Инвестиционный рынок в условиях кризиса ликвидности

Иностранные инвесторы резко сократили объемы финансирования строительства и приобретения объектов недвижимости

 

 

 

Несмотря на снижение ставки LIBOR, многие крупные российские банки продолжают выдавать кредиты под высокие проценты. Все чаще банки запрашивают долю в акционерном капитале при выдаче строительных кредитов. Собственный капитал становится все более дорогим. Наблюдается снижение темпов строительства. Переоценка рисков влияет на динамику цен на коммерческую недвижимость. Это, в свою очередь, привело к снижению активности на инвестиционном рынке недвижимости.

… по-прежнему сохраняет высокую доходность

Сравнение ставок капитализации по торговым центрам класса Премиум 1 кв. 2008, %

Сравнение ставок капитализации по торговым центрам класса Премиум 1 кв. 2008, %

 

 

 Влияние на ставку доходности в Европе

Динамика средней доходности по торговым центрам класса Премиум, %

 

 

Что кроется за цифрами: Использование cтавки капитализации

Что означает рыночная ставка капитализации (caprate)

 

 

Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Цена

Используя допущения, что:

- Текущие арендные ставки с учетом индексации близки по значению к долгосрочному прогнозу по ставкам, т.е. это означает, что объект недвижимости сдан по справедливым рыночным ценам.

- Практически отсутствует налоговая нагрузка на российском уровне в условиях существующей структуры владения.

 

2 идентичных торговых центра

- Сопоставимое местоположение;

- Эквивалентный Чистый операционный доход;

НО: Различная доходность после налогообложения.

2 идентичных торговых центра

 

 

Каковы причины использования различных юридических схем, и что в настоящее время предлагается на рынке?

- Имущественные права в ходе строительства;

- Оптимизация налогов для покупателей, продавцов и арендаторов.

 

Какие переменные оказывают влияние на чистую доходность?

- Возможность вычета процентов из налогооблагаемой базы;

- Балансовая стоимость;

- Амортизация;

- Налог на имущество;

- Налог на дивиденды оффшорных компаний.

 

Что кроется за цифрами: Операционный денежный поток

 

 

 

Почему это важно для покупателей и продавцов?

- Ставка капитализации может ввести в заблуждение;

- Чистый доход имеет большее значение для сделки.

Выводы

- В целях наиболее эффективного структурирования сделки, а также достижения оптимального возврата инвестиций, следует обратиться к   налоговым и юридическим консультантам, а также к специалистам консалтинговых компаний в сфере недвижимости.

 

Солнечный Рай I и II

 

Торговый центр Солнечный Рай 1Объект: Солнечный Рай I

Тип: Торговый центр

Год строительства: 2004

Общая площадь застройки (кв.м): 12 000

Общая арендуемая площадь(кв.м): 9 000

Дата готовности здания: II квартал 2008

Ставка капитализации: 9,22%

ЧОД: $5,96 млн

Продавец: London & Regional Properties

Покупатель: Sponda

Цена: $66 млн

 

 

 

 

 

Торговый центр Солнечный Рай 2Объект: Солнечный Рай II

Тип:Торговый центр

Год строительства: 2005

Общая площадь застройки (кв.м): 9 000

Общая арендуемая площадь(кв.м): 6 500

Дата готовности здания: IIквартал  2008

Ставка капитализации: 9.17%

ЧОД: $4,06 млн

Продавец: London & RegionalProperties

Покупатель: Sponda

Цена: $45 млн

 

Источник:

Cushman&Wakefield Stiles&Riabokbylko