17.05.2008 GVA Sawyer. Методология оценки привлекательности земельных участков для размещения сетевых, региональных объектов торговой недвижимости и ее практическое применение.

Необходимость:

Задача:

Поиск наиболее пригодных земельных участков для размещения торговых центров

Создание сети ТЦ, возможно мультиформатной

Проблема:

Необходимость сортировки большого объема поступающей информации по земельным участкам, находящимся на рынке в максимально краткие сроки

Решение проблемы:

• Применение единых стандартов и методик при проведении анализа

Этапы:

1. Оценка привлекательности региона (города) для размещения ТЦ (анализ внешней среды);
2. Оценка качества расположения земельного участка;
3. Предварительная оценка инвестиционной привлекательности проекта.

Отказ от Участка или проведение дальнейшего анализа

Этап 1. Анализ внешней среды:

Логика анализа

Малые изменения в динамике оборота розничной торговли позволяют упрощать схему анализа

Для развивающихся рынков необходимо моделирование изменений внешней среды

Анализ внешней среды:

Разработка и применение методик

В рамках разработки методики оценки инвестиционной привлекательности локальных рынков торговой недвижимости был обработан массив данных по 35 городам (80*35*5 = 14 000) – основа для моделирования

Анализ демографических показателей

Численность населения города определяет масштаб рынка

Характер изменений численности, миграционный/естественный прирост/уменьшение, влияет на спрос в основном в долгосрочном плане, когда накопленные количественные изменения качественно меняют ситуацию

Анализ оборота розничной торговли (на человека)

Сравнительный анализ покажет как угрозу замедления темпов рынка, так и перспективы будущего роста

Темпы роста покажут спешность входа на рынок

Анализ потребительских расходов

Для предварительной оценки структуры потребительских расходов можно использовать информацию о регионе (в отсутствие данных по городу)

На спрос на товары и услуги кроме эффектов дохода и цены оказывают влияние местные предпочтения

Анализ структуры расходов

Анализ доли доходов идущих на оплату товаров и услуг и уровня заработной платы позволяет оценить объем розничного товарооборота и смоделировать его динамику

Прирост финансовых активов – это разница между сбережениями и займами и израсходованными сбережениями

Анализ динамики заработной платы

Необходим анализ чувствительности динамики заработной платы от динамики развития основных секторов экономики

Таковыми являются:

• промышленное производство;
• торговля;
• оказание услуг;
• строительство.

Hint: Для прогноза динамики основных секторов экономики используйте прогнозы социально-экономического развития или стратегического плана исследуемого Города. Но проверьте, насколько реальны прогнозы.

Дальнейшее развитие анализа

Кроме основным макроэкономических и социально- демографических факторов на инвестиционную привлекательность города могут неявно влиять политические, экологические, технологические факторы. На текущий момент количественная оценка степени влияния этих факторов затруднена.

Важно понимать, что исключительный статус Москвы, как столицы и крупнейшего города России приводит к невозможности прямой трансляции оценок спроса с Москвы на регионы.

Разработка и применение методик

На этапе адаптации методики к российскому рынку коммерческой недвижимости предполагалось использование более 150 показателей.

В связи с высоким уровнем корреляции между факторами многие из них были либо исключены из списка исследуемых показателей, либо изменилась их трактовка и процедура использования.

Для целей экспресс-анализа достаточно применения двух показателей (в динамике минимум за 5 лет). Например – оборот розничной торговли и ИФО.

Международная практика анализа спроса

A Simultaneous Model and Empirical Test of the Demand and Supply of Retail Space JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

The Supply Adjustment Processing Retail Space Markets JohnD.Benjamin, G.DonaldJud, DanielT.Winkler.

A Descriptive Analysis of the Retail Real Estate Markets at the Metropolitan Level MarkJ.Eppli, Steven P.Laposa.

An Econometric Model of Retail Rents in the UnitedKingdom Sotiris Tsolacos идр.

Адаптация международных методик

Закрытость данных о рынке торговой недвижимости, в особенности до 2000 г. затрудняет создание массива данных для анализа.

Отсутствие данных по законченным циклам развития торговой недвижимости затрудняет выделение тренда

Этап 2. Оценка качества расположения земельного участка :

Выбор методики:

• Метод экспертных оценок
• Аналоговый метод
• Контрольный перечень
• Матрично-весовой

Единые критерии для всех участков (5 признаков, 22 параметра)

Единые стандарты оценок характеристик для всех участков (всего – 60 стандартных характеристик параметра)

Различные веса

Источник:

Васюткин Андрей, GVA Sawyer