10.06.2010 Cнижение расходов на эксплуатацию торговых центров

 

Cнижение расходов на эксплуатацию торговых центров

Несмотря на то, что не все участники рынка верят в реальность идеи значительного снижения расходов на содержание здания посредством грамотной эксплуатации торгового центра, факт остается фактом: это лучший  способ экономить. Специально для портала о торговой недвижимости и ритейле ShopAndMall.Ru тему раскрывает Наталья Скачкова, Директор Департамента коммерческой недвижимости УК FACILICOM.

Когда из-за кризиса практически все наши клиенты обратились к нам за оптимизацией, мы встречались с каждым из них и продумывали работающую программу сокращения затрат. Следует отметить, что часть клиентов просто хотели получить скидку, а часть – были готовы разбираться в предмете. Вторые, как правило, добились (и добиваются) более выдающихся успехов в снижении расходов на содержание здания.

Кому-то мы советуем снизить расходы на персонал и предлагаем реальную схему, при которой качество не пострадает. Для кого-то разрабатываем систему «мобильных» работников, кому-то предлагаем новую схему плановых работ на объекте, что неизбежно влечет за собой снижение расходов.

Некоторые ошибочно полагают, что можно сэкономить, лишь сократив фонд оплаты труда, но, как правило, неизбежно сталкиваются с требованиями рынка и, как следствие, рыночными требованиями персонала – начинается текучка.

Один из самых трудоемких, но действенных и качественных способов снижения расходов на эксплуатацию торговых центров – это ресурсосбережение. О нем мы и расскажем подробнее.

Всё новое строительство, например головные офисы всех крупнейших российских компаний (Газпром, Лукойл, Сбербанк) и другие, новейшие торговые центры, строятся сейчас с акцентом на качество и некий продвинутый западный уровень. Всё современное инженерное оборудование может использоваться в режиме ресурсосбережения.

В Москве практически все новые торговые центры построены с использованием самых последних строительных технологий, эти здания оптимизированы по теплопотерям – что является одним из ключевых способов ресурсосбережения.  Во время строительства всем хорошо видны элементы этого (утеплитель, специальные яркие паропропускающие пленки – «мембраны»).

Но вопрос в том, используются ли все потенциальные возможности этих зданий в полном объеме - проблема в том, что собственники, как правило, не выжимают максимума из зданий – и часто потому, что просто не знают, как это сделать.

Кто же реально использует ресурсосберегающие технологии?

Часто клиентов мотивирует к переходу на ресурсосберегающие системы  экономический фактор, однако эта мотивация обычно срабатывает на крупных коммерческих проектах, когда собственник вынужден считать все свои затраты. Например, в одном из ТЦ Мега за счет внедрения новой программы работы наружного освещения  мы добились экономии в 6 млн. рублей в год – для этого не потребовалось значительных инвестиций, а только правильное зонирование, проектирование, новые программы работы, незначительные переделки в оборудовании и прокладка некоторых новых электроцепей дали такой результат.  Нами была предложена и реализована автоматизация внутреннего, наружного освещения ТЦ и освещения парковки. За счет фотоэлемета и таймеров мы добились автоматизации. Все это обошлось примрено в 400 тысяч рублей.

Основная концепция работы заключается в следующем: в течение светового дня освещение работает по фотоэлементам, что позволяет включать или отключать осветительные приборы в зависимости от освещенности. При достижении определенного времени вечером (когда темнеет) и утром (когда светает) управление освещением переходит к таймерам, основная задача которых гарантированно выключать освещение в ночное время. С учетом площади здания (около 300 000 кв.м) введенный режим автоматизации позволил получить значительный экономический эффект. 

Конечно, были некоторые трудности в процессе реализации, например, необходимо было добиться, чтобы визуально ТЦ смотрелся эффектно и привлекал покупателей, вне зависимости от режима работы освещения.

Или, например, возьмем объект общей площадью порядка 1500 кв. метров, с прилегающей территорией – допустим, 1000 - 1200 кв. метров. Такое здание можно оборудовать самыми разными системами для экономии ресурсов. Так  можно утеплить внешние стены, добившись величины теплового сопротивления не менее  2/Вт*м.

На объекте можно развить систему кондиционирования (мультизональная система и  несколько отдельных блоков) общей мощностью (по холоду/теплу) 180/205 кВт. Это позволит экономить до 400 МВт*час (или  320 Гкал) тепловой (электрической) энергии в год. В денежном эквиваленте экономия электроэнергии составляет примерно 1,1 млн. руб. в год. 

В  систему вентиляции (одну из систем) общей производительностью  около 5 тыс. куб. метров/час нужно установить система рекуперации  (рекуперация – «возврат» теплого, нагретого воздуха, в помещение, позволяющий экономить мощности, которые расходуются на нагревание воздуха зимой) – и в результате доработки этих систем на объекте будет получена экономия  тепла до 500 МВт*час в год. Развитое наружное освещение объекта может быть выполнено с возможностью использования  для того, чтобы его включить, датчика внешней освещенности. В сочетании с использованием люминесцентных ламп (это тоже энергосберегающие лампы: их К.П.Д. в 4 – 5 раз выше, чем у ламп накаливания), такое техническое решение позволит сэкономить до 7 МВт*час электроэнергии  в год (порядка 20 тыс. руб.).

Но чаще, стоит признать, мы сталкиваемся с обратной ситуацией – когда люди не хотят продумывать, как они могут выйти на ресурсосбережение. Отказ от разумного ресурсосбережения – это не глупость или вредность кого-то конкретного. В отличие от западных корпораций, нашим топ-менеджерам не нужно отчитываться перед обществом и акционерами о своём вкладе в сохранение экологии нашей страны. А обвинять завхоза в том, что он не добивается от  руководства бюджета на ресурсосбережение, по меньшей мере глупо - для руководства это, как правило, слишком маленькие деньги, чтобы реагировать, и слишком большие хлопоты.

В этом же заключается и самая важная причина низкой энергоэффективности зданий тех же торговых центров, - это незаинтересованность общества и конкретных людей в решении этой проблемы. Из нашего опыта, даже новое дорогое здание торгового центра станет «зеленым» только тогда, когда его арендаторы и собственники захотят, чтобы она стало «зеленым».

Эффект снижения расходов на эксплуатацию складывается из мельчайших деталей. Например, рассчитаем эффект для помещения 5*5 метров, и  высотой потолков 3 метра;

В зимний период времени внешняя температура, t внеш - минус 15 град. С;

- температура в помещении, t внут  –  плюс 25 град. С;

- внешняя стена здания: кирпич, 40 см. + утеплитель с внешней стороны стены, толщиной по 5 см. (Общая теплопроводность Т= 0,7 Вт/м*град. С.);

- внешняя стена помещения, размером 3*5  метров;

- остальные стены, пол и потолок считаем выполненными из кирпича, толщиной 26 см, без утепления (Теплопроводность Т= 3 Вт/м*град. С). Общая площадь 95 кв. м.

Тепловой поток через внешнюю стену: P = Т*S* (t внут – t внеш ) = 0,7 * 15 * 40 = 400 Вт.

При снижении температуры в помещении на 2 град. С, тепловой поток:

-  через внешнюю стену снизится на величину 20 Вт, т.е. 5 %;

- через внутренние плоскости (при разнице температур 2 град. С) – составит 570 Вт.

Важно учитывать то, что если во всех помещениях снизить температуру на 2 град. С, то эта составляющая теплового потока будет равна нулю.

Вывод: при снижении температуры в помещении зимой на 2 град. С, экономия тепла на обогрев помещений здания может составлять примерно 5% -10% в зависимости от наружной температуры. В денежном выражении это составит от 30 руб. в месяц на 25 кв.м, если считать по расценкам стоимости электроэнергии.

Этот пример не показывает ещё один неиспользуемый резерв экономии энергии в зданиях - программируемое изменение температуры в ночное время и выходные дни. Таким образом можно достигнуть экономии энергии до 15%.

Но, во-первых, нет давления рынка, который вынуждал бы экономить и показывать обществу своё отношение к экологии. Во-вторых, нет государственных нормативов и пресса регулирующих органов.

Когда объект относительно небольшой и ежемесячная переплата за неэффективные системы не так велика, до решения этой задачи просто не доходят руки.

При этом экономия в 15-20%  достигается:

- за счет оптимизации работы систем отопления (охлаждения) в помещениях: в каждом конкретном помещении может быть установлен свой алгоритм работы системы. Например, понижение температуры до 10 градусов С  во время отсутствия людей в помещении в ночное время. Это даст в зимнее время экономию тепла  по этой составляющей до 20 % и более.  Более точное поддержание температуры в помещении – это тоже реальная экономия тепла, что позволяет экономить 2-5 % тепла.

- за счет автоматической коррекции количества и качества (например, влажности) подаваемого воздуха в зависимости от реальной потребности. Имеется реальная возможность экономить до 10 – 15% тепловой энергии за счет более точного поддержания уровня влажности на минимально необходимом уровне.

- за счет оптимизации управления освещением, что дает экономию по электроэнергии на освещение до 10 – 20%.

Вот реальные цифры: объект в 10 тыс. кВ. метров потребляет зимой до 250 Гкал в месяц. При этом экономия тепла за счет использования компьютеризированной системы управления отоплением и увлажнением воздуха составляет 22%, или 55 Гкал в месяц. 1 Гкал стоит 950 руб. Экономия составляет 52 тыс. руб. в месяц.

С каждым клиентом мы проводим встречи и совместно разрабатываем программу, которая, без потери качества, может  быть реально полезной для клиента с точки зрения экономии бюджета и оптимизации затрат. 

Потому что одна из основных задач управляющей компании на сегодняшний день – создание максимально высокого уровня качества обслуживания с целью повышения привлекательности объекта недвижимости для арендаторов: как уже имеющихся, так и потенциальных.

Итак, если заказчик хочет уменьшить затраты на управление торговым ентром, единственное, что он должен сделать – это совместно с управляющей компании выбрать тот путь оптимизации, при которой он сможет сократить затраты, не потеряв арендаторов и сохранив высокий уровень качества. Остальное – дело рук УК.

Источник: ShopAndMall.Ru
Использование материалов портала допускается только при наличии активной ссылки на https://shopandmall.ru

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 365. [2020г - 759]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
30.11.2021
В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

В 2021 году количество дебютов и анонсов международных брендов на центральных коридорах Москвы возросло до шести

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке стрит-ретейла Москвы

24.11.2021
По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости России (исключая Москву). Согласно полученным данным, объем предложения пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс кв. метров. 

23.11.2021
В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России увеличится на 17% и составит порядка 300 млрд руб

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России

17.11.2021
Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Разница в объеме инвестиций региональных жестких дискаунтеров, осуществляющих в данный момент активную экспансию в Москву и Санкт-Петербург, составляет примерно 15-20% по сравнению с инвестициями в региональное развитие

16.11.2021
Уровень свободных площадей по итогам 2021 года может достигнуть 10%

Уровень свободных площадей по итогам 2021 года может достигнуть 10%

С начала 2021 года в Москве было открыто лишь 28% от общего объема торговых площадей, заявленных на 2021 год. Годовой объем открытых торговых площадей может составить около 250 тыс. кв. метров

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация   

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Томск (Томская обл.)
GBA: 15000 м2 GLA: 11793 м2

Ульяновск (Ульяновская обл.)
GBA: 12700 м2 GLA: 7100 м2

Новороссийск (Краснодарский край.)
GBA: 5500 м2 GLA: 5000 м2




Парфюмерия и Косметика
от 500 000 до 1 000 000 руб.
от 10 м2 до 20 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна