Colliers International. Инвестиционные показатели рынка недвижимости России за 2008 год

Общая характеристика рынка капитала за 2008 год

Инвестиционный рынок России активно развивался в первой половине 2008 г. Тенденции, наметившиеся в 2007 г., продолжили свое развитие: падение ставок капитализации, выход новых крупных институциональных инвесторов на рынок, усложнение форм инвестиционных сделок и т.д.

Однако в сентябре 2008 г. банкротство крупнейшего американского инвестиционного банка Lehman Brothers и угроза банкротства крупнейшей страховой компании AIG Group, создавшие панику среди инвесторов и приведшие к резкому оттоку инвестиций с рынка, послужили началом финансового кризиса в России.

Рынок недвижимости вместе с финансовым сегментом оказались под ударом ранее других отраслей, что отразилось на динамике инвестиций в недвижимость. За месяц российский фондовый рынок упал на 50%, что стало стимулом для крайне консервативного поведения всех участников рынка, располагающих средствами для инвестирования. По данным Центрального банка РФ, если по итогам января-августа 2008 г. чистый приток капитала в Россию составил $0,6 млрд, то в последний квартал чистый отток достиг $130,5 млрд.

Основные страны-инвесторы в секторе недвижимости за 2008 г. – Великобритания, Венгрия, Германия, Дания, Кипр, Люксембург, Финляндия.

Рынок долгового финансирования

Во втором полугодии кризис ликвидности, отток вкладов и предбанкротное состояние части коммерческих банков привели к резкому ужесточению условий финансирования проектов коммерческой недвижимости: кредиты подорожали на 5-10%, некоторые банки полностью прекратили финансирование строительства. Часть банков выставило «запретительные» ставки на уровне 20-25% и ужесточила требования к заемщикам, чему также способствовала проводящаяся Центральным банком РФ политика повышения ставок рефинансирования, кредитных, депозитных ставок и других мер для сдерживания инфляции. В октябре-ноябре 2008 г. фактически только два государственных банка – ВТБ и «Сбербанк», предоставляли финансирование под инвестиционные проекты.

К концу 2008 г. практически все банки прекратили выдачу строительных кредитов. Отсутствие заемного финансирования фактически для всех участников (инвесторов, девелоперов, арендаторов) оказало сильное негативное влияние на рынок недвижимости.

Спрос на рынке коммерческой недвижимости

Поведение инвесторов на рынке

Во втором полугодии 2008 г. резкое изменение условий кредитования, превратило инвестиционный рынок, ранее бывший рынком продавца, в рынок покупателя. Из-за проблем с доступом к банковским кредитам, большинство институциональных фондов (использующих заемные средства для инвестирования) потеряли возможность приобретать объекты на рынке недвижимости. В связи с этим, они заняли выжидательную позицию до появления доступных займов, коррекции и стабилизации цен на рынке.

Среди потенциальных покупателей для объектов на рынке на конец года можно выделить:
- крупные российские компании, имеющие намерение инвестировать собственный капитал в рынок недвижимости на значительно более выгодных условиях по сравнению с докризисными;
- крупные российские компании, имеющие намерение приобрести объекты с целью их использования для собственных нужд (end-users);
- фонды с достаточным собственным капиталом или имеющие доступ к недорогим кредитам; некоторые инвесторы формируют специальные фонды под покупку обесценивающихся активов.

Бурное развитие российского рынка недвижимости в предшествующие годы и большой интерес к нему со стороны иностранных инвесторов позволяют предполагать, что на рынке существует отложенный спрос на функционирующие объекты. Этот факт дает возможность рассчитывать на то, что после стабилизации рынок ждет не затяжная стагнация, а выход на новую траекторию роста.

Динамика ставок капитализации

В первой половине 2008 г. наблюдалась устойчивая тенденция к снижению ставок капитализации. В Москве в сегментах торговой и офисной недвижимости класса А ставка достигала 8-8,5%, складской недвижимости класса А – 9%.

Однако уже с октября крупные инвесторы были готовы приобретать объекты коммерческой недвижимости по ставке капитализации не ниже 10%. На конец года из-за отсутствия сделок на рынке и дисбаланса в ожиданиях продавцов и покупателей, ставка капитализации, как финансовый показатель, утрачивает свое значение. На рынке есть потенциальные инвесторы, ориентирующиеся на капитализацию от 15-20% для готовых объектов недвижимости. Однако сделки на таких условиях пока не происходят, многие договоренности по продаже объектов были расторгнуты после сентябрьского кризиса. Кроме того, из-за непрозрачности информации на рынке недвижимости, стороны не готовы раскрывать условия потенциальных сделок.

В связи с неопределенностью на российском рынке, отправной точкой для переговоров по инвестированию в объекты на стадии строительства всё чаще становится оценка стоимости не по будущей доходности проекта, а по затратам. В этом случае доля инвестора в будущем завершенном объекте определяется исходя из финансируемой им доли в бюджете проекта.

Предложение на рынке коммерческой недвижимости

В связи со сложившимися условиями подавляющее большинство крупных игроков рынка недвижимости приняло решение об изменении инвестиционной стратегии: некоторые компании продают часть портфеля своих проектов для направления полученных средств на покрытие кредитов и финансирование оставшихся проектов. Некоторые собственники, выведшие проекты на рынок до кризиса для поиска инвестиций или продажи, приняли решение убрать объекты с рынка. Такая стратегия оправданна: после стабилизации ситуации в экономике и возобновления роста повторный вывод объекта на рынок обеспечит лучшие условия для его реализации.

На рынке скопилось много крупных проектов, нуждающихся в дополнительном финансировании. Такая ситуация позволяет предположить, что в будущем на рынке увеличится предложение для инвестирования в менее крупные проекты.

В трудном финансовом положении оказались, прежде всего:
- компании с крупными долговыми обязательствами, возникшими вследствие изменения условий финансирования и снижения стоимости обеспечения;
- компании со строящимися проектами, в случае, если стройка не обеспечена достаточным заемным финансированием;
- компании, испытывающие проблемы в других сегментах своего бизнеса вследствие финансового кризиса;
- компании, проекты которых находятся в ранней стадии девелопмента с заканчивающимся сроком действия распорядительной и разрешительной документации.

С учетом ситуации на рынке самыми ликвидными активами на конец 2008 г. являются наиболее удачно расположенные, прежде всего, в центральных районах городов-миллионников, готовые объекты недвижимости и земельные участки. Также ликвидной является продажа доли объекта, находящегося на завершающей стадии строительства, при условии входа инвесторов в эти объекты по затратам.

При этом наименее ликвидными на конец 2008 г. являются земельные участки, поскольку проекты на ранней стадии наименее интересны потенциальным инвесторам. Из-за отсутствия заемного финансирования на рынке, инвесторам выгодно после входа в проект спекулятивно держать землю как можно дольше, до появления приемлемых условий кредитования. Для такой стратегии наиболее удачное время для входа возникнет в момент максимального падения цен на земельные участки, в то время как на данный момент рынок еще не достиг «дна».