CBRE. Обзор Рынка Офисной Недвижимости г. Москвы

CB RICHARD ELLIS | ОБЗОР РЫНКА

I квартал 2008 года

«В I квартале 2008 года наблюдался рост доли свободных площадей во всех зонах города. Некоторое повышение доли свободных площадей не представляется нам признаком насыщения рынка. Данная ситуация объясняется высоким объемом единовременно вышедших на рынок офисных площадей»

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

В I квартале 2008 года продолжился рост российской экономики. Золотовалютные резервы страны (находящиеся на третьем месте в мире) к началу апреля достигли рекордной отметки в 508 миллиардов долларов США. По итогам I квартала 2008 года профицит бюджета составил 6,6% от ВВП. Доходы бюджета составили 1,9 триллиона рублей или 24% от доходов, планируемых правительством на 2008 год. В соответствии с прогнозами, в течение 2008 года чистый приток капитала может составить от 40 до 80 миллиардов долларов.

Рост ВВП за 2007 год составил 8,1%, а в 2008 году Министерством экономического развития и торговли РФ прогнозируется рост ВВП на уровне 7,1%. В то же самое время в условиях высоких темпов роста экономики, сопровождающихся высокими ценами на энергоносители, а также большими объемами притока капитала, российская экономика вынуждена решать проблемы, связанные с ростом инфляции и высокими темпами удешевления национальной валюты.

Рост цен на потребительские товары на начало апреля составил 5,3%. Рост инфляции главным образом был вызван ростом цен на продовольствие и бензин. Рост цен на продовольствие происходил несмотря на соглашение между ритейлерами и производителями о замораживании цен на некоторые виды продуктов. Так, цены на хлеб повысились на 3,3%, а цены на бензин и дизельное топливо поднялись на 1,3%. Тем не менее, в соответствии с данными Министерства экономического развития и торговли РФ, уровень инфляции в 2008 году составит 9,5%, что значительно отличается от показателей 2007 года, когда уровень инфляции был на уровне 11,9%.

Что касается влияния мирового финансового кризиса на российскую экономику, то большинство экспертов уверены, что бурно растущий рынок потребления, а также растущие инвестиции должны защитить страну от возможных негативных последствий мирового финансового кризиса.

Одним из наиболее перспективных секторов российской экономики является коммерческая недвижимость. Москва заняла первое место по инвестиционной привлекательности, перспективам развития, а также по уровню риска среди других городов Европы в соответствии с данными обзора «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости 2008», подготовленном Институтом городских земель (Urban Land Institute) совместно с аудиторской компанией PricewaterhouseCoopers.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В I квартале 2008 года было введено в эксплуатацию 400 000 кв. м офисных помещений. Данный объем был распределен практически равномерно по всем зонам города (см. график «Новое строительство. Распределение по зонам Москвы»). Среди объектов, вышедших на рынок в I квартале, можно отметить:

- Башня Федерация «Запад» (84 500 кв. м)

- Косинская Плаза (60 000 кв. м)

- Рига Лэнд Фаза I (46 000 кв. м)

- Ситидел (42 500 кв. м)

Доля помещений класса А в новом предложении составила 20%. В случае, если большинство заявленных проектов выйдет на рынок до конца 2008 года, годовой объем нового строительства может превысить 2 млн. кв. м. Если в настоящее время общий объем офисных площадей на рынке составляет около 8 млн. кв. м, то к концу 2008 года данный показатель может превысить 10 млн. кв. м.

Среди проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца 2008 года, можно отметить:

- White Square (три фазы общей площадью более 60 000 кв. м)

- Город Столиц, Фаза I (30 000 кв. м)

- БЦ Метрополис (три фазы общей площадью около 80 000 кв. м)

- Чайка Плаза 10 (две фазы общей площадью около 37 000 кв. м)

СПРОС И ОБЪЕМ ЗАКЛЮЧЕННЫХ СДЕЛОК

В I квартале 2008 года активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости оставалась на достаточно высоком уровне. Совокупный объем сделок (450 000 кв. м.) превысил общий объем вновь построенных офисных помещений (400 000 кв. м). Принимая во внимание высокую активность потребителей офисной недвижимости, а также тот факт, что первый квартал обычно является не самым активным бизнес периодом года, мы предполагаем, что совокупный объем заключенных сделок за 2008 год может превысить 2 млн. кв. м.

Крупные сделки, заключенные на рынке в I квартале 2008 г:

- Компания ТНК BP заключила предварительный договор аренды на 37 000 кв. м в бизнес-парке Западные Ворота

- Компания Рольф арендовала 10 000 кв. м в бизнес-центре Kutuzoff Tower

- Компания Новатэк арендовала 7 000 кв. м в бизнес-центре Газойл Плаза

- Компания Тройка Диалог заключила предварительный договор аренды на 5 000 кв. м в бизнес-центре Военторг.

60% от общего объема сделок были заключены в зоне между Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) и МКАД. Так, все вышеперечисленные крупнейшие сделки (за исключением предварительной аренды помещений в Военторге), были заключены именно в этой зоне города.

Основные тенденции спроса:

- Большая доля предварительных договоров аренды. В I квартале 2008 года доля предварительных договоров аренды составила 27% от всех сделок по аренде;

- Значительная доля сделок (23% от общего объема), заключенных международными компаниями;

- Сделки по покупке офисных помещений составили 30% от общего объема сделок;

- 83% всех проданных и сданных в аренду площадей являются новым строительством.

ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ

В I квартале 2008 года наблюдался рост доли свободных площадей во всех зонах города (см. график «Доля свободных площадей по зонам Москвы»).

Самый низкий показатель доли свободных площадей был зарегистрирован в Центральном деловом районе и составил 3,5%. Показатель по зоне между Садовым Кольцом и ТТК составил 7,5% и по зоне между ТТК и МКАД – 9%. Средний показатель доли свободных площадей по городу составил 7,75%.

Некоторое повышение доли свободных площадей не представляется нам признаком насыщения рынка. Данная ситуация объясняется высоким объемом единовременно вышедших на рынок офисных площадей. Так, в IV квартале 2007 года и в I квартале 2008 года в общей сложности было введено в эксплуатацию более 1 млн. кв. м офисных помещений. Рынок не смог поглотить подобные объемы в короткие сроки, что и послужило причиной некоторого роста доли свободных площадей. Принимая во внимание тот факт, что до конца 2008 года планируется ввод в эксплуатацию еще 1,5 млн. кв. м, можно предположить дальнейший рост доли свободных площадей (на 1-2%) особенно в удаленных от центра районах города.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

В I квартале 2008 года ставки аренды на помещения класса А продолжили рост. Средний уровень ставок аренды достиг $1 700/кв. м/год (не включая операционные расходы и НДС).

Максимальные запрашиваемые ставки аренды ($1 900-2 400/кв. м/год) зарегистрированы на некоторые проекты на стадии строительства в престижных частях Центрального делового района. В настоящее время на рынке наблюдается ситуация, когда девелоперы не стремятся заключить договоры предварительной аренды на высококачественные офисные помещения в престижных районах. Девелоперы предпочитают подписывать договоры аренды на более поздней стадии строительства объекта, что дает возможность достижения максимальных ставок аренды по сравнению с договорами предварительной аренды на ранних стадиях строительства, когда девелоперам приходится делать значительные скидки по ставкам аренды. Ставки аренды на помещения класса В+ также остаются на достаточно высоком уровне: средний показатель составляет около $700-800/кв. м/год, а максимальный показатель достигает $1 200/кв. м/год на офисные помещения, расположенные в престижных районах города.

Источник: