21.08.2008 Девелоперы агрессивно переносят столичные реалии на провинциальную почву

 

Девелоперы агрессивно переносят столичные реалии на провинциальную почву

 

На все четыре стороны


Как недавно заметил председатель комиссии инвестпрограмм совета предпринимателей при мэре Москвы Алексей Михеев, "столичный строительный рынок становится неинтересным большинству инвесторов". Поэтому эксперты прогнозируют снижение темпов ввода недвижимости в Первопрестольной. Эти выводы сопровождаются сообщениями о резком подорожании стройматериалов и прогнозами неминуемого обвала "перегретого" столичного рынка. Снижение деловой активности в Москве заставляет девелоперов искать другие площадки для диверсификации рисков. И они не ограничиваются решением, лежащим на поверхности - уходом в Подмосковье.

Регионы в свою очередь готовы стать новыми "точками роста". Эксперт компании ANCOR Real Estate Иван Мячин подчеркивает, что активная столичная экспансия стала главной тенденцией рынка: "Сразу в нескольких регионах России запущены проекты по комплексному освоению территорий, строительству торговой и складской недвижимости".

Аналитики подсчитали, что к 2012 году дефицит качественных торговых центров (ТЦ) в стране значительно увеличится и может составить 45-48 миллионов квадратных метров. Порядка 30 миллионов "квадратов" придется на "остальную" Россию - за вычетом двух столиц. Общий объем инвестиций в регионы в 2007 году вырос в 7-8 раз по сравнению с 2006-м, а к 2012-му должен достичь 15 миллиардов долларов.

Причина устойчивого интереса к инвестициям в ТЦ, как следует из доклада компании Jones Lang LaSalle, - в растущей платежеспособности россиян. По данным Росстата, в прошлом году реальные доходы населения в регионах поднялись на 13-15 процентов. В связи с этим большинство областных центров начинают испытывать дефицит торговой и офисной недвижимости. По данным девелоперов, к концу 3-го квартала 2007 года на каждого россиянина приходилось в среднем 67 квадратных метров торговых площадей всех видов. В Москве этот показатель заметно выше - 180 "квадратов", в больших городах (Нижний Новгород, Краснодар) - 140-150, в соседней со столицей Рязани - 70. Для сравнения, в Смоленске - всего 13 квадратных метров.

 

 

В глушь, в Саратов!


Прошлый год, по оценкам аналитиков, можно по праву назвать началом столичной девелоперской экспансии. В "портфеле" реализованных, строящихся и заявленных проектов торговой недвижимости IKEA около 1 миллиона квадратных метров, у ГК "Время" - 750 тысяч метров, "РосЕвроДевелопмента" - более 700 тысяч, ГК "Регионы", Finstar Properties и AIM Property Development - примерно по 700 тысяч квадратных метров. Намерения BV Development, "Ташир", DVI Group, Douglas Consulting, групп "РТМ" и "Кит Кэпитал" в совокупности "покрывают" 1,7 миллиона квадратных метров.

Одной из неформальных пилотных площадок для обкатки "технологий вхождения" стала Саратовская область. Компания "Регионы-Девелопмент", входящая в московскую группу "Регионы", построит в Саратове крупный торгово-развлекательный комплекс. Интерес к волжскому городу проявляет и компания Leon Building.

Настоящий "бум" рынка приходится на "миллионники": Омск, Новосибирск, Уфу, Пермь, Красноярск, Челябинск. В числе городов, к которым девелоперы проявляют интерес, - Калининград, Тула, Астрахань, Красноярск, Тюмень и Краснодар. Не за горами и "третья волна" создания крупных ТЦ. Она охватит региональные центры с населением менее 500 тысяч. Главные сложности у девелоперов возникают из-за региональных подковерных интриг.

 

Деньги вместе, риски врозь


Девелопмент на периферии подчиняется классической закономерности: "Более высокой доходности можно достичь только за счет серьезного риска". Главные сложности у девелоперов в регионах (как, впрочем, и в Москве) возникают из-за бюрократических проволочек. При этом провинциальные подковерные интриги столичным девелоперам не всегда понятны. Кроме того, как утверждают эксперты, при строительстве объектов коммерческой недвижимости легко просчитаться. Одновременное появление 2-3 крупных супермаркетов, которые в Москве погоды не сделают, в небольших городах несет угрозу перенасыщения рынка и убытков для девелоперов.

Коммерческий директор ООО "Пересвет-Регион" Виктор Преснов конкретизирует:

- При реализации проекта коммерческой недвижимости девелопер может столкнуться с несколькими рисками. В их числе - ошибочный выбор партнера, не продуманная до мелочей концепция строительства, возникновение дополнительных затрат в процессе работ, сложности с подключением коммуникаций. Может подвести и желание максимизировать прибыль без ориентации на рыночную ситуацию.

Тем не менее региональный девелопмент считается хорошим способом диверсификации рисков. В первую очередь потому, что относительно невысокая стоимость строительства позволяет держать в одном портфеле проекты из разных регионов. Доходность вложений оценивается в среднем в 25 процентов, но зависит от многих факторов. Как пояснили в компании "Торговый Квартал", "мы выбираем не регион, а площадку, местоположение, оцениваем уровень насыщения рынка и конкурентную среду".

"Норма прибыли в таких городах, как Иркутск, Екатеринбург, Владивосток, гораздо выше, чем в Москве", - сделали вывод аналитики холдинга "ФИНАМ". В пользу такого мнения говорит и слабость региональных игроков. По оценке вице-президента Mirax Group Максима Темникова, реальные конкуренты у московских девелоперов появятся только через 2-3 года.

Обычная финансовая схема крупных проектов представляет собой комбинацию из собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей будущих арендаторов. Организовать эти потоки на чужой территории - нелегко, но попытка использовать один финансовый источник, как утверждают аналитики, обречена на провал.

 

С видом на землю


Крупные столичные девелоперы активно завоевывают и региональные рынки жилья. Если в Москве им необходимо предугадывать запросы клиентов, то в провинции хватает стандартных наработок. К тому же, как утверждает эксперт финансово-строительной корпорации "Лидер" Юлия Малькова, далеко не все регионы могут похвастаться большим количеством собственных квалифицированных застройщиков.

- Тенденция налицо: в России становится больше городов, которые нуждаются в московских игроках рынка. По уровню профессионализма они на несколько ступенек выше региональных строителей, - говорит Виктор Преснов.

Этим обстоятельством пользуются наиболее заметные игроки рынка региональной недвижимости - "Пик-регион", "Су-155", "Главмосстрой", "Ренова-СтройГруп", "Пересвет-Регион". Среди регионов, интересных с точки зрения инвестиций в строительство, называют Черноземье, Нижегородскую, Новосибирскую, Тюменскую, Саратовскую области. Здесь приток активного населения обеспечивает стабильный рост спроса на жилье.

Активных участников рынка сдерживает лишь одно обстоятельство: не везде местные власти выработали технологии быстрого выделения земель. Однако выпущенный в мае Указ президента "О мерах по развитию жилищного строительства" предусматривает подготовку перечня региональных земель для их передачи в специальный Федеральный фонд. Недавно такой список начали готовить, в частности, в администрации Ивановской области.

 

 

Справка

 

Девелопмент (от английского development - развитие, расширение, расцвет) - процесс создания, проведения и сопровождения проектов в области коммерческой и жилой недвижимости.

Успех девелоперской деятельности определяют 5 факторов:

1. Наличие связей с финансовыми институтами. Построение правильной финансовой схемы строительства - краеугольный камень девелопмента.

2. Отношения с чиновниками. В случае возникновения трений проект может быть закрыт либо произойдет задержка во времени, которая повлечет финансовые потери.

3. Умение предугадывать основные тенденции рынка.

4. Формирование эффективной команды специалистов высокого класса.

5. Создание и использование "ноу-хау" в строительстве, проектировании, финансовых схемах и сервисе зданий.

 

 

 

Источник:

Игорь Велетминский, "Российская газета"

 

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 1, всего - 57. [2019г - 220]

Все исследования рынка
Читайте также:
  
Разместить свою новость
20.03.2020
Экономика впечатлений: как VR-парки помогают привлекать людей в ТРЦ

Экономика впечатлений: как VR-парки помогают привлекать людей в ТРЦ

По прогнозам аналитиков, к 2040-му году около 95% всех покупок будет совершаться в интернете. Уже сегодня многие потребители делают выбор в сторону онлайн-шопинга. 

19.03.2020
В 2019 году мультимиллионеры вложили в коммерческую недвижимость $333 млрд, из которых почти треть – в рынок США

В 2019 году мультимиллионеры вложили в коммерческую недвижимость $333 млрд, из которых почти треть – в рынок США

Согласно The Wealth Report 2020 компании Knight Frank, в 2019 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $996 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $333 млрд, что на 5% больше, чем годом ранее.

12.03.2020
В 2019 году самыми активно растущими брендами России стали «Детский мир», Familia и «М.Видео»

В 2019 году самыми активно растущими брендами России стали «Детский мир», Familia и «М.Видео»

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank подведи итоги за 2019 год на рынке торговой недвижимости России и назвали самых активных ритейлеров. В прошедшем году лидером по расширению на рынке торговой недвижимости стала компания «Детский мир» – оператор открыл 85 магазинов в 13 регионах России. На втором месте сеть offprice магазинов Familia – за год введено 46 новых магазинов в 20 регионах страны.

20.02.2020
В регионах «оживает» ритейл: в 2019 году объем ввода торговых центров в региональных городах России вырос на треть

В регионах «оживает» ритейл: в 2019 году объем ввода торговых центров в региональных городах России вырос на треть

Специалисты международной консалтинговой компании Knight Frank подведи итоги за 2019 год на рынке торговой недвижимости российских регионов. В региональных городах России в прошедшем году ввели в эксплуатацию 22 торговых объекта суммарной арендопригодной площадью 478,7 тыс. кв. м – на треть выше показателя за 2018 год. 

19.02.2020
Количество брендов, выходящих в РФ без партнера, достигло исторического минимума

Количество брендов, выходящих в РФ без партнера, достигло исторического минимума

Компания CBRE проанализировала выходы международных брендов в Россию с 2013 года. В последние четыре года наблюдается устойчивая тенденция к снижению числа ритейлеров, выходящих в РФ напрямую, без поддержки франчайзи. В 2019 году только 3 новых бренда решились на открытие магазина / ресторана без локального партнера: Le Labo, Carters`s, J.Z.Peking Duck. Данные цифры являются минимальными за последние шесть лет.

Вход на сайт:





Войти

Регистрация

Забыли пароль?


Развлечения
Искомая площадь:
от 50 м2 до 100 м2



Новокузнецк (Кемеровская обл.)
GBA: 162114 м2 GLA: 73900 м2

Томск (Томская обл.)
GBA: 15000 м2 GLA: 11793 м2

Екатеринбург (Свердловская обл.)
GBA: 167000 м2 GLA: 76000 м2




Здоровье, лечение, профилактика
от 1 090 000 до 2 420 000 руб.
от 10 м2 до 60 м2

Развлечения
от 20 000 000 до 60 000 000 руб.
от 1 000 м2 до 3 000 м2

Здоровье, лечение, профилактика
от 50 000 000 до 500 000 000 руб.
от 2 000 м2 до 20 000 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна