31.03.2011 Astera. Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1 квартал 2011 года

 

Astera. Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1 квартал 2011 года

Всего совокупный объем торговых помещений в Москве по данным базы ASTERA составляет 9,966 млн. кв.м, из которых 5,754 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы.

За первый квартал 2011 года совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 194,2 тысяч кв.м, GLA – на 129,0 тыс.кв.м и составил на конец первого квартала 2011 года порядка 5,75 млн.кв.м, при этом GLA – около 3,15 млн.кв.м. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%.

Среди крупных объектов, выход которых ожидался в конце 2010 года, и фактически сданных в первом квартале 2011 г., следует отметить торгово-развлекательный комплекс AFI Mall. Официальное открытие объекта намечено на 2 квартал (май) 2011 г. Срок сдачи транспортно-пересадочного узла «Планерная» неоднократно переносился, официально строительство объекта закончилось в феврале 2011 года. Другие объекты, ожидаемые к вводу в 1 квартале 2011 г., были перенесены на 2 квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составляет около 1 143 459 кв. м. Это немного больше, чем в 2010 г. Однако сроки многих из этих проектов неоднократно переносились, поэтому площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв.м.

Наибольшую динамику обеспечивают торговые площади, введенные в эксплуатацию в конце года, что связано с планами девелоперов по освоению годового бюджета. Наименьший объем площадей сдается, как правило, в первой половине года (1 и 2 кварталы, за исключением 2010 года – периода, когда высокий объем ввода в эксплуатацию был обеспечен за счет сдвигов в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. инее сданных в связи с кризисом).

Доля вакантных площадей в московских торговых центрах в настоящее время в среднем составляет 3-11%. Для успешных ТЦ этот показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах Москвы (ТЦ «Метрополис», ТРЦ «Европейский», ТЦ «Галерея Аэропорт», ТЦ «Калужский», ТРЦ «Капитолий на Вернадского») свободных площадей почти нет (0-3%). В условиях отсутствия новых проектов и переноса сроков заявленных к открытию объектов прослеживается тенденция снижения показателя вакантности. Уровень вакантности площадей вероятнее всего до конца 2011 года составит 4-8% и до 2% в среднем по наиболее ликвидным торговым центрам.

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Однако учитывая решения московских властей о прекращении строительства торговых объектов в пределах ТТК, а также относительную стабилизацию рынка, спрос на них возрастает. Следствием чего является постепенное сокращение доли вакантных площадей и повышение ставок аренды на торговые помещения.

В ближайшие два года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ретейла, банков, рестораторов и т.п. на торговую недвижимость. Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно («Лента», «Магнит»).

В целом можно отметить, что в выигрышном положении оказались торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум» и некоторые другие).

Наиболее активными участниками рынка торговой недвижимости продолжают быть продуктовые сети. X5 Retail Group озвучила планы на 2011 г., предполагающие открытие более 500 новых магазинов. Масштабные планы по развитию заявили Краснодарский «Магнит» и сеть гипермаркетов «Лента»: компании собираются развиваться не только открывая новые магазины, но и начинают строительство новых гипермаркетов. Для достижения цели «Магнит»  рассматривает покупку небольших местных сетей для открытия магазинов в формате «у дома» и гипермаркетов.

Ряд иностранных компаний, в кризис покинувших российский рынок, на 2011 год заявили о планах своего возвращения. Прежде всего, это известные марки одежды: Alexander McQueen, Stella McCartney и Diesel. Banana Republic и Jimmy Choo впервые будут представлены в монобрендовом формате, Hermes и Prada начнут развивать свой бренд в России самостоятельно. Из представителей Ближнего зарубежья о развитии заявила казахская сеть одежды для будущих мам «BibaBhappyBmother». ПоявятсявРоссиииновыебренды: Chilis Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy's, Cavalli Clubs, Jaeger, Gavello, Petit Patapon.

В условиях постепенного восстановления экономики после кризиса и ограниченности финансовых возможностей ритейлеров, отмечается приоритет арендаторов в выборе торговых центров (по сравнению с форматом стрит-ритейла). Среди строящихся объектов в первую очередь популярны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые, очевидно, будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора), а также удобного подъезда и наличия парковки. Спрос на торговые центры, не соответствующие вышеуказанным параметрам, ограничен. Как правило, такие объекты сдаются в мелкую нарезку, а арендаторами являются индивидуальные предприниматели.

Кризис показал, что наиболее устойчивы к испытаниям объекты с сильной концептуальной составляющей, предоставляющие возможность арендаторам вести эффективно свой бизнес. Время незатейливых торговых центров, в первую очередь, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, проходит. Арендаторы выбирают в первую очередь объекты, размещение в которых в наибольшей степени эффективно и наименее рискованно. Если объект не соответствует основным требованиям арендаторов, достижение необходимого дохода от сдачи в аренду торговых площадей становится все более проблематичным, а экономические перспективы всего ТЦ более туманными.

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв.м (59%). Наименьшим спросом пользуются помещения от 500 до 1000 кв.м. (5%). Основным направлением развития торговых сетей остается столичный рынок, а также рынок Подмосковья.

Одним из новых форматов, заявленных к реализации на рынке торговой недвижимости в Москве 2011 году, станет аутлет-молл. Уже в 2011 году в столичном регионе появятся «Outlet Village Belaya Dacha», «Fashion House» и обновленный «Вэймарт».

Тенденция роста активности ритейлеров на Московском рынке, начатая в 2010 году, продолжилась в 1 квартале 2011 г. Иностранные и российские компании, приостановившие свое развитие на рынке в кризис, утвердив планы развития, предпринимают активные усилия для развития своих сетей. В связи с сокращением объема предложения площадей, крупные сети, не находя свободных ниш в столице, развивают экспансию в регионы. В конкурентной борьбе за покупателя некоторые ритейлеры развивают свой бизнес в новых форматах.

Таким образом, в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса за первые три месяца 2011 года спрос на торговые помещения вырос по сравнению с показателями конца 2010 г. Предпочтения арендаторов сфокусировались на торговых центрах. При этом их внимание приковано, прежде всего, к объектам с профессионально разработанной и реализованной маркетинговой концепцией, в наибольшей степени соответствующей потенциалу местоположения.

Однако в связи с решениями московских властей по запрету строительства новых объектов в пределах ТТК, внимание сетевых операторов активно смещается в сторону помещений формата street-retail. В связи с этим, спрос на street-retail также активно возрос, что повлияло на уровень арендных ставок.

Увеличение спроса на качественную торговую недвижимость способствовало сокращению уровню вакантных площадей, увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы и плавному росту арендных ставок. В ряде случаев были пересмотрены коммерческие условия для арендаторов. Наиболее распространенной схемой уплаты аренды продолжает оставаться фиксированная форма. Процент с оборота, как форма уплаты аренды, в Москве так и не стал основной формой. Данная система начисления арендной платы в Москве применяется, как правило, либо в случае привлечения арендаторов в сложный или малоперспективный торговый центр для создания эффекта синергии и последующего привлечения любых других арендаторов, либо для привлечения в качественные перспективные объекты крупных российских и иностранных операторов, магазины которых не просто могут генерировать необходимые потоки покупателей, но и подтвердить своим присутствием высокий уровень торгового центра и послужить своего рода «якорем» для привлечения других известных ритейлеров. Это компании Inditex, Maratex, McDonalds и др.

Роста арендных ставок в ТЦ Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года наблюдается как в рамках торговых галерей, так и якорных арендаторов. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.

Минимальные и максимальные показатели зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть 80 долларов за кв.м в год, а для галереи одежды и обуви – до 600 долларов за кв.м в год.

В начале 2011 года прослеживается тенденция к росту арендных ставок: для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы они выросли на 7-10% с начала года. Учитывая ограниченный объем предложения на рынке торговой недвижимости, эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.

В начале 2011 года интерес ритейлеров сфокусировался на торговых площадях формата стрит-ритейл, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы по решению столичной администрации.

В 1 квартале 2011 наиболее востребованными оставались торговые помещения для компаний, занимающихся товарами народного потребления (43%), и для предприятий общественного питания (25%).

Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно. Не обошлось и без ухода отдельных брендов с рынка торговой недвижимости. Компания Castro заявила о своем уходе, а «Дикая орхидея» анонсировала закрытие сети «Бельевой базар» и сокращении «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).

Средние ставки аренды в наиболее популярных торговых коридорах Москвы варьируются в диапазоне от 1200 до 4000 долларов за кв.м в год. Показатель зависит от площади и конструктивных характеристик помещения, его местоположения, визуальной и пешеходной доступности, состояния, наличия или отсутствия витрин, необходимых мощностей и других факторов.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла 2160 долларов за кв.м в год, что стало максимальным показателем за последние два года. Запрет строительства новых торговых объектов в ЦАО столичными властями только подстегнул интерес к топовому сегменту торговых помещений, что отразилось на уровне арендных ставок.

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.

По статистике реально проведенных сделок ASTERA можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне 13 000-15 000 долларов за кв.м. По сравнению с 2010 годом на 70% увеличилось количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ритейла. Потенциальных покупателей, как правило, интересуют помещения с окупаемостью не более 7 лет. Вместе с тем, собственники экспонируют объект со сроками окупаемости в среднем от 12 лет. По данным ASTERA в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет.

В свете последних решений столичной мэрии и сокращающегося объема предложения площадей в торговых центрах интерес ритейлеров сместился в сторону формата street-retail. Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street-retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. Реальные сделки совершаются в результате разумного компромисса и учета реалий рынка.

Полный аналитический материал от компании Astera можно посмотреть в прикрепленном файле.

Источник: ShopAndMall.Ru
Использование материалов портала допускается только при наличии активной ссылки на https://shopandmall.ru

СкачатьCкачать оригинальный файл материала - 296.14 Kb

Обнаружили в тексте ошибку! Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Просмотров сегодня — 2, всего - 244. [2020г - 339]

Все исследования рынка


Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru.

На какой емейл отправить рассылку?

  
Разместить свою новость
24.11.2021
По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

По итогам 2021 года объем новых торговых центров в России может вернуться к допандемийным показателям

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2021 года на рынке торговой недвижимости России (исключая Москву). Согласно полученным данным, объем предложения пополнился 16 новыми торговыми объектами с суммарной арендопригодной площадью 486,9 тыс. кв. м. 

17.11.2021
Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%

Разница в объеме инвестиций региональных жестких дискаунтеров, осуществляющих в данный момент активную экспансию в Москву и Санкт-Петербург, составляет примерно 15-20% по сравнению с инвестициями в региональное развитие

16.11.2021
Уровень свободных площадей по итогам 2021 года может достигнуть 10%

Уровень свободных площадей по итогам 2021 года может достигнуть 10%

С начала 2021 года в Москве было открыто лишь 28% от общего объема торговых площадей, заявленных на 2021 год. Годовой объем открытых торговых площадей может составить около 250 тыс. кв. метров

09.11.2021
За девять месяцев 2021 года на российский рынок вышло 11 новых международных брендов

За девять месяцев 2021 года на российский рынок вышло 11 новых международных брендов

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank отмечают, что по итогам III квартала 2021 года на российский рынок вышло 11 новых международных брендов, столько же – за аналогичный период 2020 года. 

26.10.2021
Локдаун не приведет к хаотичному изменению ставок аренды в стрит-ритейле Санкт-Петербурга

Локдаун не приведет к хаотичному изменению ставок аренды в стрит-ритейле Санкт-Петербурга

По прогнозам международной консалтинговой компании Colliers, новые ограничительные меры и введение локдауна не окажут значительного влияния на ставки аренды в сегменте стрит-ритейла. Однако долгосрочный режим самоизоляции в перспективе может привести к очередному росту уровня вакантности

  
Вход на сайт:





Войти

Регистрация   

Забыли пароль?
Подписка на новости

Получай на почту новости и статьи с ShopAndMall.ru





Обувь
Искомая площадь:
от 40 м2 до 140 м2



Жигулевск (Самарская обл.)
GBA: 15000 м2 GLA: 13931 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 59400 м2 GLA: 39722 м2

Москва (Москва / Московская обл.)
GBA: 25000 м2 GLA: 20000 м2




Парфюмерия и Косметика
от 500 000 до 1 000 000 руб.
от 10 м2 до 20 м2


Copyright ©Сети магазинов и торговые центры - ShopAndMall.ru
Читайте и смотрите ShopAndMall.ru на:
SAM_16
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл №ФС77-34957 от 13.01.2009г.
Права на все изображения и материалы, представленные на портале, принадлежат их владельцам.
При использовании материалов с портала ShopAndMall активная ссылки на shopandmall.ru обязательна