

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков (всего – 60 стандартных характеристик параметра)

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков

Различные веса

Различные веса

 

 

 

Источник:

Васюткин Андрей, GVA Sawyer

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 457. [2017г - 603]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
16.10.2018

После ЧМ в стрит-ритейле Петербурга начался рост доли вакантных помещений

По данным компании JLL, к концу 3-го квартала доля свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга увеличилась с 7,5% до 7,8%. Наиболее значительный рост вакантности – на уровне 1-2 п.п. – произошел на 6-7 линиях В.О., Садовой улице и Московском проспекте. В то же время показатель на основной части Невского проспекта за июль-сентябрь изменился незначительно и составил около 4%.

05.10.2018

Объем ввода торговых центров в Москве в 2018 году может стать минимальным за шесть лет

Согласно данным компании JLL, за первые три квартала 2018 года в Москве было введено всего 98 тыс. кв. м торговых площадей, что на 13% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Стоит отметить, что в 3-м квартале в Москве не было открыто ни одного торгового центра.

 

04.10.2018

Максимальный объем новых арендаторов в ТЦ Санкт-Петербурга зафиксирован в 3-м квартале 2018 года

По данным компании JLL, объем открытых или анонсированных к скорому открытию магазинов в торговых центрах Санкт-Петербурга в 3-м квартале 2018 года превысил 83 тыс. кв. м. Это является максимальным квартальным значением на рынке качественной торговой недвижимости за последние 10 лет.

27.09.2018

С начала 2018 года в Россию пришло в 1,5 раза меньше новых брендов

С начала текущего года на российский рынок вышло 17 новых международных брендов, что почти в 1,5 раза меньше в сравнении с аналогичным показателем 2017 года (28 брендов), говорится в исследовании международной консалтинговой компании Knight Frank.

25.09.2018

Итоги третьего квартала 2018 года на рынке торговой недвижимости Москвы

За три квартала введено менее половины от GLA всех заявленных в 2018 площадей. На «новогодний» квартал заявлены рекордные 59% ввода.


Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна