21.08.2008 Девелоперы агрессивно переносят столичные реалии на провинциальную почву

 

 

На все четыре стороны


Как недавно заметил председатель комиссии инвестпрограмм совета предпринимателей при мэре Москвы Алексей Михеев, "столичный строительный рынок становится неинтересным большинству инвесторов". Поэтому эксперты прогнозируют снижение темпов ввода недвижимости в Первопрестольной. Эти выводы сопровождаются сообщениями о резком подорожании стройматериалов и прогнозами неминуемого обвала "перегретого" столичного рынка. Снижение деловой активности в Москве заставляет девелоперов искать другие площадки для диверсификации рисков. И они не ограничиваются решением, лежащим на поверхности - уходом в Подмосковье.

Регионы в свою очередь готовы стать новыми "точками роста". Эксперт компании ANCOR Real Estate Иван Мячин подчеркивает, что активная столичная экспансия стала главной тенденцией рынка: "Сразу в нескольких регионах России запущены проекты по комплексному освоению территорий, строительству торговой и складской недвижимости".

Аналитики подсчитали, что к 2012 году дефицит качественных торговых центров (ТЦ) в стране значительно увеличится и может составить 45-48 миллионов квадратных метров. Порядка 30 миллионов "квадратов" придется на "остальную" Россию - за вычетом двух столиц. Общий объем инвестиций в регионы в 2007 году вырос в 7-8 раз по сравнению с 2006-м, а к 2012-му должен достичь 15 миллиардов долларов.

Причина устойчивого интереса к инвестициям в ТЦ, как следует из доклада компании Jones Lang LaSalle, - в растущей платежеспособности россиян. По данным Росстата, в прошлом году реальные доходы населения в регионах поднялись на 13-15 процентов. В связи с этим большинство областных центров начинают испытывать дефицит торговой и офисной недвижимости. По данным девелоперов, к концу 3-го квартала 2007 года на каждого россиянина приходилось в среднем 67 квадратных метров торговых площадей всех видов. В Москве этот показатель заметно выше - 180 "квадратов", в больших городах (Нижний Новгород, Краснодар) - 140-150, в соседней со столицей Рязани - 70. Для сравнения, в Смоленске - всего 13 квадратных метров.

 

 

В глушь, в Саратов!


Прошлый год, по оценкам аналитиков, можно по праву назвать началом столичной девелоперской экспансии. В "портфеле" реализованных, строящихся и заявленных проектов торговой недвижимости IKEA около 1 миллиона квадратных метров, у ГК "Время" - 750 тысяч метров, "РосЕвроДевелопмента" - более 700 тысяч, ГК "Регионы", Finstar Properties и AIM Property Development - примерно по 700 тысяч квадратных метров. Намерения BV Development, "Ташир", DVI Group, Douglas Consulting, групп "РТМ" и "Кит Кэпитал" в совокупности "покрывают" 1,7 миллиона квадратных метров.

Одной из неформальных пилотных площадок для обкатки "технологий вхождения" стала Саратовская область. Компания "Регионы-Девелопмент", входящая в московскую группу "Регионы", построит в Саратове крупный торгово-развлекательный комплекс. Интерес к волжскому городу проявляет и компания Leon Building.

Настоящий "бум" рынка приходится на "миллионники": Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск. В числе городов, к которым девелоперы проявляют интерес, - Калининград, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар. Не за горами и "третья волна" создания крупных ТЦ. Она охватит региональные центры с населением менее 500 тысяч. Главные сложности у девелоперов возникают из-за региональных подковерных интриг.

 

Деньги вместе, риски врозь


Девелопмент на периферии подчиняется классической закономерности: "Более высокой доходности можно достичь только за счет серьезного риска". Главные сложности у девелоперов в регионах (как, впрочем, и в Москве) возникают из-за бюрократических проволочек. При этом провинциальные подковерные интриги столичным девелоперам не всегда понятны. Кроме того, как утверждают эксперты, при строительстве объектов коммерческой недвижимости легко просчитаться. Одновременное появление 2-3 крупных супермаркетов, которые в Москве погоды не сделают, в небольших городах несет угрозу перенасыщения рынка и убытков для девелоперов.

Коммерческий директор ООО "Пересвет-Регион" Виктор Преснов конкретизирует:

- При реализации проекта коммерческой недвижимости девелопер может столкнуться с несколькими рисками. В их числе - ошибочный выбор партнера, не продуманная до мелочей концепция строительства, возникновение дополнительных затрат в процессе работ, сложности с подключением коммуникаций. Может подвести и желание максимизировать прибыль без ориентации на рыночную ситуацию.

Тем не менее региональный девелопмент считается хорошим способом диверсификации рисков. В первую очередь потому, что относительно невысокая стоимость строительства позволяет держать в одном портфеле проекты из разных регионов. Доходность вложений оценивается в среднем в 25 процентов, но зависит от многих факторов. Как пояснили в компании "Торговый Квартал", "мы выбираем не регион, а площадку, местоположение, оцениваем уровень насыщения рынка и конкурентную среду".

"Норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, гораздо выше, чем в Москве", - сделали вывод аналитики холдинга "ФИНАМ". В пользу такого мнения говорит и слабость региональных игроков. По оценке вице-президента Mirax Group Максима Темникова, реальные конкуренты у московских девелоперов появятся только через 2-3 года.

Обычная финансовая схема крупных проектов представляет собой комбинацию из собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей будущих арендаторов. Организовать эти потоки на чужой территории - нелегко, но попытка использовать один финансовый источник, как утверждают аналитики, обречена на провал.

 

С видом на землю


Крупные столичные девелоперы активно завоевывают и региональные рынки жилья. Если в Москве им необходимо предугадывать запросы клиентов, то в провинции хватает стандартных наработок. К тому же, как утверждает эксперт финансово-строительной корпорации "Лидер" Юлия Малькова, далеко не все регионы могут похвастаться большим количеством собственных квалифицированных застройщиков.

- Тенденция налицо: в России становится больше городов, которые нуждаются в московских игроках рынка. По уровню профессионализма они на несколько ступенек выше региональных строителей, - говорит Виктор Преснов.

Этим обстоятельством пользуются наиболее заметные игроки рынка региональной недвижимости - "Пик-регион", "Су-155", "Главмосстрой", "Ренова-СтройГруп", "Пересвет-Регион". Среди регионов, интересных с точки зрения инвестиций в строительство, называют Черноземье, Нижегородскую, Новосибирскую, Тюменскую, Саратовскую области. Здесь приток активного населения обеспечивает стабильный рост спроса на жилье.

Активных участников рынка сдерживает лишь одно обстоятельство: не везде местные власти выработали технологии быстрого выделения земель. Однако выпущенный в мае Указ президента "О мерах по развитию жилищного строительства" предусматривает подготовку перечня региональных земель для их передачи в специальный Федеральный фонд. Недавно такой список начали готовить, в частности, в администрации Ивановской области.

 

 

Справка

 

Девелопмент (от английского development - развитие, расширение, расцвет) - процесс создания, проведения и сопровождения проектов в области коммерческой и жилой недвижимости.

Успех девелоперской деятельности определяют 5 факторов:

1. Наличие связей с финансовыми институтами. Построение правильной финансовой схемы строительства - краеугольный камень девелопмента.

2. Отношения с чиновниками. В случае возникновения трений проект может быть закрыт либо произойдет задержка во времени, которая повлечет финансовые потери.

3. Умение предугадывать основные тенденции рынка.

4. Формирование эффективной команды специалистов высокого класса.

5. Создание и использование "ноу-хау" в строительстве, проектировании, финансовых схемах и сервисе зданий.

 

 

 

Источник:

Игорь Велетминский, "Российская газета"

 

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 33. [2018г - 232]

Все исследования рынка
Читайте также:
  
Разместить свою новость
12.02.2019

Россияне «не допивают» кофе на 1 трлн рублей

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в настоящее время на российском рынке проходит третья волна открытий кофеен. В отличие от первых двух, с 2013 года активно развиваются небольшие авторские сети кофеен и кофе-баров на фоне изменений покупательского поведения. Тем не менее, рынок кофеен далек от насыщения. Сейчас в городах-миллионниках работает около 5 000 кофеен, при этом объем рынка составляет цифра 130 млрд рублей, а потенциал с учетом потребительских возможностей – 1 трлн руб., что в 7,6 больше текущей насыщенности рынка. Потенциал рынка Москвы составляет более 120 млрд рублей, что в 4 раза превосходит текущее значение.

01.02.2019

Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году

Эксперты Cushman & Wakefield рассказали, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2019 году. Главными вызовами для экономики России в ближайшие годы станут рост неравенства и диспаритет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами будет расти во всех сегментах рынка.

31.01.2019

Объем нового строительства торговой недвижимости в 2019 году вырастет на 45%

На рынке торговой недвижимости 2019 года ожидается рост строительной активности. Согласно отчету Marketbeat Cushman & Wakefield, новое строительство в 2019 году составит 700 тыс. кв. м, что на 45% превысит показатель 2018 года.

28.01.2019

В 2018 году с российского рынка ушло рекордно много иностранных брендов, а количество новых брендов – минимальное за последние 5 лет

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2018 года на рынке торговой недвижимости Москвы и выяснили, что в 2018 году было введено в эксплуатацию 135,1 тыс. кв. м, что является самым низким показателем за прошедшие 10 лет. При этом вакансия снизилась на 1,5% п.п. до 7%.

На этом антирекорды в торговом сегменте не закончились – в 2018 году зафиксирован самый низкий показатель по выходу новых брендов (22 оператора против 37 в 2017 году) на фоне самого высокого показателя по закрытию ритейлеров (уход 12 операторов с рынка). В 2018 году в 1,5 раза больше ушло ритейлеров, чем в 2017 году, тогда об уходе объявили 8 брендов, причем это самый высокий показатель по закрытию с 2012 года.

25.01.2019

Итоги рынка торговой недвижимости 2018 года Санкт-Петербурга

По итогам 2018 впервые с 2014 года произошел существенный прирост в сегменте качественных торговых площадей. Объем ввода составил 128 200 кв.м, что составляет 3% от общего объема рынка.


Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?
Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна