17.05.2008 GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.

 

 

 

Необходимость:

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Задача:

Поиск наиболее пригодных земельных участков для размещения торговых центров

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

 

Проблема:

Необходимость сортировки большого объема поступающей информации по земельным участкам, находящимся на рынке в максимально краткие сроки

Решение проблемы:

• Применение единых стандартов и методик при проведении анализа

Решение проблемы

 

Этапы:

  1. Оценка привлекательности региона (города) для размещения ТЦ (анализ внешней среды);
  2. Оценка качества расположения земельного участка;
  3. Предварительная оценка инвестиционной привлекательности проекта.

 

 

Отказ от Участка или проведение дальнейшего анализа

 

Этап 1. Анализ внешней среды:

Логика анализа

 

Логика анализа внешней среды

Малые изменения в динамике оборота розничной торговли позволяют упрощать схему анализа

Для развивающихся рынков необходимо моделирование изменений внешней среды

 

Анализ внешней среды:

Разработка и применение методик

В рамках разработки методики оценки инвестиционной привлекательности локальных рынков торговой недвижимости был обработан массив данных по 35 городам (80*35*5 = 14 000) – основа для моделирования

Карта России

 

Анализ демографических показателей

Численность населения города определяет масштаб рынка

 Численность городского населения

 

Характер изменений численности, миграционный/естественный прирост/уменьшение, влияет на спрос в основном в долгосрочном плане, когда накопленные количественные изменения качественно меняют ситуацию

 

Численность городского населения

 

Анализ оборота розничной торговли (на человека)

Сравнительный анализ покажет как угрозу замедления темпов рынка, так и перспективы будущего роста

 

Розничный товарооборот

Темпы роста покажут спешность входа на рынок

 

Прирость розничного товарооборота

 

Анализ потребительских расходов

Для предварительной оценки структуры потребительских расходов можно использовать информацию о регионе (в отсутствие данных по городу)

 

Доля потребительских расходов

 

На спрос на товары и услуги кроме эффектов дохода и цены оказывают влияние местные предпочтения

 

Доля потребительских расходов

 

Анализ структуры расходов

Анализ доли доходов идущих на оплату товаров и услуг и уровня заработной платы позволяет оценить объем розничного товарооборота и смоделировать его динамику

 Доля совокупных доходов

 

Прирост финансовых активов – это разница между сбережениями и займами и израсходованными сбережениями

 

Прирост финансовых активов

 

Анализ динамики заработной платы

Необходим анализ чувствительности динамики заработной платы от динамики развития основных секторов экономики

Средняя заработная плата по городам

 

Таковыми являются:

  • промышленное производство;
  • торговля;
  • оказание услуг;
  • строительство.
Hint: Для прогноза динамики основных секторов экономики используйте прогнозы социально-экономического развития или стратегического плана исследуемого Города. Но проверьте, насколько реальны прогнозы.

 

Дальнейшее развитие анализа

Кроме основным макроэкономических и социально- демографических факторов на инвестиционную привлекательность города могут неявно влиять политические, экологические, технологические факторы. На текущий момент количественная оценка степени влияния этих факторов затруднена.

Важно понимать, что исключительный статус Москвы, как столицы и крупнейшего города России приводит к невозможности прямой трансляции оценок спроса с Москвы на регионы.

 

Разработка и применение методик

На этапе адаптации методики к российскому рынку коммерческой недвижимости предполагалось использование более 150 показателей.

В связи с высоким уровнем корреляции между факторами многие из них были либо исключены из списка исследуемых показателей, либо изменилась их трактовка и процедура использования.

Для целей экспресс-анализа достаточно применения двух показателей (в динамике минимум за 5 лет). Например – оборот розничной торговли и ИФО.

 

Международная практика анализа спроса

A Simultaneous Model and Empirical Test of the Demand and Supply of Retail Space JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

The Supply Adjustment Processing Retail Space Markets JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

A Descriptive Analysis of the Retail Real Estate Markets at the Metropolitan Level MarkJ.Eppli, Steven P.Laposa.

An Econometric Model of Retail Rents in the UnitedKingdom Sotiris Tsolacos идр.

 

Адаптация международных методик

Закрытость данных о рынке торговой недвижимости, в особенности до 2000 г. затрудняет создание массива данных для анализа.

Отсутствие данных по законченным циклам развития торговой недвижимости затрудняет выделение тренда

 

Этап 2. Оценка качества расположения земельного участка :

 

Выбор методики:

  • Метод экспертных оценок
  • Аналоговый метод
  • Контрольный перечень
  • Матрично-весовой

 

Единые критерии для всех участков (5 признаков, 22 параметра)

Единичные критерии для всех участков

 

 

Оценка качества расположения земельного участка

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков (всего – 60 стандартных характеристик параметра)

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков

Различные веса

Различные веса

 

 

 

Источник:

Васюткин Андрей, GVA Sawyer

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 397. [2018г - 595]

Все исследования рынка
Читайте также:
  
Разместить свою новость
04.12.2019
CBRE подводит итоги 2019 года и делает прогноз на 2020 год

CBRE подводит итоги 2019 года и делает прогноз на 2020 год

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках коммерческой недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2020 года.

29.11.2019
В 2020 г. объем открытых в Москве коворкингов увеличится более чем в 2 раза

В 2020 г. объем открытых в Москве коворкингов увеличится более чем в 2 раза

В 2020 г. в Москве к открытию заявлено около 122 тыс. кв. м гибких пространств, что может более чем в два раза превысить показатели 2019 г. (54 тыс. кв. м). 

26.11.2019
Рейтинг аптечных сетей России по итогам 1-3 кв. 2019 г.

Рейтинг аптечных сетей России по итогам 1-3 кв. 2019 г.

Аналитическая компания RNC Pharma представляет рейтинг аптечных сетей России по итогам 1-3 кв. 2019 г.

20.11.2019
В 2020 году Москва уступит Подмосковью по уровню обеспеченности DIY форматами в 2 раза

В 2020 году Москва уступит Подмосковью по уровню обеспеченности DIY форматами в 2 раза

Средняя обеспеченность подмосковных городов всеми форматами DIY в 2020 году будет примерно в 2 раза выше, чем в столице (110 кв. м на 1000 жителей против 56 кв. м). Обеспеченность гипермаркетами – в 1,5 раза выше (31 кв. м на 1000 человек и 21 кв. м соответственно. К такому выводу пришли аналитики компании RRG.

30.10.2019
К концу 2020 года рынок аутлетов в России увеличится на 76%

К концу 2020 года рынок аутлетов в России увеличится на 76%

По данным JLL, к концу 2020 года объем качественного предложения аутлет-центров в России увеличится на 76% и составит 206 тыс. кв. м. В ближайший год в стране будет открыто четыре новых аутлет-центра суммарной арендуемой площадью 84 тыс. кв. м и новая очередь уже существующего комплекса (5 тыс. кв. м). 

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?


Красота
Искомая площадь:
от 6 м2 до 30 м2

Развлечения
Искомая площадь:
от 50 м2 до 100 м2



Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 39750 м2 GLA: 32000 м2

Северск (Томская обл.)
GBA: 14590 м2 GLA: 8068 м2

Томск (Томская обл.)
GBA: 33000 м2 GLA: 25000 м2




Развлечения
от 20 000 000 до 60 000 000 руб.
от 1 000 м2 до 3 000 м2

Здоровье, лечение, профилактика
от 1 090 000 до 2 420 000 руб.
от 10 м2 до 60 м2

Кафе, ресторан
от 500 000 до 600 000 руб.
от 6 м2 до 20 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна