В I квартале 2009 г. в Москве открылись 2 торговых центра (см. Таблицу 1), однако лишь один из них – «Метрополис» – можно действительно считать профессиональным ТЦ с грамотной концепцией и хорошо подобранным составом арендаторов, в то время как в «Мегаполисе» наличие «мертвых зон», невыразительный дизайн интерьеров, неудобство парковки и ряд других факторов оставляют значительные возможности для повышения эффективности организации и привлекательности торгового пространства. В результате прирост предложения торговых площадей составил 277 000 кв. м общей площади (торговой площади (GLA) – 124 000 кв. м). Таким образом, на конец марта общее предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве составило 4 234 000 кв. м (общая площадь) и 2 165 000 кв. м (GLA).

 

 

Обзор рынка торгово-розничных помещений (Street Retail)

 

В течение последних нескольких лет сегмент торгово-розничных помещений (Street Retail) переживал бурный рост: арендные ставки на наиболее привлекательные помещения достигали беспрецедентных величин (например, известно, что в 2007 г. – начале 2008 г. ставка аренды на торговое помещение в начале Тверской улицы могла доходить до 10 000 евро/ кв. м/год). Потенциальные арендаторы были готовы за любые деньги открыть магазин на престижной торговой улице – в качестве флагманского магазина, рекламы марки, даже несмотря на то, что зачастую, с учетом стоимости аренды, он мог быть убыточным.

 

Однако в конце 2008 г. – начале 2009 г. тенденция развития рынка торговой недвижимости в целом, и сегмента торгово-розничных помещений в частности изменилась: ажиотажный спрос на помещения формата Street Retail исчез, что привело к росту доли вакантных площадей и резкому падению ставок аренды.

 

С учетом того, что предложение помещений в исторически сложившихся торговых коридорах не увеличивается, основным фактором, определяющим динамику ставок аренды и цен продажи, является спрос, предъявляемый со стороны операторов розничной торговли и сферы услуг. Существенное снижение спроса на помещения в торговых коридорах стало особенно заметно в начале 2009 г., когда ряд арендаторов, столкнувшись с существенным падением объемов продаж в начале года, оказались не в состоянии платить чрезмерно высокие арендные ставки и стали стремиться арендовать помещения меньшей площади и/или в другом месте. Ситуация для собственников помещений усугубляется тем, что у большинства арендаторов были заключены краткосрочные договоры, и в изменившихся рыночных условиях они не пролонгируются: если собственник помещения и арендатор не могут придти к компромиссу касательно арендной ставки, то сегодня арендатор с легкостью съедет (в то время как раньше в большинстве случаев ему приходилось соглашаться на часто завышенные ставки, предлагаемые арендодателем).

 

Также высвобождению помещений формата Street Retail способствует тот факт, что в настоящее время у торговых операторов появилась возможность арендовать помещения в успешных торговых центрах, куда раньше было трудно попасть ввиду высоких ставок и существования «листов ожидания».

 

Результатом действия описанных выше факторов стало существенное возрастание доли вакантных площадей, а также снижение запрашиваемых ставок аренды, составившее в среднем 40-60%. В сравнении с аналогичным показателем по профессиональным торговым центрам это падение является значительно более существенным, главным образом ввиду того, что изначально ставки аренды на помещения в основных торговых коридорах были в большей степени завышены.

 

Если раньше потенциальному арендатору было практически невозможно выйти на собственника помещения напрямую (сдачей в аренду занимались агенты), то сегодня собственники сами занимаются активным поиском платежеспособных арендаторов. При этом им приходится быть более гибкими в отношении условий договора с потенциальным арендатором как в отношении арендной ставки, так и прочих условий: сроков, индексации и т. п. Так, на сегодняшний день в процессе переговоров ставка аренды в среднем снижается на 10–20% от заявленного арендодателем уровня (в отдельных случаях процент может быть выше). При этом арендодатель зачастую стремится прописать в договоре возможность пересмотра ставки (обычно по истечении первого года аренды). Однако в ряде случаев потенциальные арендаторы не соглашаются на такие условия, даже если располагают достаточным количеством финансовых ресурсов.