21.08.2008 Девелоперы агрессивно переносят столичные реалии на провинциальную почву

 

 

На все четыре стороны


Как недавно заметил председатель комиссии инвестпрограмм совета предпринимателей при мэре Москвы Алексей Михеев, "столичный строительный рынок становится неинтересным большинству инвесторов". Поэтому эксперты прогнозируют снижение темпов ввода недвижимости в Первопрестольной. Эти выводы сопровождаются сообщениями о резком подорожании стройматериалов и прогнозами неминуемого обвала "перегретого" столичного рынка. Снижение деловой активности в Москве заставляет девелоперов искать другие площадки для диверсификации рисков. И они не ограничиваются решением, лежащим на поверхности - уходом в Подмосковье.

Регионы в свою очередь готовы стать новыми "точками роста". Эксперт компании ANCOR Real Estate Иван Мячин подчеркивает, что активная столичная экспансия стала главной тенденцией рынка: "Сразу в нескольких регионах России запущены проекты по комплексному освоению территорий, строительству торговой и складской недвижимости".

Аналитики подсчитали, что к 2012 году дефицит качественных торговых центров (ТЦ) в стране значительно увеличится и может составить 45-48 миллионов квадратных метров. Порядка 30 миллионов "квадратов" придется на "остальную" Россию - за вычетом двух столиц. Общий объем инвестиций в регионы в 2007 году вырос в 7-8 раз по сравнению с 2006-м, а к 2012-му должен достичь 15 миллиардов долларов.

Причина устойчивого интереса к инвестициям в ТЦ, как следует из доклада компании Jones Lang LaSalle, - в растущей платежеспособности россиян. По данным Росстата, в прошлом году реальные доходы населения в регионах поднялись на 13-15 процентов. В связи с этим большинство областных центров начинают испытывать дефицит торговой и офисной недвижимости. По данным девелоперов, к концу 3-го квартала 2007 года на каждого россиянина приходилось в среднем 67 квадратных метров торговых площадей всех видов. В Москве этот показатель заметно выше - 180 "квадратов", в больших городах (Нижний Новгород, Краснодар) - 140-150, в соседней со столицей Рязани - 70. Для сравнения, в Смоленске - всего 13 квадратных метров.

 

 

В глушь, в Саратов!


Прошлый год, по оценкам аналитиков, можно по праву назвать началом столичной девелоперской экспансии. В "портфеле" реализованных, строящихся и заявленных проектов торговой недвижимости IKEA около 1 миллиона квадратных метров, у ГК "Время" - 750 тысяч метров, "РосЕвроДевелопмента" - более 700 тысяч, ГК "Регионы", Finstar Properties и AIM Property Development - примерно по 700 тысяч квадратных метров. Намерения BV Development, "Ташир", DVI Group, Douglas Consulting, групп "РТМ" и "Кит Кэпитал" в совокупности "покрывают" 1,7 миллиона квадратных метров.

Одной из неформальных пилотных площадок для обкатки "технологий вхождения" стала Саратовская область. Компания "Регионы-Девелопмент", входящая в московскую группу "Регионы", построит в Саратове крупный торгово-развлекательный комплекс. Интерес к волжскому городу проявляет и компания Leon Building.

Настоящий "бум" рынка приходится на "миллионники": Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск. В числе городов, к которым девелоперы проявляют интерес, - Калининград, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар. Не за горами и "третья волна" создания крупных ТЦ. Она охватит региональные центры с населением менее 500 тысяч. Главные сложности у девелоперов возникают из-за региональных подковерных интриг.

 

Деньги вместе, риски врозь


Девелопмент на периферии подчиняется классической закономерности: "Более высокой доходности можно достичь только за счет серьезного риска". Главные сложности у девелоперов в регионах (как, впрочем, и в Москве) возникают из-за бюрократических проволочек. При этом провинциальные подковерные интриги столичным девелоперам не всегда понятны. Кроме того, как утверждают эксперты, при строительстве объектов коммерческой недвижимости легко просчитаться. Одновременное появление 2-3 крупных супермаркетов, которые в Москве погоды не сделают, в небольших городах несет угрозу перенасыщения рынка и убытков для девелоперов.

Коммерческий директор ООО "Пересвет-Регион" Виктор Преснов конкретизирует:

- При реализации проекта коммерческой недвижимости девелопер может столкнуться с несколькими рисками. В их числе - ошибочный выбор партнера, не продуманная до мелочей концепция строительства, возникновение дополнительных затрат в процессе работ, сложности с подключением коммуникаций. Может подвести и желание максимизировать прибыль без ориентации на рыночную ситуацию.

Тем не менее региональный девелопмент считается хорошим способом диверсификации рисков. В первую очередь потому, что относительно невысокая стоимость строительства позволяет держать в одном портфеле проекты из разных регионов. Доходность вложений оценивается в среднем в 25 процентов, но зависит от многих факторов. Как пояснили в компании "Торговый Квартал", "мы выбираем не регион, а площадку, местоположение, оцениваем уровень насыщения рынка и конкурентную среду".

"Норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, гораздо выше, чем в Москве", - сделали вывод аналитики холдинга "ФИНАМ". В пользу такого мнения говорит и слабость региональных игроков. По оценке вице-президента Mirax Group Максима Темникова, реальные конкуренты у московских девелоперов появятся только через 2-3 года.

Обычная финансовая схема крупных проектов представляет собой комбинацию из собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей будущих арендаторов. Организовать эти потоки на чужой территории - нелегко, но попытка использовать один финансовый источник, как утверждают аналитики, обречена на провал.

 

С видом на землю


Крупные столичные девелоперы активно завоевывают и региональные рынки жилья. Если в Москве им необходимо предугадывать запросы клиентов, то в провинции хватает стандартных наработок. К тому же, как утверждает эксперт финансово-строительной корпорации "Лидер" Юлия Малькова, далеко не все регионы могут похвастаться большим количеством собственных квалифицированных застройщиков.

- Тенденция налицо: в России становится больше городов, которые нуждаются в московских игроках рынка. По уровню профессионализма они на несколько ступенек выше региональных строителей, - говорит Виктор Преснов.

Этим обстоятельством пользуются наиболее заметные игроки рынка региональной недвижимости - "Пик-регион", "Су-155", "Главмосстрой", "Ренова-СтройГруп", "Пересвет-Регион". Среди регионов, интересных с точки зрения инвестиций в строительство, называют Черноземье, Нижегородскую, Новосибирскую, Тюменскую, Саратовскую области. Здесь приток активного населения обеспечивает стабильный рост спроса на жилье.

Активных участников рынка сдерживает лишь одно обстоятельство: не везде местные власти выработали технологии быстрого выделения земель. Однако выпущенный в мае Указ президента "О мерах по развитию жилищного строительства" предусматривает подготовку перечня региональных земель для их передачи в специальный Федеральный фонд. Недавно такой список начали готовить, в частности, в администрации Ивановской области.

 

 

Справка

 

Девелопмент (от английского development - развитие, расширение, расцвет) - процесс создания, проведения и сопровождения проектов в области коммерческой и жилой недвижимости.

Успех девелоперской деятельности определяют 5 факторов:

1. Наличие связей с финансовыми институтами. Построение правильной финансовой схемы строительства - краеугольный камень девелопмента.

2. Отношения с чиновниками. В случае возникновения трений проект может быть закрыт либо произойдет задержка во времени, которая повлечет финансовые потери.

3. Умение предугадывать основные тенденции рынка.

4. Формирование эффективной команды специалистов высокого класса.

5. Создание и использование "ноу-хау" в строительстве, проектировании, финансовых схемах и сервисе зданий.

 

 

 

Источник:

Игорь Велетминский, "Российская газета"

 

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 260. [2015г - 333]

Все исследования рынка
Читайте также:

Читайте журнал SAM

Электронное издание о торговых центрах, ритейле и франчайзинге

Подписка на журнал и новости
Подписать меня на новости
Подписать меня на электронный журнал
  
Разместить свою новость
02.12.2016

Россия лидирует по темпам роста предложения торговых площадей в Европе

В первой половине 2016 года общая площадь торговых объектов в стране составила 17,7 млн кв. метров. Согласно ежегодному отчету Cushman & Wakefield «Торговые центры Европы» Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Центральной и Восточной Европе. 

29.11.2016

Более 75% рынка общепита в торговых центрах Москвы и Петербурга занимают российские бренды

Аналитики компании JLL провели исследование брендов сегмента food & beverage (F&B, общепит), представленных в торговых центрах двух основных рынков России – Москвы и Санкт-Петербурга.

25.11.2016

Топ-15 аптечных сетей

Аналитическая компания RNC Pharma® представляет рейтинг аптечных сетей России по итогам 1-3 кв. 2016 года.

24.11.2016

RRG: Итоги рынка аренды за октябрь 2016 года

RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2016 г.

18.11.2016

Столешников переулок подтвердил статус самой дорогой улицы в России

Столешников переулок в Москве третий год подряд остается самой дорогой с точки зрения аренды улицей России. В мировом рейтинге самых дорогих торговых коридоров мира, ежегодно публикуемом компанией Cushman & Wakefield, он занял 19-е место, опустившись на 6 позиций по сравнению с 2015 годом: средняя ставка аренды здесь упала практически на 17% - с €3 814 до €2 818 за кв. м в год.


Яндекс цитирования
Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на www.shopandmall.ru обязательна